Ние сме вашият силен партньор на всяка фаза от процеса на продажба.
Тел.: 089 340 823-540 | verkauf@mrlodge.de
Jacqueline Sauren
Ръководител на отдел "Продажби на имоти
Стандартната стойност на земята в Мюнхен:
Как се развиват цените
Стандартната стойност на земята е основният показател, който оказва значително влияние върху пазара на имоти в Мюнхен и други градове. Високата стандартна стойност на земята гарантира високи цени на имотите. Поради това тя играе ключова роля при оценяването и определянето на цените на имотите.
- Какво представлява стандартната стойност на земята?
- Как и от кого се изчислява стандартната стойност на земята в Мюнхен?
- Каква е разликата между стандартната стойност на земята, действителната стойност на земята и пазарната стойност?
- Защо е важна стандартната стойност на земята в Мюнхен?
- Как се развива стандартната стойност на земята в различните квартали на Мюнхен
- Средни цени на квадратен метър за имоти в Мюнхен в зависимост от качеството на местоположението
- Каква е разликата между стандартната стойност на земята и пазарната стойност?
- Бъдещи тенденции за стандартната стойност на земята в Мюнхен
Каква е стандартната стойност на земята?
Стандартната стойност на земята показва средната стойност на земята на квадратен метър. Тя показва стойността за определено място, зоната на стандартната стойност на земята и определен период от време. Тя служи като основа за определяне на стойността на земята и имотите.
Местните експертни комисии отговарят за определянето на тази стойност. За да определят стандартната стойност на земята в рамките на зоната на стандартна стойност, те се позовават на официалното събиране на покупните цени. Тази колекция съдържа действителните покупни цени на земя и имоти в съответния регион. За да се определи стандартната стойност на земята, от тези цени се получават средните стойности.
При изчислението се вземат предвид допълнителни фактори, включително местоположението, степента на застрояване, възможностите за застрояване и формата и размера на имота. Не е от значение дали имотът е застроен или не, тъй като той се третира като незастроен.
След като бъде определена стандартната стойност на земята, тя служи като ориентир за пазарната стойност на незастроената земя. Експертната комисия анализира пазара на имоти и bго описва въз основа на стандартните стойности на земята, пазарните анализи и оценките на пазарната стойност.
Зоната на стандартната стойност на земята се определя като конкретна област, за която се прилага стандартната стойност на земята в Мюнхен. Стандартните стойности на земята се определят за конкретни райони, улици или участъци, в които съществуват сходни начини на използване и условия за стойност.
При продажба на земя или имот стандартните стойности на земята дават важни указания за възможната продажна цена, особено ако няма налични сравнителни данни за оценката на имота. Поради това е от съществено значение собствениците на имоти да знаят стандартната стойност на земята.
Искате ли да разберете каква е стойността на вашия имот? В Mr. Lodge ви предлагаме възможността да оцените имота си професионално, подробно и напълно безплатно.
Започнете безплатната си оценка на имота точно тук!
Как и от кого се изчислява стандартната стойност на земята в Мюнхен?
Разпоредбите на германския строителен кодекс (BauGB) са правното основание за определяне на стойността на имотите. За този процес отговаря експертната комисия в Мюнхен. В тези комитети работят експерти по недвижими имоти. Те са самоуправляващи се и независими органи, чиято основна задача е да създават прозрачност на пазара на недвижими имоти.
Настоящата експертна комисия за град Мюнхен се състои от 34 членове, включително публично назначени и заклети експерти, както и представители на секторите на недвижимите имоти, строителството, банковото дело, финансите и строителните власти. Всеки от членовете се назначава за срок от четири години и работи на почетна основа.
Средната стойност се изчислява чрез комбиниране на покупните цени на земята на квадратен метър, които се вписват в таблици или карти на стандартните зони на стойността на земята. Ориентировъчната стойност служи като отправна точка за изчисляване на стойността на земята на даден имот. Формулата за изчисление е
Стойност на земята = стандартна стойност на земята х площ в m²
Ориентировъчната стойност на земята за Мюнхен служи само като ориентир, тъй като нейното изчисляване се основава не само на действителни продажни цени, но и на приблизителни оценки. За определяне на стандартната стойност на земята се използва представителен имот в съответната зона.
Стойността се основава на средната цена на квадратен метър от наскоро продадени имоти в тази зона. Стойността на имота се приема за незастроен, за да се определи чиста стойност на земята. Оценителската комисия разглежда копията на всички сключени договори за покупка на имоти в своята зона на отговорност.
След това те се събират в т.нар. колекции от покупни цени. Определените по този начин данни за продажните цени в дадена област обикновено се използват като основа за определяне на стандартните стойности на земята.
Развитие на стандартната стойност на земята в различните квартали на Мюнхен
Преди това 31 декември на четна година беше ключовата дата за определяне на стандартните стойности на земята - последно до 2020 г. Поради реформата на данъка върху недвижимите имоти обаче се наложи непланирана преоценка, поради което 1 януари беше въведен като нова законова ключова дата, считано от 1 януари 2022 г.
Като цяло цените на имотите в Мюнхен се развиват динамично през последните години. Въпреки че някои квартали продължават да имат високи стандартни стойности на земята, в някои райони се наблюдава лек спад (към януари 2025 г.).
Важен фактор за това развитие е общата тенденция в лихвените проценти по кредитите, които оттогава насам значително се повишиха. Стандартните стойности на земята в самия Мюнхен варират значително в зависимост от качеството на местоположението.
Средни стандартни стойности на земята в Мюнхен (към 01.01.2025 г.):
В рамките на определено място и дори между отделните улици стандартните стойности на земята могат да варират значително. Всеки, който желае да получи точни стандартни стойности на земята, трябва да се обърне към експертната комисия на град Мюнхен. Град Мюнхен предоставя своите данни за стандартните стойности на земята срещу заплащане.
Каква е разликата между стандартна стойност на земята, действителна стойност на земята и пазарна стойност?
Стандартната стойност на земята, действителната стойност на земята и пазарната стойност са три различни понятия при оценката на имоти и земи:
Стандартна стойност на земята
Стандартната стойност на земята е средна стойност, която се определя въз основа на продажните цени на имоти в определена зона на стандартна стойност на земята. Тя служи като ориентир за стойността на земята в тази зона и отразява средната стойност на квадратен метър.
Стандартната стойност на земята за Мюнхен е ориентировъчна стойност и не взема предвид специфичните характеристики на отделния имот.
Действителна стойност на земята
Действителната стойност на земята се отнася до стойността на конкретен парцел земя. Тази стойност отчита индивидуални фактори на имота, като местоположение, размер, разположение, състояние на застрояване и други специфични характеристики.
Действителната стойност на земята може да се различава от стандартната стойност на земята, тъй като взема предвид уникалните характеристики и условия на разглеждания имот.
Пазарна стойност
Пазарната стойност е цената, която може да бъде реализирана за целия имот ( включително сградите и съоръженията върху него) в обичайния ход на бизнеса към момента на оценката.
Пазарната стойност отчита всички обстоятелства, които оказват влияние върху стойността, като например състоянието и използването на сградата, пазарната ситуация, правата и тежестите върху имота и други подобни фактори.
Защо е важна стандартната стойност на земята в Мюнхен?
Насоки за инвестиционни решения
В условията на нестабилен пазар на имоти търсещите имоти търсят надеждни ориентири за своите инвестиционни решения. Въпреки несигурността на пазара, стандартната стойност на земята представлява важен ориентир, тъй като отразява текущите пазарни тенденции, както и историческите данни и оценки за продажбите.
Средни стойности за незастроена земя
Стандартната стойност на земята за Мюнхен предоставя средни стойности, които са специфични за съответното местоположение и се отнасят за незастроени парцели. Това дава възможност да се получи обща представа за стойността на земята в определен регион. Няма значение дали даден имот е застроен или не. Той се третира като незастроен.
Актуалност на стандартните стойности на земята
Експертните комитети публикуват своите актуализирани стандартни стойности на земята на всеки две години. Това означава, че стандартните стойности на земята в Мюнхен могат да отразяват тенденции. Въпреки това те могат да изостават от текущите продажни цени в зависимост от това преди колко време са били публикувани.
Разнообразни области на приложение
Стандартните стойности на земята служат не само като ръководство за неспециалисти, но и като основа за експертни становища. Те са от значение и за данъчните въпроси, особено за данъка върху наследствата и даренията.
Следователно стандартната стойност на земята оказва пряко влияние върху данъчното облагане на земята в Германия. Като цяло стандартната стойност на земята е важна, тъй като предоставя цялостна и актуална оценка на стойността на земята в определен регион.
Това е от решаващо значение за инвестиционните решения, данъчните въпроси и общата оценка на собствеността.
Средни цени на квадратен метър за имоти в Мюнхен в зависимост от качеството на местоположението
Годишният доклад на експертната комисия съдържа списък на средните цени за квадратен метър, постигнати при продажбите на имоти през предходната година. Представянето е разпределено по различни жилищни райони в Мюнхен.
Направено е също така разграничение между вида на възможното застрояване, като например самостоятелна къща, двуетажна или триетажна къща или многоетажна сграда. Разпределението на оценявания имот може да се вземе от картата на жилищното местоположение на експертната комисия.
Стандартната стойност на земята обаче е само един от критериите при изчисляването на стойността на имота. Освен това тя винаги подлежи на известно забавяне във времето, тъй като експертните комисии заседават само веднъж годишно.
Каква е разликата между стандартната стойност на земята и пазарната стойност?
Стандартната стойност на земята и пазарната стойност на имота са два различни параметъра за оценка. Докато стандартната стойност на земята показва средната стойност на земята на определено място, пазарната стойност представлява текущата пазарна стойност на имота в определен момент. Методите, използвани за определяне на тези стойности, се различават. Не е необичайно те да се различават значително.
Бъдещи тенденции за стандартната стойност на земята в Мюнхен
Стандартната стойност на земята в Мюнхен е важен показател за пазара на имоти в Мюнхен. Тя показва средната стойност на земята на квадратен метър в дадено населено място и се определя на всеки две години от експертна комисия.
Стандартната стойност на земята е различна в различните населени места в Мюнхен и може да варира значително. Напоследък стандартните стойности на земята в Мюнхен бележат лека тенденция към понижение. Това се дължи на общата икономическа несигурност и инфлацията.
Стандартните стойности на земята по принцип са важен ориентир за купувачите и продавачите на имоти. Те могат да се използват и за определяне на пазарната стойност на даден имот.
