Визначення та характеристики

Тимчасове проживання - це тимчасове надання мебльованого житла на певний період, зазвичай від кількох місяців до року. Це гнучке проміжне рішення з повністю обладнаною інфраструктурою та фіксованою оплатою.

Ключові аспекти тимчасового проживання

• Меблі та обладнання: повністю мебльоване житло, включаючи кухню, постільну білизну та Інтернет (WLAN).
• Структура договору: строкові договори оренди з автоматичним розірванням договору без необхідності анулювання.
• Структура витрат: зазвичай фіксована орендна плата, яка покриває всі допоміжні витрати і часто додаткові послуги.
• Цільові групи: Молоді спеціалісти, проектні працівники, люди, які працюють на роботі, студенти, а також емігранти або люди, які перебувають на перехідному етапі.

Поширені формати

1. Квартири з обслуговуванням: квартири з додатковими готельними послугами (прибирання, прання).
2. Пансіонати: закладирозміщення в міських центрах для тривалого проживання.
3. Проміжна оренда: Тимчасова суборенда в приватних об'єктах нерухомості.

Тимчасове проживання - це оренда квартири на обмежений період часу, як правило, з повним меблюванням та обладнанням. На відміну від традиційної безстрокової оренди, від самого початку зрозуміло, що оренда закінчиться після певного періоду.

На практиці це означає, що Ви орендуєте квартиру, наприклад, на кілька місяців або на кілька років, а потім знову з'їжджаєте, не беручи на себе жодних довгострокових зобов'язань. Найчастіше це строкові договори оренди (договори тимчасового найму), в яких початок і кінець оренди чітко обумовлені в договорі.

У Німеччині мінімальний термін оренди тимчасового житла зазвичай становить щонайменше 3 місяці, а в деяких містах навіть 6 місяців. Коротші періоди, як правило, відносяться до відпустки або короткострокової оренди.

Як правило, квартира повністю мебльована і готова до заселення, щоб орендар міг одразу ж заїхати - подібно до апарт-готелю або пансіонату. Важливо не плутати тимчасове житло з квартирами для відпочинку. Концепція орієнтована на тимчасових мешканців, а не на відпочивальників.

"Відповідно, тимчасове житло (залежно від тривалості) підпадає під дію закону про оренду, а не закону про подорожі, що означає, що укладається строковий договір оренди і застосовуються певні правила закону про оренду", - підкреслює Норберт Вербюхельн, керуючий директор компанії Mr. Lodge в Мюнхені, одного з провідних постачальників тимчасового житла.

Хоча деякі приватні особи зараз також використовують мебльовані квартири для тимчасової оренди під час тривалих поїздок, така концепція проживання не є, в першу чергу, житлом для відпустки. Це радше тимчасове житло для людей, які тимчасово живуть і працюють у місті, а не для традиційних відпочивальників.

Тимчасове житло орієнтоване на різні цільові групи, які потребують гнучкого житлового рішення. Все більше людей сьогодні залежать від професійної або особистої мобільності і користуються послугами тимчасового житла. Типовими групами є, наприклад

Професіонали, які працюють на проектній основі або у відрядженні

• Фахівці та менеджери, які працюють в іншому місті протягом декількох місяців (наприклад, проектний персонал, консультанти або експати), цінують мебльовані квартири, оскільки вони не хочуть оселятися на постійне місце проживання.

Для орендарів тимчасове проживання має багато переваг перед звичайною орендою або тривалим перебуванням у готелі. Ось найважливіші переваги з точки зору орендаря:

Гнучкість періоду оренди

• На відміну від безстрокових договорів оренди з довгостроковими зобов'язаннями (і звичайним періодом попередження про розірвання договору в 3 місяці), з тимчасовим житлом ви можете орендувати саме на той період, який вам потрібен з самого початку.
• Це відповідає сучасній потребі жити в одному місці лише стільки, скільки вимагає робота або навчання.
• Ви не будете прив'язані до квартири довше, ніж це необхідно, і зможете легко переїхати або повернутися після закінчення терміну оренди.

Заселяйтеся швидко і без стресу, пов'язаного з переїздом

• Тимчасові мебльовані квартири готові до заселення, з усім необхідним - від дивану до ліжка та кухні.
• Це означає, що орендарі часто можуть знайти відповідну квартиру за короткий проміжок часу і відразу ж заселитися без необхідності купувати меблі або організовувати дорогий переїзд.
• Звичайні витрати на переїзд (перевезення меблів, вантажівки тощо) значною мірою усуваються, що економить величезну кількість часу та стресу.

Комфорт і приватність замість готелю

• Тимчасова квартира, як правило, пропонує більше простору, приватності та домашнього затишку порівняно з готельним номером.
• Особливо при тривалому проживанні орендарі цінують можливість облаштувати себе в справжній квартирі, самостійно готувати їжу і приймати гостей - одним словом, жити так, ніби вони знаходяться у власних чотирьох стінах.
• У той же час, мебльовані квартири часто зі смаком оформлені, тому не потрібно турбуватися про стерильну атмосферу.
• Багато пропозицій також знаходяться в привабливих місцях (наприклад, недалеко від центру міста або з хорошим транспортним сполученням), що полегшує повсякденне життя.

Економія коштів у порівнянні з готелем

• При тривалому перебуванні тимчасове житло зазвичай дешевше, ніж місячне проживання в готелі.
• Орендна плата часто вже включає в себе комунальні послуги та інтернет, а доплата за меблювання додає близько 10-30% до вартості порівняно з квартирою без меблів.
• Однак ви з радістю заплатите за пропонований комфорт, тим більше, що готель у подібному місці коштував би набагато дорожче.
• Крім того, в надійних пропозиціях немає ніяких прихованих платежів; умови чітко прописані в договорі оренди.

Ніяких клопотів при виїзді

• Якщо ви орендуєте житло на обмежений період, оренда автоматично закінчується в узгоджену дату.
• Після цього ви просто виїжджаєте без необхідності шукати нового орендаря або робити ремонт (за умови нормального зносу).
• Застава повертається після того, як квартира буде здана належним чином.
• Така неформальність знімає значний тиск з орендарів, які, можливо, вже планують свій наступний переїзд.

"Для тривалого проживання мебльована квартира набагато зручніша, ніж готель - ви можете приїхати з валізою і відчувати себе як вдома", - каже Норберт Вербюхельн з компанії Mr. Lodge.

Відкрийте для себе пропозиції оренди

Підсумовуючи, можна сказати, що тимчасове житло пропонує орендарям максимальну гнучкість і зручність.

Особливо ті, хто часто змінює місце проживання або потребує тимчасового житла, можуть жити без зайвих зусиль і витрат, не витрачаючи величезні кошти на кожну зміну місця проживання.

Тимчасова оренда також може бути дуже привабливою для орендодавців, власників або інвесторів.

Ця бізнес-модель відрізняється від традиційної постійної оренди низкою особливостей і відкриває особливі можливості:

Вищий дохід від оренди

• Однією з очевидних переваг є можливість додавання до орендної плати надбавки за меблювання, оскільки квартира надається повністю мебльованою.
• Мебльовані квартири часто приносять на 10-30% більше орендної плати, ніж немебльовані, і такі надбавки є поширеним явищем.
• Навіть у містах, де оренда регулюється, дозволена розумна надбавка за меблювання, за умови, що вона ґрунтується на поточній вартості меблів.
• Таким чином, орендодавці можуть отримати значно більший дохід від тимчасової оренди житла з меблями, ніж від оренди без меблів.

Високий попит, низький рівень вакантності

• У багатьох регіонах існує високий попит на тимчасове мебльоване житло, як з боку компаній, що шукають житло для своїх співробітників, так і з боку приватних осіб, що належать до вищезгаданих цільових груп.
• Відповідно, цільова група потенційних орендарів є великою, що полегшує для орендодавців швидку здачу в оренду своєї нерухомості.
• Приваблива орієнтація на приїжджих, експатів тощо означає, що кількість вакантних квартир часто може бути зведена до мінімуму.
• За умови правильної ціни та пропозиції, квартиру зазвичай швидко заселяють знову.

Більше гнучкості та контролю

• Орендодавці не прив'язані до орендаря на тривалий термін у випадку з тимчасовим житлом.
• Строкові договори оренди закінчуються автоматично, тому власник вільний вирішувати, чи здавати житло в оренду знову, чи використовувати його самостійно, чи навіть продати.
• Така гнучкість особливо вигідна, якщо ви зарезервували нерухомість для власного використання або хочете відреагувати на зміни на ринку.
• Коригування орендної плати також простіше здійснити: Ціну можна змінювати після кожного періоду оренди, щоб привести її у відповідність до поточного ринкового рівня, в той час як підвищення орендної плати регулюється для безстрокових договорів оренди.

Нижчий ризик неплатежів та орендарів

• Завдяки коротшому періоду оренди існує менший ризик невиконання зобов'язань орендарями.
• Тимчасові орендарі часто сплачують орендну плату наперед за кілька місяців, або, принаймні, довгострокова заборгованість з орендної плати виникає рідше, оскільки кінець договору передбачуваний.
• Якщо з орендарем виникають проблеми, орендодавець не пов'язаний з ним роками і конфлікти обмежені, оскільки проблемний орендар незабаром повинен буде звільнити приміщення.
• Крім того, якщо окремі мебльовані кімнати здаються в оренду в квартирі, яку займає сам орендодавець, застосовуються ще коротші строки повідомлення (в цьому випадку орендодавець може розірвати договір без пояснення причин, попередивши про це лише за два тижні, § 573c BGB).
• Загалом, ризик орендодавця може бути керованим таким чином.

Податкові пільги та амортизація

• Витрати на меблювання та обладнання квартири можна віднести до податкових витрат.
• Витрати на меблі та побутову техніку можна списувати протягом багатьох років; невеликі меблі вартістю до 800 євро нетто можуть бути списані в повному обсязі відразу в рік придбання.
• Поточні витрати, такі як ремонт, клінінгові послуги або витрати на послуги ріелтора, також можуть бути визнані як витрати, пов'язані з доходами.
• Це зменшує податкове навантаження і збільшує чистий прибуток від оренди.
• Приклад: Якщо орендодавець інвестує 3000 євро в нові меблі, він може вирахувати близько 300 євро з цієї суми на рік для цілей оподаткування.

Звичайно, мебльована оренда також передбачає дещо вищі витрати - від облаштування квартири до регулярної зміни орендарів і догляду за ними.

Але якщо ви звернете увагу на якісне меблювання і запропонуєте співвідношення ціни і якості відповідно до ринку, ви можете створити безпрограшну ситуацію: задоволені орендарі і вигідна інвестиція для орендодавця. Важливо знати законодавчу базу та професійно нею керувати (більше про це в наступному розділі).

Здавайте в оренду безпечно і гнучко з Mr. Lodge:

• Максимальне охоплення та перевірені орендарі.
• Сувора попередня кваліфікація орендарів для вашої нерухомості.
• Персональні контактні партнери нададуть вам швидку, нескладну, доброзичливу та корисну підтримку на кожному кроці.

Процедура для орендарів

• Оренда тимчасового житла працює так само, як і звичайний пошук квартири, але зазвичай набагато швидше і менш складно.
• Зацікавлені особи можуть шукати мебльовані квартири через спеціалізовані інтернет-портали або агентств нерухомості, часто фільтруючи за містом, періодом оренди та меблюванням.
• Після встановлення контакту та огляду нерухомості (особисто або віртуально) укладається строковий договір оренди, в якому вказуються дати початку та закінчення оренди.
• Також зазвичай вноситься застава (зазвичай 1-3 місяці орендної плати), яку орендар вносить і отримує назад після виселення, за умови, що не було завдано жодних збитків.
• Багато орендодавців стягують усі витрати на оренду житла (включаючи комунальні послуги, інтернет тощо) одноразово за перший місяць; після цього орендар платить щомісяця, як зазвичай.
• У день заселення орендар отримує від орендодавця підтвердження про проживання, яке він може використати для реєстрації в офісі реєстрації мешканців (це вимагається за законом).
• Після цього можна розпаковувати валізи і в'їжджати - завдяки повному облаштуванню, немає необхідності тягати з собою меблі.
• Протягом періоду оренди діють звичайні права орендаря в залежності від тривалості договору (для договорів, укладених на термін понад 6 місяців, застосовується захист орендаря і контроль орендної плати, для більш коротких, так званих короткострокових договорів, деякі захисні норми не застосовуються).
• Після закінчення обумовленого терміну орендар своєчасно виїжджає; якщо він бажає продовжити договір оренди, це необхідно вчасно узгодити, оскільки первинний договір автоматично припиняє свою дію.

Процедура для орендодавців

• Якщо ви хочете здавати свою квартиру в оренду на тимчасовій основі, ви повинні подбати про те, щоб вона була привабливо мебльована та обладнана.
• Квартира повинна бути обставлена таким чином, щоб орендар міг в'їхати в неї без будь-яких додаткових зусиль (ліжко, шафа, м'які меблі, повністю обладнана кухня і т.д. є частиною базової обстановки).
• Після цього орендодавець може запропонувати нерухомість через відповідні канали. Для цього часто використовують агентства або брокерські платформи, які спеціалізуються на мебльованій короткостроковій оренді. Після того, як орендар знайдений, укладається договір оренди на певний термін.
• Протягом терміну оренди орендодавець стежить за тим, щоб квартира залишалася в стані, передбаченому договором, наприклад, ремонт дефектів, які виникли не з вини орендаря, повинен бути проведений вчасно.
• Тому експерти рекомендують звернутися за підтримкою до досвідченого партнера, який зможе професійно відреагувати.
• Наприкінці терміну оренди квартира оглядається разом з орендарем; бажано використовувати інвентаризаційний список для перевірки стану меблів і кімнат, як це було задокументовано під час в'їзду орендаря.
• Це дозволяє чітко ідентифікувати будь-які пошкодження. Після успішної здачі квартири орендар отримує назад заставу, а орендодавець може підготувати квартиру для наступного орендаря.

Загалом, процес тимчасового проживання добре організований: Від пошуку квартири до виселення - обидві сторони отримують вигоду від чітко регламентованої, але гнучкої структури.

"Орендодавці повинні заздалегідь ознайомитися з юридичними вимогами (причини фіксованого терміну, місцеві правила щодо незаконного привласнення у великих містах тощо), а орендарі повинні уважно прочитати умови договору (наприклад, чи є можливість продовження)", - підкреслює Норберт Вербюхельн з компанії Mr. Lodge.

Тоді ніщо не стане на заваді успішній здачі в оренду.

Незалежно від того, чи є ви орендарем, чи орендодавцем, є кілька важливих аспектів, про які слід пам'ятати при оренді житла:

Правові рамки

• Строкові договори оренди вимагають об'єктивної причини. Орендодавець повинен вказати в договорі, чому оренда обмежена в часі (наприклад, особисте використання після закінчення терміну оренди, заплановане переобладнання). Якщо ця причина відсутня, договір автоматично вважається безстроковим.
• Крім того, як правило, застосовується звичайний захист орендаря; однак певні правила, такі як контроль орендної плати або захист від розірвання договору, не застосовуються до дуже коротких періодів оренди (до 6 місяців).
• Тому, якщо ви шукаєте житло на дуже короткий термін, вам слід ознайомитися з чинним законодавством.

Обов'язок зареєструватися (система реєстрації)

• Навіть якщо ви живете "лише" тимчасово, ви повинні зареєструватися в управлінні реєстрації місця проживання, якщо у вас немає іншого місця проживання в Німеччині. Орендодавець зобов'язаний видати орендарю довідку про реєстрацію місця проживання протягом 14 днів після заселення.
• Цей обов'язок поширюється також на мебльовані квартири, і його не можна ігнорувати - в іншому випадку орендодавець може бути оштрафований. Тому орендарі повинні подбати про своєчасне отримання цього документа, щоб виконати свій обов'язок щодо реєстрації.

Суборенда і дозвіл

• Багато тимчасових житлових ситуацій виникають через суборенду - наприклад, коли основний орендар тимчасово здає свою квартиру в суборенду (тимчасова оренда, наприклад, на час перебування за кордоном). Тут діє наступне: орендар може здавати свою квартиру в суборенду тільки за згодою орендодавця.
• Згідно з § 540 BGB, орендодавець повинен отримати дозвіл і може відмовити лише з поважних причин. Той, хто здає житло в суборенду без дозволу, ризикує розірвати договір. Тому основним орендарям слід завчасно отримати письмовий дозвіл, перш ніж пропонувати свою квартиру в тимчасове користування.
• Орендодавці, з іншого боку, не можуть безпідставно відмовити в дозволі, якщо у орендаря є законний інтерес (наприклад, тимчасова зміна роботи).

Договір оренди та інвентарний список

• Договір оренди тимчасового житла повинен бути настільки чітким і детальним, наскільки це необхідно. Зокрема, в ньому має бути зазначено, які меблі та обладнання також здаються в оренду.
• Бажано додати до договору інвентарний список усіх меблів, включаючи їхній стан на момент заселення. Обидві сторони підписують цей список, щоб у подальшому не виникало суперечок щодо відсутніх або пошкоджених речей.
• У договорі також повинні бути вказані правила оплати послуг, можлива фіксована орендна плата, включаючи доплату за меблювання, а також розмір застави.
• Як правило, за тимчасове житло стягується застава в розмірі до трьох місяців орендної плати (встановлений законом максимум), яка зберігається на окремому рахунку в довірчому управлінні.

Місцеві правила

• У деяких великих містах існують правила короткострокової оренди житла (ключове слово: заборона незаконного привласнення). Вони в основному спрямовані на квартири для відпочинку, але можуть також впливати на мебльовану тимчасову оренду, особливо якщо період оренди дуже короткий.
• Як орендодавець, ви повинні переконатися, що здача в оренду є законною. Наприклад, можуть існувати верхні ліміти на термін, на який ви можете здавати житло в оренду без отримання дозволу на зміну орендарів на рік.
• Дізнайтеся у місцевій владі, чи існують якісь вимоги до запланованого терміну оренди. Якщо є сумніви, орендарі можуть зв'язатися з орендодавцем, щоб переконатися, що їхня оренда не суперечить законодавству.

Страхування та відповідальність

• У випадку з мебльованими квартирами виникає питання відповідальності за меблі та їх пошкодження. Орендарі повинні мати страховку відповідальності, яка також покриває збитки, завдані орендованому майну, щоб бути захищеними, якщо вони випадково пошкодять меблі або світильники.
• Орендодавці також можуть застрахувати домашнє майно в мебльованій квартирі. Як правило, основний орендар (у разі суборенди) залишається відповідальним перед власником за квартиру, тому в договорі суборенди має бути пункт, який покладає на суборендаря відповідальність за будь-яку шкоду, заподіяну ним.
• Чіткі домовленості про прибирання (проміжне прибирання, фінальна плата за прибирання тощо) також корисні, щоб в кінці не виникало розбіжностей.

Якщо обидві сторони дотримуються цих пунктів, ніщо не стане на заваді безперебійному процесу. Прозорість і комунікація мають вирішальне значення, коли мова йде про тимчасове проживання:

Якщо всі умови відкрито обговорені і викладені в договорі, і орендарі, і орендодавці можуть насолоджуватися перевагами цієї гнучкої форми проживання без будь-яких неприємних сюрпризів.

Тимчасове проживання - це сучасне, гнучке рішення для тимчасових потреб у житлі. Орендарі насолоджуються зручністю повністю мебльованої квартири без довгострокових зобов'язань, а орендодавці можуть ефективно використовувати свою власність і вигідно здавати її в оренду.

"Мебльоване житло - це вже не нішева модель, а складова частина сучасного робочого та житлового середовища - воно закриває явний розрив між готелями та традиційним житлом", - підсумовує Норберт Вербюхельн.

З чітким розумінням переваг, зобов'язань та рамкових умов ніщо не стоїть на заваді успішної тимчасової оренди - чи то для нового проекту в іншій країні, чи то для початку навчання в іншому місті, чи то для подолання розриву до наступного постійного житла.