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Jacqueline Sauren
Chefe de vendas de imóveis
O valor normal dos terrenos em Munique:
Como os preços estão a evoluir
O valor padrão do terreno é o indicador-chave que influencia significativamente o mercado imobiliário em Munique e noutras cidades. Um elevado valor-tipo do terreno garante preços imobiliários elevados. Por conseguinte, desempenha um papel fundamental na avaliação e fixação de preços dos imóveis.
- O que é o valor padrão do terreno?
- Como e por quem é calculado o valor-tipo do terreno em Munique?
- Qual é a diferença entre o valor normal do terreno, o valor real do terreno e o valor de mercado?
- Por que razão é importante o valor venal do terreno em Munique?
- Como evolui o valor padrão do terreno nos diferentes bairros de Munique
- Preços médios do metro quadrado de imóveis em Munique consoante a qualidade da localização
- Qual é a diferença entre o valor padrão do terreno e o valor de mercado?
- Tendências futuras para o valor padrão do terreno em Munique
Qual é o valor normal do terreno?
O valor fundiário padrão indica o valor médio do terreno por metro quadrado. Indica o valor para um local específico, a zona de valor fundiário padrão, e um período de tempo definido. Serve de base para determinar o valor dos terrenos e das propriedades.
Os comités locais de peritos são responsáveis pela determinação deste valor. Para determinar o valor normal do terreno dentro de uma zona de valor normal, consultam a coleção oficial de preços de compra. Esta coleção contém os preços de compra reais de terrenos e propriedades na região em questão. Para determinar o valor forfetário do terreno, os valores médios são derivados destes preços.
No cálculo, são tidos em conta outros factores, como a localização, o grau de desenvolvimento, as possibilidades de desenvolvimento e a forma e dimensão da propriedade. É irrelevante o facto de a propriedade estar ou não urbanizada, uma vez que é tratada como se não estivesse urbanizada.
Uma vez determinado o valor-tipo do terreno, este serve de guia para o valor de mercado dos terrenos não urbanizados. O comité de peritos analisa o mercado imobiliário e bdescreve-o com base nos valores-tipo dos terrenos, nas análises de mercado e nas avaliações do valor de mercado.
A zona de valor normal do terreno é definida como a área específica à qual se aplica o valor normal do terreno de Munique. Os valores-tipo do terreno são determinados para áreas, ruas ou secções específicas em que existem utilizações e condições de valor semelhantes.
Aquando da venda de terrenos ou propriedades, os valores-tipo do terreno fornecem indicações importantes sobre o possível preço de venda, especialmente se não existirem dados comparativos para a avaliação da propriedade. Por conseguinte, é essencial que os proprietários de imóveis conheçam o valor-tipo do terreno.
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Como e por quem é calculado o valor normal dos terrenos de Munique?
As disposições do código de construção alemão (BauGB) constituem a base jurídica para a determinação do valor dos imóveis. Este processo é da responsabilidade do comité de peritos de Munique. Estes comités são compostos por peritos imobiliários. São organismos independentes e autogeridos, cuja principal tarefa é criar transparência no mercado imobiliário.
A atual comissão de peritos da cidade de Munique é composta por 34 membros, incluindo peritos nomeados e ajuramentados pelo Estado, bem como representantes dos sectores imobiliário, da construção, da banca, das finanças e das autoridades imobiliárias. Os membros são nomeados por um período de quatro anos e trabalham a título honorário.
O valor médio é calculado através da combinação dos preços de compra dos terrenos por metro quadrado, que são registados em tabelas ou mapas das zonas de valor normalizado dos terrenos. O valor indicativo serve de ponto de partida para o cálculo do valor fundiário de um imóvel. A fórmula de cálculo é a seguinte
Valor do terreno = valor padrão do terreno x área em m²
O valor-guia do terreno em Munique serve apenas de orientação, uma vez que o seu cálculo se baseia não só nos preços de venda actuais, mas também em estimativas. Para determinar o valor-tipo do terreno é utilizado um terreno representativo da respectiva zona.
O valor baseia-se no preço médio por metro quadrado de imóveis recentemente vendidos nessa zona. O valor do terreno é considerado como não urbanizado para determinar um valor de terreno puro. Um comité de avaliação analisa as cópias de todos os contratos de compra e venda de imóveis celebrados na sua área de responsabilidade.
Estes são depois compilados nas chamadas colecções de preços de compra. Os dados sobre os preços de venda numa determinada área, determinados desta forma, são normalmente utilizados como base para determinar os valores padrão dos terrenos.
Evolução do valor-tipo do terreno nos diferentes bairros de Munique
Anteriormente, a data de 31 de dezembro de um ano par era a data fixada para a determinação dos valores-tipo dos terrenos - mais recentemente, até 2020. No entanto, devido à reforma do imposto predial, tornou-se necessária uma reavaliação não programada, razão pela qual foi introduzida a data de 1 de janeiro como a nova data fixada por lei, com início em 1 de janeiro de 2022.
Em geral, os preços dos imóveis em Munique evoluíram de forma dinâmica nos últimos anos. Embora alguns bairros continuem a ter valores de terreno elevados, registaram-se ligeiras descidas em certas zonas (em janeiro de 2025).
Um fator importante para esta evolução é a evolução geral das taxas de crédito, que aumentaram significativamente desde então. Os valores padrão dos terrenos em Munique variam consideravelmente consoante a qualidade da localização.
Valores médios dos terrenos em Munique (em 01.01.2025):
Dentro de um determinado local e mesmo de uma rua para outra, os valores-tipo dos terrenos podem variar consideravelmente. Quem desejar obter valores-tipo exactos deve contactar a comissão de peritos da cidade de Munique. A cidade de Munique disponibiliza os seus dados para os valores-tipo dos terrenos mediante o pagamento de uma taxa.
Qual é a diferença entre o valor padrão do terreno, o valor real do terreno e o valor de mercado?
O valor normal do terreno, o valor real do terreno e o valor de mercado são três conceitos diferentes na avaliação de propriedades e terrenos:
Valor padrão do terreno
O valor-tipo do terreno é um valor médio que é determinado com base nos preços de venda de imóveis numa zona específica de valor-tipo do terreno. Serve de guia para o valor dos terrenos nessa zona e reflecte o valor médio por metro quadrado.
O valor-tipo do terreno de Munique é um valor orientador e não tem em conta as caraterísticas específicas de uma propriedade individual.
Valor real do terreno
O valor real do terreno refere-se ao valor de uma parcela de terreno específica. Este valor tem em conta factores individuais da propriedade, como a localização, dimensão, disposição, estado de desenvolvimento e outras caraterísticas específicas.
O valor real do terreno pode diferir do valor normal do terreno, uma vez que tem em conta as caraterísticas e condições únicas da propriedade em questão.
Valor de mercado
O valor de mercado é o preço que poderia ser realizado pela totalidade do imóvel (incluindo os edifícios e instalações nele existentes) no decurso normal da atividade comercial no momento da avaliação.
O valor de mercado tem em conta todas as circunstâncias que influenciam o valor, tais como o estado e a utilização do edifício, a situação do mercado, os direitos e os ónus sobre o imóvel e outros factores semelhantes.
Por que razão é importante o valor padrão do terreno em Munique?
Orientações para as decisões de investimento
Num mercado imobiliário volátil, os requerentes de imóveis procuram pontos de referência fiáveis para as suas decisões de investimento. Apesar das incertezas do mercado, o valor padrão do terreno oferece um guia importante, uma vez que reflecte as tendências actuais do mercado, bem como os dados históricos de vendas e estimativas.
Valores médios para terrenos não urbanizados
O valor padrão do terreno para Munique fornece valores médios que são específicos para a respectiva localização e dizem respeito a terrenos não urbanizados. Desta forma, é possível obter uma visão geral do valor dos terrenos numa determinada região. Não importa se um terreno está urbanizado ou não. É tratado como se fosse não urbanizado.
Atualidade dos valores forfetários dos terrenos
Os comités de peritos publicam os seus valores forfetários actualizados de dois em dois anos. Isto significa que os valores-tipo dos terrenos em Munique podem refletir uma tendência. No entanto, também podem ficar aquém dos preços de venda actuais, dependendo da data em que foram publicados.
Diversos domínios de aplicação
Os valores-tipo dos terrenos não só servem de guia para leigos, como também constituem a base para pareceres de peritos. São igualmente relevantes em questões fiscais, nomeadamente para o imposto sobre as sucessões e doações.
O valor venal do terreno influencia, assim, diretamente a tributação dos terrenos na Alemanha. De um modo geral, o valor fundiário padrão é importante porque fornece uma avaliação abrangente e actualizada do valor dos terrenos numa determinada região.
Isto é crucial para decisões de investimento, questões fiscais e a avaliação geral de propriedades.
Preços médios do metro quadrado dos imóveis em Munique consoante a qualidade da localização
O relatório anual do comité de peritos contém uma lista dos preços médios por metro quadrado alcançados nas vendas de imóveis no ano anterior. A apresentação é discriminada por zonas residenciais de Munique.
Além disso, é feita uma distinção entre o tipo de possível desenvolvimento, como casa isolada, casa geminada ou em banda ou edifício de vários andares. A atribuição do imóvel a avaliar pode ser feita a partir do mapa de localização residencial do comité de peritos.
No entanto, o valor normal do terreno é apenas um critério no cálculo do valor do imóvel. Além disso, está sempre sujeito a um certo atraso, uma vez que as comissões de peritos só se reúnem uma vez por ano.
Qual é a diferença entre o valor normal do terreno e o valor de mercado?
O valor padrão do terreno e o valor de mercado de um imóvel são dois parâmetros de avaliação diferentes. Enquanto o valor padrão do terreno indica um valor médio para o terreno num local específico, o valor de mercado representa o valor de mercado atual de um imóvel num determinado momento. Os métodos utilizados para determinar estes valores são diferentes. Não é invulgar que difiram consideravelmente.
Tendências futuras para o valor padrão dos terrenos em Munique
O valor padrão do terreno em Munique é um indicador importante para o mercado imobiliário em Munique. Indica o valor médio do terreno por metro quadrado num determinado local e é determinado de dois em dois anos pelo comité de peritos.
Os valores-tipo dos terrenos variam consoante as diferentes localidades de Munique e podem variar consideravelmente. Recentemente, os valores-tipo dos terrenos em Munique registaram uma ligeira tendência para a baixa. Este facto deve-se à incerteza económica geral e à inflação.
Os valores de referência dos terrenos são geralmente um guia importante para os compradores e vendedores de imóveis. Podem também ser utilizados para determinar o valor de mercado de um imóvel.
