Definícia a charakteristika

Dočasné bývanie je dočasné poskytnutie zariadeného ubytovania na určité obdobie, zvyčajne na niekoľko mesiacov až rok. Slúži ako flexibilné dočasné riešenie s plne vybavenou infraštruktúrou a paušálnym účtovaním.

Kľúčové aspekty dočasného bývania

• Zariadenie a vybavenie: Plne zariadené vrátane kuchyne, posteľnej bielizne a internetu (WLAN).
• Konštrukcia zmluvy: Zmluvy o prenájmena dobu určitú s automatickým ukončením zmluvy bez potreby odstúpenia od zmluvy.
• Štruktúra nákladov: Zvyčajne paušálne nájomné, ktoré pokrýva všetky vedľajšie náklady a často aj doplnkové služby.
• Cieľové skupiny: Mladí profesionáli, pracovníci pracujúci na projektoch, ľudia dochádzajúci za prácou, študenti, ako aj expati alebo ľudia v prechodných fázach.

Bežné formáty

1. Byty s poskytovanými službami: Apartmány s doplnkovými službami podobnými hotelovým (upratovanie, pranie).
2. Penzióny: Ubytovacie zariadenia v mestských centrách na dlhšie pobyty.
3. Strednodobý prenájom: Dočasný podnájom v súkromne využívaných nehnuteľnostiach.

Dočasné bývanie je prenájom bytu na obmedzený čas, zvyčajne vrátane kompletného zariadenia a vybavenia. Na rozdiel od tradičného nájmu na dobu neurčitú je od začiatku jasné, že nájom sa po určitom období skončí.

V praxi to znamená, že Byt si prenajmete napríklad na niekoľko mesiacov alebo niekoľko rokov a potom sa opäť odsťahujete bez toho, aby ste sa dlhodobo zaviazali. Často ide o nájomné zmluvy na dobu určitú (dočasné nájomné zmluvy), v ktorých je začiatok a koniec nájmu presne stanovený v zmluve.

V Nemecku je minimálna doba prenájmu dočasného ubytovania zvyčajne aspoň 3 mesiace, v niektorých mestách dokonca 6 mesiacov. Kratšie obdobia sa zvyčajne zaraďujú medzi prázdninové alebo krátkodobé prenájmy.

Byt je spravidla kompletne zariadený a pripravený na nasťahovanie, takže nájomca sa môže ihneď nasťahovať - podobne ako v prípade apartmánového hotela alebo penziónu. Je dôležité nezamieňať si dočasné bývanie s prázdninovými bytmi. Tento koncept je zameraný na dočasných obyvateľov, nie na dovolenkárov.

"V súlade s tým sa na dočasné bývanie (v závislosti od dĺžky trvania) vzťahuje nájomné právo, a nie cestovné právo, čo znamená, že sa uzatvára nájomná zmluva na dobu určitú a platia určité pravidlá nájomného práva," zdôrazňuje Norbert Verbücheln, konateľ spoločnosti Mr. Lodge v Mníchove, ktorá patrí k popredným poskytovateľom dočasného bývania.

Hoci niektoré súkromné osoby v súčasnosti využívajú zariadené byty aj na prechodný prenájom pri dlhších cestách, tento koncept bývania nie je primárne dovolenkovým ubytovaním. Ide skôr o riešenie dočasného bývania pre ľudí, ktorí dočasne žijú a pracujú v meste - nie pre tradičných dovolenkárov.

Dočasné bývanie je určené pre rôzne cieľové skupiny, ktoré potrebujú flexibilné riešenie bývania. Čoraz viac ľudí je dnes odkázaných na pracovnú alebo osobnú mobilitu a využívajú dočasné bývanie. Typickými skupinami sú napr.

Profesionáli na projektovej báze alebo obchodní cestujúci

• Špecialisti a manažéri, ktorí pracujú v inom meste niekoľko mesiacov (napr. projektoví pracovníci, konzultanti alebo expati), oceňujú zariadený byt, pretože sa nechcú usadiť natrvalo.

Dočasné bývanie má pre nájomníkov mnohé výhody oproti bežnému prenájmu alebo dlhodobému pobytu v hoteli. Tu sú najdôležitejšie výhody z pohľadu nájomcu:

Flexibilita obdobia prenájmu

• Na rozdiel od nájomných zmlúv na dobu neurčitú s dlhodobým záväzkom (a obvyklou výpovednou lehotou 3 mesiace) si pri dočasnom bývaní môžete prenajať byt presne na obdobie, ktoré od začiatku potrebujete.
• Vyhovuje to modernej potrebe bývať na jednom mieste len tak dlho, ako si to vyžaduje vaša práca alebo štúdium.
• Vyhnete sa tak viazanosti na byt na dlhšie obdobie, ako je potrebné, a po skončení doby prenájmu sa môžete ľahko presťahovať alebo vrátiť.

Rýchle nasťahovanie bez stresu zo sťahovania

• Dočasne zariadené byty sú pripravené na nasťahovanie, so všetkým, čo potrebujete, od pohovky cez posteľ až po kuchyňu.
• To znamená, že nájomníci si často môžu v krátkom čase nájsť vhodný byt a okamžite sa nasťahovať bez toho, aby museli kupovať nábytok alebo organizovať nákladné sťahovanie.
• Obvyklé náklady na sťahovanie (preprava nábytku, nákladné autá atď.) do veľkej miery odpadajú, čo šetrí obrovské množstvo času a stresu.

Pohodlie a súkromie namiesto hotela

• Dočasný byt vo všeobecnosti ponúka viac priestoru, súkromia a domáceho pocitu v porovnaní s hotelovou izbou.
• Najmä pri dlhších pobytoch nájomníci oceňujú možnosť zariadiť si skutočný byt, variť si vlastné jedlo a prijímať návštevy - skrátka žiť ako vo vlastných štyroch stenách.
• Zariadené byty sú zároveň často vkusne zariadené, takže sa nemusíte obávať sterilnej atmosféry.
• Mnohé ponuky sa navyše nachádzajú v atraktívnych lokalitách (napr. v blízkosti centra mesta alebo s dobrým dopravným spojením), čo uľahčuje každodenný život.

Úspora nákladov v porovnaní s hotelom

• Pri dlhších pobytoch je dočasné ubytovanie zvyčajne lacnejšie ako mesačný pobyt v hoteli.
• Nájomné často už zahŕňa služby a internet a príplatok za vybavenie zvyšuje náklady približne o 10 - 30 % v porovnaní s nezariadeným bytom.
• Za ponúkaný komfort to však radi zaplatíte, najmä preto, že hotel v podobnej lokalite by stál oveľa viac.
• Okrem toho pri serióznych ponukách neexistujú žiadne skryté poplatky; podmienky sú jasne upravené v nájomnej zmluve.

Žiadne problémy pri sťahovaní

• Ak ste si byt prenajali len na určitý čas, nájom sa automaticky končí v dohodnutý deň.
• Potom sa jednoducho odsťahujete bez toho, aby ste museli hľadať nového nájomcu alebo rekonštruovať (za predpokladu bežného opotrebovania).
• Kaucia sa vráti po riadnom odovzdaní bytu.
• Táto neformálnosť odbremeňuje nájomníkov, ktorí už možno plánujú ďalšie sťahovanie.

"Pri dlhších pobytoch je zariadený byt oveľa pohodlnejší ako hotel - v podstate cestujete len s kufrom a cítite sa ako doma," hovorí Norbert Verbücheln zo spoločnosti Mr. Lodge.

Objavte ponuky prenájmu

Ak to zhrnieme, dočasné bývanie ponúka nájomníkom maximálnu flexibilitu a pohodlie.

Najmä tí, ktorí často menia miesto pobytu alebo potrebujú dočasné miesto na bývanie, môžu bývať nekomplikovane bez toho, aby museli investovať obrovské množstvo peňazí a úsilia do každej zmeny miesta.

Dočasný prenájom môže byť veľmi atraktívny aj pre prenajímateľov, vlastníkov alebo investorov.

Tento obchodný model sa od tradičného trvalého prenájmu líši viacerými spôsobmi a otvára osobitné príležitosti:

Vyššie príjmy z prenájmu

• Jednou z jasných výhod je možnosť pripočítať k nájomnému príplatok za zariadenie, keďže byt sa poskytuje kompletne zariadený.
• Zariadené byty často prinášajú o 10 - 30 % vyššie nájomné ako nezariadené byty a takéto príplatky sú bežné.
• Dokonca aj v mestách s regulovaným nájomným je primeraný príplatok za vybavenie bytu povolený za predpokladu, že vychádza z aktuálnej hodnoty vybavenia.
• Prenajímatelia tak môžu dosiahnuť výrazne vyššie výnosy pri dočasnom prenájme bytov so zariadením ako pri prenájme bytov bez zariadenia.

Vysoký dopyt, nízka miera neobsadenosti

• V mnohých regiónoch je vysoký dopyt po dočasnom ubytovaní so zariadením, či už zo strany spoločností, ktoré hľadajú ubytovanie pre zamestnancov, alebo zo strany súkromných osôb z uvedených cieľových skupín.
• Cieľová skupina potenciálnych nájomcov je primerane veľká, čo prenajímateľom uľahčuje rýchly prenájom ich nehnuteľností.
• Atraktívne zameranie na ľudí dochádzajúcich za prácou, cudzincov atď. znamená, že počet voľných bytov sa často môže znížiť na minimum.
• Byt je zvyčajne rýchlo opäť obsadený, ak je cena a ponuka správna.

Väčšia flexibilita a kontrola

• Pri dočasnom ubytovaní nie sú prenajímatelia dlhodobo viazaní k nájomcovi.
• Nájomné zmluvy na dobu určitú sa končia automaticky, takže majiteľ sa môže slobodne rozhodnúť, či nehnuteľnosť opäť prenajme, bude ju sám využívať alebo ju dokonca predá.
• Táto flexibilita je výhodná najmä vtedy, ak ste nehnuteľnosť vyčlenili na vlastné využitie alebo chcete reagovať na zmeny na trhu.
• Úpravy nájomného sa tiež ľahšie realizujú: V prípade nájomných zmlúv na dobu neurčitú je zvýšenie nájomného regulované.

Nižšie riziko zlyhania a nájomcu

• Vzhľadom na kratšie obdobie prenájmu je nižšie riziko neplnenia záväzkov nájomcu.
• Nájomcovia na dobu určitú často platia nájomné vopred na niekoľko mesiacov, alebo aspoň dlhodobé nedoplatky na nájomnom sú menej časté, keďže ukončenie zmluvy je predvídateľné.
• Ak sa vyskytnú problémy s nájomcom, prenajímateľ k nemu nie je viazaný na roky a konflikty sú obmedzené, keďže problémový nájomca bude musieť nehnuteľnosť čoskoro opustiť.
• Okrem toho, ak sa prenajímajú jednotlivé zariadené izby v byte, ktorý obýva sám prenajímateľ, platia ešte kratšie výpovedné lehoty (v tomto prípade môže prenajímateľ vypovedať zmluvu bez udania dôvodu len s dvojtýždňovou výpovednou lehotou, § 573c BGB).
• Celkovo možno týmto spôsobom riadiť riziko prenajímateľa.

Daňové výhody a odpisy

• Náklady na zariadenie a vybavenie bytu možno uplatniť na daňové účely.
• Nákup nábytku a zariadení možno odpisovať v priebehu rokov; menšie vybavenie do 800 EUR netto možno dokonca odpisovať v plnej výške hneď v roku nákupu.
• Ako výdavky súvisiace s príjmami možno uznať aj priebežné výdavky, ako sú opravy, upratovacie služby alebo náklady na realitnú kanceláriu.
• Tým sa znižuje daňové zaťaženie a zvyšuje čistý zisk z prenájmu.
• Príklad: Ak prenajímateľ investuje 3 000 EUR do nového nábytku, môže si na daňové účely odpočítať približne 300 EUR ročne.

Samozrejme, prenájom zariadeného bytu si vyžaduje aj trochu viac úsilia - od vybavenia bytu až po pravidelné zmeny nájomníkov a starostlivosť o nich.

Ak však dbáte na kvalitné vybavenie a ponúkate hodnotu za peniaze v súlade s trhom, môžete vytvoriť obojstranne výhodnú situáciu: spokojných nájomníkov a výnosnú investíciu pre prenajímateľa. Dôležité je poznať právny rámec a profesionálne ho riadiť (viac o tom v ďalšej časti).

Prenajímajte bezpečne a flexibilne s Mr. Lodge:

• Maximálny dosah a overení nájomníci.
• Prísna predbežná kvalifikácia nájomníkov pre vašu nehnuteľnosť.
• Osobní kontaktní partneri vám poskytnú rýchlu, nekomplikovanú, priateľskú a užitočnú podporu na každom kroku.

Postup pre nájomcov

• Prenájom dočasného bytu prebieha podobne ako hľadanie bežného bytu, ale zvyčajne je oveľa rýchlejší a menej komplikovaný.
• Záujemcovia môžu vyhľadávať zariadené byty prostredníctvom špecializovaných online portálov alebo realitných kancelárií, pričom často filtrujú podľa mesta, obdobia prenájmu a vybavenia.
• Po nadviazaní kontaktu a obhliadke nehnuteľnosti (osobne alebo virtuálne) sa uzavrie nájomná zmluva na dobu určitú, v ktorej sa uvedie dátum začiatku a konca nájmu.
• Obvykle sa platí aj kaucia (zvyčajne 1 až 3 mesačné nájomné), ktorú nájomca zaplatí a po odsťahovaní dostane späť, ak nedošlo k žiadnej škode.
• Mnohí poskytovatelia si účtujú všetky náklady na nájomné za teplý byt (vrátane médií, internetu atď.) ako paušálnu sumu vopred za prvý mesiac; potom nájomca platí mesačne ako zvyčajne.
• V deň nasťahovania dostane nájomca od prenajímateľa potvrdenie o pobyte, ktoré môže použiť na prihlásenie na úrade pre registráciu obyvateľov (vyžaduje sa zo zákona).
• Potom je čas vyložiť kufre a nasťahovať sa - vďaka kompletnému zariadeniu nie je potrebné vláčiť nábytok.
• Počas doby prenájmu platia bežné práva nájomcu v závislosti od dĺžky trvania zmluvy (pri zmluvách nad 6 mesiacov sa uplatňuje ochrana nájomcu a kontrola nájomného, pri kratších tzv. krátkodobých prenájmoch sa niektoré ochranné predpisy neuplatňujú).
• Po uplynutí dohodnutého obdobia sa nájomca včas vysťahuje; ak chce nájomnú zmluvu predĺžiť, musí sa to opäť včas dohodnúť, pretože pôvodná zmluva sa automaticky končí.

Postup pre prenajímateľov

• Ak chcete svoj byt dočasne prenajať, mali by ste najprv zabezpečiť, aby bol atraktívne zariadený a vybavený.
• Byt musí byť zariadený tak, aby sa doň mohol nájomca nasťahovať bez dodatočnej námahy (posteľ, skriňa, sedačka, plne vybavená kuchyňa atď. patria k základnému vybaveniu).
• Prenajímateľ potom môže nehnuteľnosť ponúkať vhodnými kanálmi. Na tento účel sa často využívajú agentúry alebo sprostredkovateľské platformy, ktoré sa špecializujú na krátkodobé prenájmy zariadených bytov. Po nájdení nájomcu sa vypracuje nájomná zmluva na dobu určitú.
• Počas doby prenájmu prenajímateľ zabezpečuje, aby byt zostal v stave stanovenom v zmluve, napr. opravy závad, ktoré nespôsobil nájomca, sa musia vykonať bezodkladne.
• Odborníci preto odporúčajú vyhľadať podporu skúseného partnera, ktorý dokáže profesionálne reagovať.
• Na konci obdobia prenájmu sa byt skontroluje spolu s nájomcom; na kontrolu stavu nábytku a miestností sa odporúča použiť inventárny zoznam, ktorý je zdokumentovaný pri nasťahovaní nájomcu.
• Vďaka tomu sa dajú jasne identifikovať prípadné škody. Po úspešnom odovzdaní nájomca dostane späť zálohu a prenajímateľ môže pripraviť byt pre ďalšieho nájomcu.

Celkovo je proces dočasného bývania dobre organizovaný: Od nájdenia bytu až po vysťahovanie obe strany profitujú z jasne regulovaných, ale flexibilných štruktúr.

"Prenajímatelia by sa mali vopred oboznámiť s právnymi požiadavkami (dôvody na dobu určitú, miestne predpisy o sprenevere vo veľkých mestách atď.) a nájomníci by si mali pozorne prečítať podmienky zmluvy (napr. či existuje možnosť predĺženia)," zdôrazňuje Norbert Verbücheln zo spoločnosti Mr. Lodge.

Potom už nič nestojí v ceste úspešnému prenájmu.

Či už ste nájomca alebo prenajímateľ, pri prenájme bytu je potrebné mať na pamäti niekoľko dôležitých aspektov:

Právny rámec

• Nájomné zmluvy na dobu určitú si vyžadujú objektívny dôvod. Prenajímateľ musí v zmluve uviesť, prečo je nájom časovo obmedzený (napr. osobné užívanie po skončení nájmu, plánovaná prestavba). Ak tento dôvod chýba, zmluva sa automaticky považuje za zmluvu na dobu neurčitú.
• Okrem toho sa vo všeobecnosti uplatňuje bežná ochrana nájomcu; určité pravidlá, ako je kontrola nájomného alebo ochrana pred zrušením, sa však nevzťahujú na veľmi krátke obdobia nájmu (do 6 mesiacov).
• Preto by ste sa mali informovať o platných právnych predpisoch, ak chcete prenajať byt na veľmi krátku dobu.

Povinnosť registrácie (registračný systém)

• Ak nemáte v Nemecku iné bydlisko, musíte sa zaregistrovať na ohlasovni pobytu, aj keď tam žijete "len" prechodne. Prenajímateľ je povinný vydať nájomcovi potvrdenie o pobyte do 14 dní od nasťahovania.
• Táto povinnosť sa vzťahuje aj na zariadené byty a nesmie sa zanedbať - inak môže byť prenajímateľ pokutovaný. Nájomcovia by sa preto mali uistiť, že tento dokument dostali včas, aby si splnili svoju povinnosť prihlásiť sa.

Podnájom a povolenie

• Mnohé situácie dočasného bývania vznikajú prostredníctvom podnájmu - napríklad keď hlavný nájomca dočasne prenechá svoj byt do podnájmu (dočasný nájom, napr. na pobyty v zahraničí). Tu platí nasledovné: Nájomca môže dať svoj byt do podnájmu len so súhlasom prenajímateľa.
• Podľa § 540 BGB musí byť prenajímateľ o súhlas požiadaný a môže ho odmietnuť len z vážneho dôvodu. Kto dá byt do podnájmu bez súhlasu, riskuje výpoveď. Hlavný nájomca by si preto mal pred dočasným poskytnutím svojho bytu včas vyžiadať písomné povolenie.
• Na druhej strane prenajímatelia nemôžu svojvoľne odmietnuť povolenie, ak má ich nájomca oprávnený záujem (napr. dočasná zmena zamestnania).

Nájomná zmluva a inventárny zoznam

• Nájomná zmluva na dočasné ubytovanie by mala byť čo najjasnejšia a najpodrobnejšia. Malo by sa v nej najmä uviesť, ktoré zariadenie a vybavenie sa tiež prenajíma.
• Odporúča sa k zmluve pripojiť inventárny zoznam všetkého vybavenia vrátane jeho stavu pri nasťahovaní. Tento zoznam podpíšu obe strany, aby sa neskôr do veľkej miery vylúčili spory o chýbajúce alebo poškodené veci.
• Zmluva by mala obsahovať aj predpisy o poplatkoch za služby, prípadné paušálne nájomné vrátane príplatku za vybavenie a výšku kaucie.
• Pri dočasnom ubytovaní sa spravidla vyberá kaucia až do výšky trojmesačného nájomného (zákonné maximum), ktorá sa vedie na osobitnom účte.

Miestne predpisy

• V niektorých veľkých mestách existujú predpisy týkajúce sa krátkodobého prenájmu (kľúčové slovo: zákaz sprenevery). Sú zamerané najmä na rekreačné byty, ale môžu sa týkať aj zariadených prechodných prenájmov, najmä ak je doba prenájmu veľmi krátka.
• Ako prenajímateľ by ste mali zabezpečiť, aby bol prenájom legálny. Môžu napríklad existovať horné limity, na akú dobu môžete ročne prenajímať meniacim sa nájomníkom bez získania povolenia.
• Zistite si na miestnom úrade, či existujú nejaké požiadavky na plánované obdobie prenájmu. V prípade pochybností sa nájomcovia môžu obrátiť na prenajímateľa, aby sa uistili, že ich prenájom je v súlade s predpismi.

Poistenie a zodpovednosť

• V prípade zariadených bytov je problémom zodpovednosť za vybavenie a škody. Nájomcovia by mali mať poistenie zodpovednosti za škodu, ktoré sa vzťahuje aj na škody na prenajatom majetku, aby boli chránení, ak náhodou poškodia nábytok alebo zariadenie.
• Prenajímatelia môžu uzavrieť aj poistenie vybavenia domácnosti pre zariadený byt. Vo všeobecnosti platí, že hlavný nájomca (v prípade podnájmu) zostáva voči vlastníkovi zodpovedný za byt, preto by v zmluve o podnájme mala byť klauzula, podľa ktorej podnájomník zodpovedá za škody, ktoré spôsobil.
• Užitočné sú aj jasné dohody o upratovaní (priebežné upratovanie, poplatok za záverečné upratovanie atď.), aby na konci nedošlo k nezhodám.

Ak obe strany tieto body dodržiavajú, hladkému priebehu nič nestojí v ceste. Transparentnosť a komunikácia sú pri dočasnom bývaní kľúčové:

Ak sa všetky podmienky otvorene prediskutujú a stanovia v zmluve, nájomcovia aj prenajímatelia môžu využívať výhody tejto flexibilnej formy bývania bez nepríjemných prekvapení.

Dočasné bývanie ponúka moderné a flexibilné riešenie pre potreby dočasného bývania. Nájomníci si môžu užívať pohodlie plne zariadeného bytu bez dlhodobého záväzku a prenajímatelia môžu efektívne využívať svoje nehnuteľnosti a výhodne ich prenajímať.

"Zariadené bývanie už nie je výklenkovým modelom, ale stavebným kameňom moderného pracovného a obytného prostredia - vypĺňa jasnú medzeru medzi hotelmi a tradičným bývaním," zhrnul Norbert Verbücheln.

Pri jasnom pochopení výhod, povinností a rámcových podmienok už nič nestojí v ceste úspešnému dočasnému prenájmu - či už pre nový projekt v cudzej krajine, začiatok štúdia v inom meste alebo na preklenutie medzery do ďalšieho trvalého bývania.