Definice a charakteristika

Dočasné bydlení je dočasné poskytnutí zařízeného ubytování na určitou dobu, obvykle na několik měsíců až rok. Slouží jako flexibilní přechodné řešení s plně vybavenou infrastrukturou a paušálním účtováním.

Klíčové aspekty dočasného bydlení

• Vybavení a zařízení: Plně zařízené včetně kuchyně, ložního prádla a internetu (WLAN).
• Konstrukce smlouvy: Smlouvy o pronájmuna dobu určitou s automatickým ukončením smlouvy bez nutnosti výpovědi.
• Struktura nákladů: Obvykle paušální nájemné, které pokrývá všechny vedlejší náklady a často i doplňkové služby.
• Cílové skupiny: Mladí profesionálové, projektoví pracovníci, dojíždějící, studenti, ale i expati nebo lidé v přechodných fázích.

Běžné formáty

1. Byty se službami: Apartmány s doplňkovými službami podobnými hotelovým (úklid, praní prádla).
2. Penziony: Ubytovací zařízení v centrech měst pro delší pobyty.
3. Nájemné na přechodnou dobu: Dočasný podnájem v soukromě užívaných nemovitostech.

Dočasné bydlení je pronájem bytu na omezenou dobu, obvykle včetně kompletního vybavení a zařízení. Na rozdíl od tradičního nájmu na dobu neurčitou je od počátku jasné, že nájem po určité době skončí.

V praxi to znamená, že Byt si pronajmete například na několik měsíců nebo let a poté se opět odstěhujete, aniž byste se zavázali k dlouhodobým závazkům. Často se jedná o nájemní smlouvy na dobu určitou (dočasné nájemní smlouvy), kdy je ve smlouvě přesně stanoven začátek a konec nájmu.

V Německu je minimální doba pronájmu dočasného ubytování obvykle alespoň 3 měsíce, v některých městech dokonce 6 měsíců. Kratší období spadají zpravidla pod prázdninové nebo krátkodobé pronájmy.

Byt je zpravidla plně vybaven a připraven k nastěhování, aby se nájemník mohl ihned nastěhovat - podobně jako v případě bytového hotelu nebo penzionu. Je důležité nezaměňovat dočasné bydlení s prázdninovými byty. Tento koncept je zaměřen na dočasné obyvatele, nikoli na rekreanty.

"V souladu s tím se dočasné bydlení (v závislosti na délce trvání) řídí nájemním právem, nikoliv cestovním právem, což znamená, že se uzavírá nájemní smlouva na dobu určitou a platí určitá pravidla nájemního práva," zdůrazňuje Norbert Verbücheln, jednatel společnosti Mr. Lodge v Mnichově, která patří k předním poskytovatelům dočasného bydlení.

Přestože někteří soukromníci dnes využívají zařízené byty k přechodnému pronájmu i na delších cestách, není tento koncept bydlení primárně prázdninovým ubytováním. Jedná se spíše o řešení dočasného bydlení pro lidi, kteří dočasně žijí a pracují ve městě - nikoliv pro tradiční rekreanty.

Dočasné bydlení je určeno různým cílovým skupinám, které potřebují flexibilní řešení bydlení. Stále více lidí je dnes závislých na profesní nebo osobní mobilitě a využívají dočasné bydlení. Typickými skupinami jsou např.

Profesionálové na projektové bázi nebo obchodní cestující

• Specialisté a manažeři, kteří pracují několik měsíců v jiném městě (např. projektoví pracovníci, konzultanti nebo expati), ocení zařízený byt, protože se nechtějí usadit natrvalo.

Dočasné bydlení má pro nájemníky řadu výhod oproti běžnému pronájmu nebo dlouhodobému pobytu v hotelu. Zde jsou uvedeny nejdůležitější výhody z pohledu nájemce:

Flexibilita doby pronájmu

• Na rozdíl od nájemních smluv na dobu neurčitou s dlouhodobým závazkem (a obvyklou tříměsíční výpovědní lhůtou) si u dočasného bydlení můžete od počátku pronajmout byt přesně na dobu, kterou potřebujete.
• To odpovídá moderní potřebě bydlet na jednom místě jen tak dlouho, jak to vyžaduje vaše práce nebo studium.
• Vyhnete se tak vázání na byt na delší dobu, než je nutné, a po skončení doby pronájmu se můžete snadno přestěhovat nebo vrátit.

Rychlé nastěhování bez stresu ze stěhování

• Dočasně zařízené byty jsou připraveny k nastěhování a mají vše, co potřebujete, od pohovky přes postel až po kuchyň.
• To znamená, že nájemníci mohou často v krátké době najít vhodný byt a okamžitě se nastěhovat, aniž by museli kupovat nábytek nebo organizovat nákladné stěhování.
• Obvyklé náklady na stěhování (doprava nábytku, nákladní auto atd.) z velké části odpadají, což ušetří obrovské množství času a stresu.

Pohodlí a soukromí místo hotelu

• Dočasný byt zpravidla nabízí více prostoru, soukromí a pocit domova ve srovnání s hotelovým pokojem.
• Zejména při delších pobytech nájemníci oceňují možnost zařídit si skutečný byt, vařit si vlastní jídlo a přijímat návštěvy - zkrátka žít jako ve vlastních čtyřech zdech.
• Zároveň jsou zařízené byty často vkusně zařízené, takže se nemusíte obávat sterilní atmosféry.
• Mnoho nabídek se navíc nachází v atraktivních lokalitách (např. v blízkosti centra města nebo s dobrým dopravním spojením), což usnadňuje každodenní život.

Úspora nákladů ve srovnání s hotelem

• Při delších pobytech je dočasné ubytování obvykle levnější než měsíční pobyt v hotelu.
• Nájemné často již zahrnuje služby a internet a příplatek za vybavení bytu zvyšuje náklady přibližně o 10-30 % ve srovnání s nezařízeným bytem.
• Za nabízený komfort však rádi zaplatíte, zejména proto, že hotel v podobné lokalitě by stál mnohem více.
• U renomovaných nabídek navíc neexistují žádné skryté poplatky, podmínky jsou jasně upraveny v nájemní smlouvě.

Žádné potíže při stěhování

• Pokud jste si byt pronajali pouze na omezenou dobu, nájemní smlouva končí automaticky ke sjednanému datu.
• Vy se pak jednoduše odstěhujete, aniž byste museli hledat nového nájemníka nebo provádět rekonstrukci (za předpokladu běžného opotřebení).
• Kauce se vrací po řádném předání bytu.
• Tato neformálnost zbavuje nájemce, kteří již možná plánují další stěhování, velkého tlaku.

"Pro delší pobyty je zařízený byt mnohem pohodlnější než hotel - v podstatě cestujete jen s kufrem a cítíte se jako doma," říká Norbert Verbücheln ze společnosti Mr. Lodge.

Objevte nabídky pronájmu

Když to shrneme, dočasné bydlení nabízí nájemníkům maximální flexibilitu a pohodlí.

Zejména ti, kteří často mění lokalitu nebo potřebují dočasně bydlet, mohou bydlet nekomplikovaně, aniž by museli při každé změně místa investovat obrovské množství peněz a úsilí.

Dočasný pronájem může být velmi atraktivní i pro pronajímatele, majitele nebo investory.

Tento obchodní model se od tradičního trvalého pronájmu liší v řadě ohledů a otevírá zvláštní příležitosti:

Vyšší příjmy z pronájmu

• Jednou z jasných výhod je možnost připočítat k nájemnému příplatek za vybavení, protože byt je poskytován plně vybavený.
• Zařízené byty často přinášejí o 10-30 % vyšší nájemné než byty nezařízené a tyto příplatky jsou běžné.
• Dokonce i ve městech s regulovaným nájemným je přiměřený příplatek za vybavení bytu povolen, pokud se odvíjí od aktuální hodnoty vybavení.
• Pronajímatelé tak mohou dosáhnout výrazně vyšších výnosů při dočasném pronájmu zařízených bytů než při pronájmu nezařízených bytů.

Vysoká poptávka, nízká míra neobsazenosti

• V mnoha regionech je vysoká poptávka po dočasném zařízeném ubytování, ať už ze strany firem, které hledají ubytování pro své zaměstnance, nebo ze strany soukromých osob z výše uvedených cílových skupin.
• Cílová skupina potenciálních nájemců je odpovídajícím způsobem velká, což pronajímatelům usnadňuje rychlý pronájem jejich nemovitostí.
• Atraktivní zaměření na dojíždějící, expaty apod. znamená, že se často podaří omezit počet volných bytů na minimum.
• Za předpokladu správné ceny a nabídky je byt obvykle opět rychle obsazen.

Větší flexibilita a kontrola

• Pronajímatelé nejsou u dočasného ubytování vázáni k nájemci na dlouhou dobu.
• Nájemní smlouvy na dobu určitou končí automaticky, takže se majitel může svobodně rozhodnout, zda nemovitost znovu pronajme, bude ji sám využívat nebo ji dokonce prodá.
• Tato flexibilita je výhodná zejména v případě, že jste nemovitost vyčlenili pro vlastní potřebu nebo chcete reagovat na změny na trhu.
• Úpravy nájemného se také snadněji provádějí: U nájemních smluv na dobu neurčitou je zvýšení nájemného regulováno.

Nižší riziko nesplácení a riziko nájemce

• Vzhledem ke kratší době nájmu je nižší riziko prodlení nájemce.
• Nájemci na dobu určitou často platí nájemné předem na několik měsíců, nebo alespoň dlouhodobé nedoplatky na nájemném jsou méně časté, protože konec smlouvy je předvídatelný.
• V případě problémů s nájemníkem není pronajímatel k němu vázán na roky a konflikty jsou omezené, protože problematický nájemník bude muset nemovitost brzy opustit.
• Pokud se navíc pronajímají jednotlivé zařízené místnosti v bytě, který obývá sám pronajímatel, platí ještě kratší výpovědní lhůty (v tomto případě může pronajímatel vypovědět smlouvu bez udání důvodu s pouhou dvoutýdenní výpovědní lhůtou, § 573c BGB).
• Celkově lze tímto způsobem řídit riziko pronajímatele.

Daňové výhody a odpisy

• Náklady na vybavení a zařízení bytu lze uplatnit pro daňové účely.
• Nákup nábytku a zařízení lze odepisovat v průběhu let; menší vybavení do 800 EUR čistého lze dokonce odepsat v plné výši ihned v roce nákupu.
• Jako výdaje související s příjmy lze uznat i průběžné výdaje, jako jsou opravy, úklidové služby nebo náklady na realitní kancelář.
• To snižuje daňové zatížení a zvyšuje čistý zisk z pronájmu.
• Příklad: Pokud pronajímatel investuje 3 000 EUR do nového nábytku, může si z této částky pro daňové účely odečíst přibližně 300 EUR ročně.

Pronájem zařízeného bytu samozřejmě vyžaduje také o něco více úsilí - od vybavení bytu až po pravidelné výměny nájemníků a péči o ně.

Pokud však budete dbát na kvalitní vybavení a nabídnete hodnotu za peníze odpovídající trhu, můžete vytvořit situaci, která bude výhodná pro obě strany: spokojené nájemníky a výnosnou investici pro pronajímatele. Důležité je znát právní rámec a profesionálně jej řídit (více o tom v další části).

Pronajímejte bezpečně a flexibilně s Mr. Lodge:

• Maximální dosah a ověření nájemníci.
• Přísná předběžná kvalifikace nájemců pro vaši nemovitost.
• Osobní kontaktní partneři vám poskytnou rychlou, nekomplikovanou, přátelskou a vstřícnou podporu na každém kroku.

Postup pro nájemce

• Pronájem dočasného bytu probíhá podobně jako hledání běžného bytu, ale obvykle je mnohem rychlejší a méně komplikovaný.
• Zájemci mohou hledat zařízené byty prostřednictvím specializovaných internetových portálů nebo realitních kanceláří, často s filtrováním podle města, doby pronájmu a vybavení.
• Po navázání kontaktu a prohlídce nemovitosti (osobně nebo virtuálně) je uzavřena nájemní smlouva na dobu určitou, ve které je uvedeno datum zahájení a ukončení nájmu.
• Obvykle se také skládá kauce (obvykle ve výši 1-3 měsíčních nájmů), kterou nájemce zaplatí a po odstěhování dostane zpět, pokud nedošlo k poškození.
• Mnoho poskytovatelů účtuje veškeré náklady na teplý nájem (včetně služeb, internetu atd.) jako paušální zálohu na první měsíc; poté nájemce platí měsíčně jako obvykle.
• V den nastěhování obdrží nájemce od pronajímatele potvrzení o bydlišti, které může použít k registraci na ohlašovně obyvatel (vyžadováno zákonem).
• Pak je čas vybalit kufry a nastěhovat se - díky kompletnímu vybavení není třeba tahat nábytek.
• Během doby pronájmu platí obvyklá práva nájemníků v závislosti na délce trvání smlouvy (u smluv nad 6 měsíců platí ochrana nájemníků a kontrola nájemného, u kratších tzv. krátkodobých pronájmů se některé ochranné předpisy neuplatňují).
• Po uplynutí sjednané doby se nájemce včas vystěhuje; pokud chce nájemní smlouvu prodloužit, je třeba se na tom znovu včas dohodnout, protože původní smlouva automaticky končí.

Postup pro pronajímatele

• Pokud chcete svůj byt dočasně pronajmout, měli byste nejprve zajistit, aby byl atraktivně zařízen a vybaven.
• Byt musí být zařízen tak, aby se do něj mohl nájemník bez dalšího nastěhovat (k základnímu vybavení patří postel, skříň, sedací souprava, plně vybavená kuchyňská linka atd.)
• Pronajímatel pak může nemovitost nabízet vhodnými kanály. K tomu se často využívají agentury nebo zprostředkovatelské platformy, které se specializují na zařízené krátkodobé pronájmy. Po nalezení nájemce se sepíše nájemní smlouva na dobu určitou.
• Během doby pronájmu pronajímatel dbá na to, aby byt zůstal ve stavu stanoveném ve smlouvě, např. opravy závad, které nezpůsobil nájemce, musí být provedeny neprodleně.
• Odborníci proto doporučují vyhledat podporu zkušeného partnera, který dokáže profesionálně reagovat.
• Na konci nájemního období se spolu s nájemcem provede prohlídka bytu; ke kontrole stavu nábytku a místností je vhodné použít inventární seznam, jak byl zdokumentován při nastěhování nájemce.
• Díky tomu lze jasně identifikovat případné škody. Po úspěšném předání obdrží nájemce zpět kauci a pronajímatel může připravit byt pro dalšího nájemce.

Celkově je proces dočasného bydlení dobře organizován: Od nalezení bytu až po vystěhování mají obě strany prospěch z jasně regulovaných, ale flexibilních struktur.

"Pronajímatelé by se měli předem seznámit s právními požadavky (důvody pro dobu určitou, místní předpisy o zpronevěře ve velkých městech atd.) a nájemníci by si měli pečlivě přečíst podmínky smlouvy (např. zda existuje možnost prodloužení)," zdůrazňuje Norbert Verbücheln ze společnosti Mr. Lodge.

Pak už úspěšnému pronájmu nestojí nic v cestě.

Ať už jste nájemce, nebo pronajímatel, při pronájmu bytu je třeba mít na paměti několik důležitých aspektů:

Právní rámec

• Nájemní smlouvy na dobu určitou vyžadují objektivní důvod. Pronajímatel musí ve smlouvě uvést, proč je nájem časově omezen (např. osobní užívání po skončení nájmu, plánovaná přestavba). Pokud tento důvod chybí, smlouva se automaticky považuje za smlouvu na dobu neurčitou.
• Kromě toho se obecně uplatňuje obvyklá ochrana nájemce; některá pravidla, jako je regulace nájemného nebo ochrana proti zrušení smlouvy, se však nevztahují na velmi krátké doby nájmu (do 6 měsíců).
• Proto byste se měli informovat o platných právních předpisech, pokud se jedná o velmi krátkou dobu nájmu.

Povinnost registrace (registrační systém)

• I když v Německu žijete "pouze" přechodně, musíte se zaregistrovat na ohlašovně obyvatel, pokud nemáte jiné bydliště. Pronajímatel je povinen vydat nájemci potvrzení o pobytu do 14 dnů od nastěhování.
• Tato povinnost se vztahuje i na zařízené byty a nesmí být zanedbána - jinak může být pronajímatel pokutován. Nájemníci by se proto měli ujistit, že tento dokument obdrží včas, aby splnili svou přihlašovací povinnost.

Podnájem a povolení

• Mnoho situací dočasného bydlení vzniká prostřednictvím podnájmu - například když hlavní nájemce dočasně podnajme svůj byt (dočasný nájem, např. pro pobyty v zahraničí). Zde platí následující: Nájemce může dát svůj byt do podnájmu pouze se souhlasem pronajímatele.
• Podle § 540 BGB musí být pronajímatel o souhlas požádán a může jej odmítnout pouze z vážného důvodu. Kdo podnajímá bez souhlasu, vystavuje se riziku výpovědi. Hlavní nájemci by si proto měli včas vyžádat písemné povolení, než začnou svůj byt dočasně nabízet.
• Na druhou stranu pronajímatelé nemohou svévolně odmítnout souhlas, pokud má jejich nájemce oprávněný zájem (např. dočasná změna zaměstnání).

Nájemní smlouva a inventární seznam

• Nájemní smlouva pro dočasné ubytování by měla být co nejjasnější a nejpodrobnější. Zejména by v ní mělo být uvedeno, které vybavení a zařízení se rovněž pronajímá.
• Ke smlouvě je vhodné přiložit inventární seznam veškerého vybavení včetně jeho stavu při nastěhování. Oba účastníci tento seznam podepíší, aby byly do značné míry vyloučeny pozdější spory o chybějící nebo poškozené věci.
• Smlouva by měla obsahovat také předpisy o poplatcích za služby, případné paušální nájemné včetně příplatku za vybavení a výši kauce.
• Za dočasné ubytování se zpravidla vybírá kauce až do výše tříměsíčního nájemného (zákonem stanovené maximum), která je uložena na zvláštním účtu.

Místní předpisy

• V některých velkých městech existují předpisy týkající se krátkodobého pronájmu (klíčové slovo: zákaz zpronevěry). Jsou zaměřena především na rekreační byty, ale mohou se týkat i zařízených přechodných pronájmů, zejména pokud je doba pronájmu velmi krátká.
• Jako pronajímatel byste měli zajistit, aby byl pronájem legální. Mohou například existovat horní limity, na jak dlouhou dobu můžete pronajímat měnícím se nájemcům za rok, aniž byste získali povolení.
• Zjistěte si na místním úřadě, zda existují nějaké požadavky na plánovanou dobu pronájmu. V případě pochybností se nájemci mohou obrátit na pronajímatele, aby se ujistili, že jejich pronájem je v souladu s předpisy.

Pojištění a odpovědnost

• V případě zařízených bytů je otázkou odpovědnost za vybavení a škody. Nájemci by měli mít sjednané pojištění odpovědnosti, které se vztahuje i na škody na pronajatém majetku, aby byli chráněni, pokud náhodou poškodí nábytek nebo zařízení.
• Pronajímatelé mohou také uzavřít pojištění vybavení domácnosti pro zařízený byt. Obecně platí, že hlavní nájemce (v případě podnájmu) zůstává odpovědný majiteli za byt, a proto by ve smlouvě o podnájmu měla být klauzule, podle níž podnájemce odpovídá za škody, které způsobí.
• Užitečné jsou také jasné dohody o úklidu (průběžný úklid, poplatek za závěrečný úklid atd.), aby na konci nedocházelo k neshodám.

Pokud obě strany tyto body dodrží, hladkému průběhu nic nestojí v cestě. Transparentnost a komunikace jsou v případě dočasného bydlení klíčové:

Pokud jsou všechny podmínky otevřeně projednány a stanoveny ve smlouvě, mohou nájemníci i pronajímatelé využívat výhod této flexibilní formy bydlení bez nepříjemných překvapení.

Dočasné bydlení nabízí moderní a flexibilní řešení pro potřeby dočasného bydlení. Nájemníci si mohou užívat pohodlí plně zařízeného bytu bez dlouhodobého závazku a pronajímatelé mohou efektivně využívat své nemovitosti a výhodně je pronajímat.

"Zařízené bydlení již není výklenkovým modelem, ale stavebním kamenem moderního pracovního a životního prostředí - vyplňuje jasnou mezeru mezi hotely a tradičním bydlením," shrnuje Norbert Verbücheln.

Při jasném pochopení výhod, povinností a rámcových podmínek nestojí nic v cestě úspěšnému dočasnému pronájmu - ať už pro nový projekt v cizí zemi, zahájení studia v jiném městě nebo překlenutí mezery do dalšího trvalého bydlení.