Vi är din starka partner vid din sida i varje fas av försäljningsprocessen.
Tel.: 089 340 823-540 | verkauf@mrlodge.de
Jacqueline Sauren
Chef för fastighetsförsäljning
Standardvärdet för mark i München:
Hur priserna utvecklas
Det standardiserade markvärdet är den nyckelindikator som i hög grad påverkar fastighetsmarknaden i München och andra städer. Ett högt standardvärde för mark garanterar höga fastighetspriser. Det spelar därför en nyckelroll vid fastighetsvärdering och prissättning.
- Vad är det standardiserade markvärdet?
- Hur och av vem beräknas det schablonmässiga markvärdet för München?
- Vad är skillnaden mellan det schablonmässiga markvärdet, det faktiska markvärdet och marknadsvärdet?
- Varför är det schablonmässiga markvärdet i München viktigt?
- Hur det schablonmässiga markvärdet utvecklas i de olika stadsdelarna i München
- Genomsnittliga kvadratmeterpriser för fastigheter i München beroende på lägeskvalitet
- Vad är skillnaden mellan det schablonmässiga markvärdet och marknadsvärdet?
- Framtida trender för det schablonmässiga markvärdet i München
Vad är det standardiserade markvärdet?
Det standardiserade markvärdet anger det genomsnittliga värdet på marken per kvadratmeter. Det anger värdet för en viss plats, markvärdeszonen, och för en viss tidsperiod. Det tjänar som grund för att bestämma värdet på mark och egendom.
De lokala expertkommittéerna ansvarar för att fastställa detta värde. För att fastställa det standardiserade markvärdet inom en standardiserad värdezon hänvisar de till den officiella köpeskillingssamlingen. Denna samling innehåller de faktiska köpeskillingarna för mark och fastigheter i den berörda regionen. För att fastställa det standardiserade markvärdet härleds medelvärdena från dessa priser.
Vid beräkningen tas hänsyn till ytterligare faktorer, bland annat läget, exploateringsgraden, utvecklingsmöjligheterna samt fastighetens form och storlek. Det är irrelevant om fastigheten är bebyggd eller inte, eftersom den behandlas som om den vore obebyggd.
När det schablonmässiga markvärdet har fastställts fungerar detta som en vägledning för marknadsvärdet på obebyggd mark. Expertkommittén analyserar fastighetsmarknaden och bbeskriver den utifrån schablonmarkvärden, marknadsanalyser och marknadsvärdesbedömningar.
Markvärdeszonen definieras som det specifika område för vilket Münchens markvärdesstandard gäller. De standardiserade markvärdena fastställs för specifika områden, gator eller sektioner där liknande användningsområden och värdeförhållanden finns.
Vid försäljning av mark eller fastigheter ger de standardiserade markvärdena viktiga indikationer på det möjliga försäljningspriset, särskilt om det inte finns några jämförbara uppgifter tillgängliga för värderingen av fastigheten. Det är därför viktigt för fastighetsägare att känna till det schablonmässiga markvärdet.
Vill du ta reda på vad din fastighet är värd? Vi på Mr. Lodge erbjuder dig möjligheten att få din fastighet värderad professionellt, detaljerat och helt kostnadsfritt.
Starta din kostnadsfria fastighetsvärdering här!
Hur och av vem beräknas det standardiserade markvärdet för München?
Bestämmelserna i den tyska bygglagen (BauGB) utgör den rättsliga grunden för att fastställa fastighetsvärden. Ansvaret för denna process ligger hos expertkommittén i München. Dessa kommittéer bemannas av fastighetsexperter. De är självförvaltade och oberoende organ vars huvuduppgift är att skapa transparens på fastighetsmarknaden.
Den nuvarande expertkommittén för staden München består av 34 medlemmar, inklusive offentligt utsedda och edsvurna experter samt representanter från fastighets-, bygg-, bank-, finans- och byggnadsmyndighetssektorerna. Ledamöterna utses var och en för en period om fyra år och arbetar på ideell basis.
Ett genomsnittsvärde beräknas genom en sammanvägning av markens köpeskilling per kvadratmeter, vilken redovisas i tabeller eller kartor över markens normalvärdeszoner. Riktvärdet fungerar som utgångspunkt för beräkningen av markvärdet för en fastighet. Beräkningsformeln är
Markvärde = schablonmässigt markvärde x yta i m²
Det vägledande markvärdet för München fungerar endast som en vägledning, eftersom beräkningen inte bara baseras på faktiska försäljningspriser utan också på uppskattningar. För att fastställa det schablonmässiga markvärdet används en representativ tomt i respektive zon.
Värdet baseras på det genomsnittliga priset per kvadratmeter för nyligen sålda fastigheter i denna zon. Fastighetens värde antas vara obebyggt för att kunna fastställa ett rent markvärde. En värderingskommitté behandlar kopior av samtliga ingångna fastighetsköpekontrakt inom sitt ansvarsområde.
Dessa sammanställs sedan i så kallade köpeskillingssamlingar. De på detta sätt framtagna uppgifterna om försäljningspriserna inom ett visst område används vanligen som underlag för att fastställa schablonmarkvärden.
Utvecklingen av det standardiserade markvärdet i de olika stadsdelarna i München
Tidigare var den 31 december under jämna år nyckeldatumet för att fastställa de standardiserade markvärdena - senast fram till 2020. På grund av fastighetsskattereformen blev det dock nödvändigt med en oplanerad omvärdering, varför den 1 januari infördes som det nya lagstadgade nyckeldatumet, med början den 1 januari 2022.
I allmänhet har fastighetspriserna i München utvecklats dynamiskt under de senaste åren. Medan vissa stadsdelar fortsätter att ha höga standardvärden för mark, har det skett en liten nedgång i vissa områden (per januari 2025).
En viktig faktor i denna utveckling är den allmänna trenden i utlåningsräntorna, som har stigit betydligt sedan dess. De standardiserade markvärdena i själva München varierar avsevärt beroende på platsens kvalitet.
Genomsnittliga standardvärden för mark i München (per 01.01.2025):
Inom ett visst område och till och med från en gata till en annan kan de schablonmässiga markvärdena variera avsevärt. Den som vill ha exakta schablonvärden för mark måste kontakta Münchens stads expertkommitté. Staden München tillhandahåller sina uppgifter om markens standardvärden mot en avgift.
Vad är skillnaden mellan schablonmässigt markvärde, faktiskt markvärde och marknadsvärde?
Det schablonmässiga markvärdet, det faktiska markvärdet och marknadsvärdet är tre olika begrepp vid värdering av fastigheter och mark:
Standardvärde för mark
Det schablonmässiga markvärdet är ett genomsnittligt värde som fastställs utifrån försäljningspriserna för fastigheter i en viss zon med schablonmässigt markvärde. Det fungerar som en vägledning för värdet på mark i denna zon och återspeglar det genomsnittliga värdet per kvadratmeter.
Det standardiserade markvärdet för München är ett riktvärde och tar inte hänsyn till de specifika egenskaperna hos en enskild fastighet.
Faktiskt markvärde
Det faktiska markvärdet avser värdet på en specifik tomt. Detta värde tar hänsyn till individuella faktorer för fastigheten såsom läge, storlek, layout, utvecklingsstadium och andra specifika egenskaper.
Det faktiska markvärdet kan skilja sig från det standardiserade markvärdet eftersom det tar hänsyn till de unika egenskaperna och förhållandena för den aktuella fastigheten.
Marknadsvärde
Marknadsvärdet är det pris som kan erhållas för hela fastigheten (inklusive byggnader och anläggningar på den) vid normal affärsverksamhet vid värderingstillfället.
Marknadsvärdet tar hänsyn till alla omständigheter som påverkar värdet, såsom byggnadens skick och användning, marknadsläget, rättigheter och belastningar på fastigheten och liknande faktorer.
Varför är det viktigt med det standardiserade markvärdet i München?
Vägledning för investeringsbeslut
På en volatil fastighetsmarknad letar fastighetssökande efter tillförlitliga referenspunkter för sina investeringsbeslut. Trots osäkerheten på marknaden erbjuder det standardiserade markvärdet en viktig vägledning eftersom det återspeglar aktuella marknadstrender samt historiska försäljningsdata och uppskattningar.
Genomsnittliga värden för obebyggd mark
Det standardiserade markvärdet för München ger genomsnittliga värden som är specifika för respektive plats och avser obebyggda tomter. Detta gör det möjligt att få en allmän överblick över värdet på mark i en viss region. Det spelar ingen roll om en fastighet är bebyggd eller inte. Den behandlas som om den vore obebyggd.
Aktualitet för de schablonmässiga markvärdena
Expertkommittéerna publicerar sina uppdaterade schablonvärden för mark vartannat år. Detta innebär att de schablonmässiga markvärdena i München kan återspegla en trend. Men de kan också släpa efter aktuella försäljningspriser, beroende på hur länge sedan de publicerades.
Många olika användningsområden
Standardmarkvärdena fungerar inte bara som en vägledning för lekmän, utan utgör också grunden för expertutlåtanden. De är också relevanta i skattefrågor, särskilt när det gäller arvs- och gåvoskatt.
Det schablonmässiga markvärdet har därför ett direkt inflytande på beskattningen av mark i Tyskland. Sammantaget är det standardiserade markvärdet viktigt eftersom det ger en omfattande och aktuell bedömning av markvärdet i en viss region.
Detta är avgörande för investeringsbeslut, skattefrågor och den allmänna värderingen av fastigheter.
Genomsnittliga kvadratmeterpriser för fastigheter i München beroende på läge och kvalitet
Expertkommitténs årsrapport innehåller en förteckning över de genomsnittliga kvadratmeterpriser som uppnåtts vid fastighetsförsäljningar under föregående år. Presentationen är uppdelad på olika bostadsområden i München.
En åtskillnad görs också mellan typen av möjlig utveckling, till exempel fristående hus, parhus eller radhus eller flervåningshus. Fördelningen av den fastighet som ska värderas kan hämtas från expertkommitténs karta över bostadsområden.
Det standardiserade markvärdet är dock bara ett kriterium i beräkningen av fastighetsvärdet. Dessutom är den alltid föremål för en viss tidsfördröjning, eftersom expertkommittéerna bara sammanträder en gång om året.
Vad är skillnaden mellan schablonmässigt markvärde och marknadsvärde?
Det schablonmässiga markvärdet och marknadsvärdet för en fastighet är två olika värderingsparametrar. Medan det standardiserade markvärdet anger ett genomsnittligt värde för marken på en viss plats, representerar marknadsvärdet det aktuella marknadsvärdet för en fastighet vid en viss tidpunkt. De metoder som används för att fastställa dessa värden skiljer sig åt. Det är inte ovanligt att de skiljer sig åt avsevärt.
Framtida trender för det schablonmässiga markvärdet i München
Det standardiserade markvärdet i München är en viktig indikator för fastighetsmarknaden i München. Det anger det genomsnittliga markvärdet per kvadratmeter på en viss plats och fastställs vartannat år av en expertkommitté.
De standardiserade markvärdena varierar mellan de olika platserna i München och kan variera avsevärt. På senare tid har de standardiserade markvärdena i München visat en svagt nedåtgående trend. Detta beror på den allmänna ekonomiska osäkerheten och inflationen.
Markens standardvärde är i allmänhet en viktig vägledning för köpare och säljare av fastigheter. De kan också användas för att fastställa marknadsvärdet för en fastighet.
