Smo vaš močan partner, ki vam stoji ob strani v vseh fazah prodajnega procesa.
Tel.: 089 340 823-540 | verkauf@mrlodge.de
Jacqueline Sauren
Vodja prodaje nepremičnin
Standardna vrednost zemljišča v Münchnu:
Razvoj cen
Standardna vrednost zemljišča je ključni kazalnik, ki pomembno vpliva na trg nepremičnin v Münchnu in drugih mestih. Visoka standardna vrednost zemljišča zagotavlja visoke cene nepremičnin. Zato ima ključno vlogo pri vrednotenju in določanju cen nepremičnin.
- Kaj je standardna vrednost zemljišča?
- Kako in kdo izračuna standardno vrednost zemljišča v Münchnu?
- Kakšna je razlika med standardno vrednostjo zemljišča, dejansko vrednostjo zemljišča in tržno vrednostjo?
- Zakaj je standardna vrednost zemljišča v Münchnu pomembna?
- Kako se standardna vrednost zemljišča spreminja v različnih soseskah Münchna
- Povprečne cene kvadratnih metrov nepremičnin v Münchnu glede na kakovost lokacije
- Kakšna je razlika med standardno vrednostjo zemljišča in tržno vrednostjo?
- Prihodnja gibanja standardne vrednosti zemljišča v Münchnu
Kakšna je standardna vrednost zemljišča?
Standardna vrednost zemljišča označuje povprečno vrednost zemljišča na kvadratni meter. Navaja vrednost za določeno lokacijo, območje standardne vrednosti zemljišča in določeno časovno obdobje. Služi kot podlaga za določanje vrednosti zemljišč in nepremičnin.
Za določitev te vrednosti so odgovorni lokalni strokovni odbori. Za določitev standardne vrednosti zemljišča na območju standardne vrednosti se sklicujejo na uradno zbirko nakupnih cen. Ta zbirka vsebuje dejanske nakupne cene zemljišč in nepremičnin v zadevni regiji. Za določitev standardne vrednosti zemljišča se iz teh cen izpeljejo povprečne vrednosti.
Pri izračunu se upoštevajo dodatni dejavniki, vključno z lokacijo, stopnjo razvitosti, možnostmi razvoja ter obliko in velikostjo nepremičnine. Ni pomembno, ali je nepremičnina pozidana ali ne, saj se obravnava, kot da je nepozidana.
Ko je določena standardna vrednost zemljišča, ta služi kot vodilo za določitev tržne vrednosti nezazidanega zemljišča. Strokovni odbor analizira trg nepremičnin in ga bopisuje na podlagi standardnih vrednosti zemljišč, tržnih analiz in cenitev tržne vrednosti.
Območje standardne vrednosti zemljišča je opredeljeno kot posebno območje, za katero velja münchenska standardna vrednost zemljišča. Standardne vrednosti zemljišč so določene za določena območja, ulice ali odseke, na katerih obstajajo podobne rabe in vrednostne razmere.
Pri prodaji zemljišč ali nepremičnin standardne vrednosti zemljišč zagotavljajo pomembne podatke o možni prodajni ceni, zlasti če za vrednotenje nepremičnine ni na voljo primerjalnih podatkov. Zato je za lastnike nepremičnin bistvenega pomena, da poznajo standardno vrednost zemljišča.
Želite izvedeti, kolikšna je vrednost vaše nepremičnine? V podjetju Mr. Lodge vam ponujamo možnost, da vašo nepremičnino strokovno, podrobno in popolnoma brezplačno ocenimo.
Svojo brezplačno cenitev nepremičnine lahko začnete tukaj!
Kako in kdo izračuna standardno vrednost zemljišča za München?
Določbe nemškega gradbenega zakonika (BauGB) so pravna podlaga za določanje vrednosti nepremičnin. Za ta postopek je odgovoren strokovni odbor v Münchnu. V teh odborih so zaposleni strokovnjaki za nepremičnine. So samoupravni in neodvisni organi, katerih glavna naloga je ustvarjanje preglednosti na nepremičninskem trgu.
Sedanji strokovni odbor za mesto München sestavlja 34 članov, med katerimi so javno imenovani in zapriseženi strokovnjaki ter predstavniki nepremičninskega, gradbenega, bančnega in finančnega sektorja ter gradbenih organov. Vsak od članov je imenovan za obdobje štirih let in dela častno.
Povprečna vrednost se izračuna z združitvijo nakupnih cen zemljišč na kvadratni meter, ki se vnesejo v tabele ali zemljevide standardnih območij vrednosti zemljišč. Orientacijska vrednost služi kot izhodišče za izračun vrednosti zemljišča za nepremičnino. Enačba za izračun je
Vrednost zemljišča = standardna vrednost zemljišča x površina v m²
Vodilna vrednost zemljišča za München služi le kot vodilo, saj njen izračun ne temelji le na dejanskih prodajnih cenah, temveč tudi na ocenah. Za določitev standardne vrednosti zemlji šča se uporabi reprezentativno zemljišče v ustreznem območju.
Vrednost temelji na povprečni ceni za kvadratni meter iz nedavno prodanih nepremičnin na tem območju. Za določitev čiste vrednosti zemljišča se predpostavlja, da je nepremičnina nezazidana. Odbor za ocenjevanje vrednosti upošteva kopije vseh sklenjenih pogodb o nakupu nepremičnin na svojem območju pristojnosti.
Te se nato zberejo v tako imenovanih zbirkah nakupnih cen. Tako ugotovljeni podatki o prodajnih cenah na določenem območju se običajno uporabijo kot podlaga za določitev standardnih vrednosti zemljišč.
Razvoj standardne vrednosti zemljišča v različnih münchenskih soseskah
Prej je bil ključni datum za določitev standardnih vrednosti zemljišč 31. december sodega leta - nazadnje do leta 2020. Vendar je bilo zaradi reforme davka na nepremičnine potrebno nenačrtovano prevrednotenje, zato je bil 1. januar uveden kot nov zakonsko določen ključni datum, ki se začne 1. januarja 2022.
Na splošno so se cene nepremičnin v Münchnu v zadnjih letih dinamično razvijale. Medtem ko imajo nekatere soseske še vedno visoke standardne vrednosti zemljišč, je na nekaterih območjih prišlo do rahlega znižanja (na dan januarja 2025).
Pomemben dejavnik tega razvoja je splošni trend posojilnih obrestnih mer, ki so se od takrat precej zvišale. Standardne vrednosti zemljišč v samem Münchnu se precej razlikujejo glede na kakovost lokacije.
Povprečne standardne vrednosti zemljišč v Münchnu (na dan 01.01.2025):
Standardne vrednosti zemljišč se lahko znotraj določene lokacije in celo od ulice do ulice precej razlikujejo. Kdor želi pridobiti natančne standardne vrednosti zemljišč, se mora obrniti na strokovno komisijo mesta München. Mesto München svoje podatke za standardne vrednosti zemljišč posreduje proti plačilu.
Kakšna je razlika med standardno vrednostjo zemljišča, dejansko vrednostjo zemljišča in tržno vrednostjo?
Standardna vrednost zemljišča, dejanska vrednost zemljišča in tržna vrednost so trije različni koncepti pri vrednotenju nepremičnin in zemljišč:
Standardna vrednost zemljišča
Standardna vrednost zemljišča je povprečna vrednost, ki se določi na podlagi prodajnih cen nepremičnin na določenem območju standardne vrednosti zemljišča. Služi kot vodilo za določitev vrednosti zemljišč na tem območju in odraža povprečno vrednost na kvadratni meter.
Standardna vrednost zemljišča za München je okvirna vrednost in ne upošteva posebnih značilnosti posamezne nepremičnine.
Dejanska vrednost zemljišča
Dejanska vrednost zemljišča se nanaša na vrednost določenega zemljišča. Ta vrednost upošteva posamezne dejavnike nepremičnine, kot so lokacija, velikost, razporeditev, stanje razvoja in druge posebne značilnosti.
Dejanska vrednost zemljišča se lahko razlikuje od standardne vrednosti zemljišča, saj upošteva edinstvene značilnosti in pogoje obravnavane nepremičnine.
Tržna vrednost
Tržna vrednost je cena, ki bi jo bilo mogoče iztržiti za celotno nepremičnino ( vključno s stavbami in objekti na njej) v običajnem poteku poslovanja v času vrednotenja.
Tržna vrednost upošteva vse okoliščine, ki vplivajo na vrednost, kot so stanje in uporaba stavbe, razmere na trgu, pravice in bremena na nepremičnini ter podobni dejavniki.
Zakaj je standardna vrednost zemljišča v Münchnu pomembna?
Smernice za naložbene odločitve
Na nestanovitnem nepremičninskem trgu iskalci nepremičnin iščejo zanesljive referenčne točke za svoje naložbene odločitve. Kljub negotovostim na trgu je standardna vrednost zemljišča pomembno vodilo, saj odraža trenutne tržne trende ter pretekle prodajne podatke in ocene.
Povprečne vrednosti za nezazidana zemljišča
Standardna vrednost zemljišča za München zagotavlja povprečne vrednosti, ki so značilne za zadevno lokacijo in se nanašajo na nezazidana zemljišča. Tako je mogoče dobiti splošen pregled nad vrednostjo zemljišč v določeni regiji. Pri tem ni pomembno, ali je zemljišče pozidano ali ne. Obravnava se, kot da je nezazidano.
Ažurnost standardnih vrednosti zemljišč
Strokovni odbori objavijo posodobljene standardne vrednosti zemljišč vsaki dve leti. To pomeni, da lahko standardne vrednosti zemljišč v Münchnu odražajo trend. Vendar lahko tudi zaostajajo za trenutnimi prodajnimi cenami, odvisno od tega, pred koliko časa so bile objavljene.
Različna področja uporabe
Standardne vrednosti zemljišč ne služijo le kot vodilo za laike, temveč so tudi podlaga za strokovna mnenja. Pomembne so tudi v davčnih zadevah, zlasti pri davku na dediščine in darila.
Standardna vrednost zemljišča zato neposredno vpliva na obdavčitev zemljišč v Nemčiji. Na splošno je standardna vrednost zemljišča pomembna, saj zagotavlja celovito in posodobljeno oceno vrednosti zemljišča v določeni regiji.
To je ključnega pomena za naložbene odločitve, davčne zadeve in splošno vrednotenje nepremičnin.
Povprečne cene kvadratnih metrov nepremičnin v Münchnu glede na kakovost lokacije
Letno poročilo strokovnega odbora vsebuje seznam povprečnih cen kvadratnih metrov, doseženih pri prodaji nepremičnin v preteklem letu. Predstavitev je razdeljena po različnih stanovanjskih območjih v Münchnu.
Razlikuje se tudi med vrsto možne pozidave, kot so samostojna hiša, dvostanovanjska ali vrstna hiša ali večnadstropna stavba. Razporeditev nepremičnine, ki jo je treba ovrednotiti, je mogoče vzeti iz zemljevida stanovanjske lokacije, ki ga je pripravila strokovna komisija.
Vendar je standardna vrednost zemljišča le eno od meril pri izračunu vrednosti nepremičnine. Poleg tega je vedno podvržena določeni časovni zamudi, saj se strokovni odbori sestanejo le enkrat na leto.
Kakšna je razlika med standardno in tržno vrednostjo zemljišča?
Standardna vrednost zemljišča in tržna vrednost nepremičnine sta dva različna parametra vrednotenja. Standardna vrednost zemljišča označuje povprečno vrednost zemljišča na določeni lokaciji, tržna vrednost pa predstavlja trenutno tržno vrednost nepremičnine v določenem trenutku. Metode, ki se uporabljajo za določanje teh vrednosti, se razlikujejo. Nič nenavadnega ni, da se znatno razlikujejo.
Prihodnja gibanja standardne vrednosti zemljišča v Münchnu
Standardna vrednost zemljišča v Münchnu je pomemben kazalnik trga nepremičnin v Münchnu. Označuje povprečno vrednost zemljišča na kvadratni meter na določeni lokaciji in jo vsaki dve leti določi strokovni odbor.
Standardne vrednosti zemljišč se razlikujejo na različnih lokacijah v Münchnu in se lahko precej razlikujejo. V zadnjem času se standardne vrednosti zemljišč v Münchnu rahlo znižujejo. To je posledica splošne gospodarske negotovosti in inflacije.
Standardne vrednosti zemljišč so na splošno pomembno vodilo za kupce in prodajalce nepremičnin. Uporabljajo se lahko tudi za določitev tržne vrednosti nepremičnine.
