Определение и характеристики

Временното настаняване е временно предоставяне на обзаведено жилище за определен период от време, обикновено между няколко месеца и една година. То служи като гъвкаво временно решение с напълно оборудвана инфраструктура и фиксирана такса.

Основни аспекти на временното настаняване

• Обзавеждане и оборудване: Напълно обзаведено, включително кухня, спално бельо и интернет (WLAN).
• Дизайн на договора: Фиксирани договори за наем с автоматично прекратяване на договора без необходимост от анулиране.
• Структура на разходите: Обикновено фиксирани наеми, които покриват всички допълнителни разходи и често допълнителни услуги.
• Целеви групи: Млади професионалисти, работещи по проекти, пътуващи, студенти, както и емигранти или хора в преходни фази.

Общи формати

1. Обслужвани апартаменти: Апартаменти с допълнителни услуги, подобни на хотелските (почистване, пране).
2. Пансиони: местаза настаняване в градските центрове за по-дълъг престой.
3. Междинен наем: Временни поднаеми в частни имоти.

Временното обитаване представлява наемане на жилище за ограничен период от време, като обикновено включва пълно обзавеждане и оборудване. За разлика от традиционния безсрочен наем, при него от самото начало е ясно, че наемът ще приключи след определен период.

На практика това означава, че Наемате апартамент например за няколко месеца или няколко години и след това отново се изнасяте, без да поемате дългосрочни ангажименти. Често това са срочни договори за наем (договори за временно ползване), при които началото и краят на наемането са точно определени в договора.

В Германия минималният срок за наемане на временно жилище обикновено е поне 3 месеца, а в някои градове дори 6 месеца. По-кратките периоди обикновено попадат в обхвата на ваканционните или краткосрочните наеми.

По правило жилището е напълно обзаведено и готово за нанасяне, така че наемателят да може да се настани веднага - подобно на хотел или пансион. Важно е да не се бърка временното настаняване с ваканционните апартаменти. Концепцията е насочена към временно пребиваващи, а не към почиващи.

"Съответно временното живеене (в зависимост от продължителността) се подчинява на закона за наем, а не на закона за пътуванията, което означава, че се сключва срочен договор за наем и се прилагат определени правила на закона за наем", подчертава Норберт Вербюхелн, управляващ директор на Mr. Lodge в Мюнхен, един от водещите доставчици на временно живеене.

Въпреки че някои частни лица вече използват обзаведени апартаменти и за временно отдаване под наем при по-дълги пътувания, тази концепция за живеене не е предимно ваканционно настаняване. По-скоро това е решение за временно живеене за хора, които временно живеят и работят в даден град - не за традиционните туристи.

Временното настаняване е насочено към различни целеви групи, които се нуждаят от гъвкаво жилищно решение. Днес все повече хора са зависими от професионалната или личната си мобилност и се възползват от временното жилище. Типични групи са например

Професионалисти на проектен принцип или пътуващи по работа

• Специалисти и мениджъри, които работят в друг град за няколко месеца (напр. служители по проекти, консултанти или емигранти), оценяват обзаведеното жилище, тъй като не искат да се установят за постоянно.

За наемателите временното настаняване предлага многобройни предимства в сравнение с обикновеното наемане или дългия престой в хотел. Ето най-важните предимства от гледна точка на наемателя:

Гъвкавост на периода на наемане

• За разлика от безсрочните договори за наем с дългосрочен ангажимент (и обичайния срок на предизвестие от 3 месеца), при временното настаняване можете да наемете точно за периода, от който се нуждаете от самото начало.
• Това отговаря на съвременната потребност да живеете на едно място само толкова дълго, колкото изисква работата или обучението ви.
• Избягвате да се обвързвате с жилище за по-дълго от необходимото и можете лесно да се преместите или да се върнете в края на периода на наемане.

Настанете се бързо, без да се натоварвате с преместване

• Временно обзаведените апартаменти са готови за нанасяне и разполагат с всичко необходимо - от дивана до леглото и кухнята.
• Това означава, че наемателите често могат да намерят подходяща квартира в кратък срок и да се нанесат веднага, без да се налага да купуват мебели или да организират скъпо преместване.
• Обичайните разходи за преместване (транспортиране на мебели, камиони и др.) до голяма степен отпадат, което спестява изключително много време и стрес.

Комфорт и уединение вместо в хотел

• Временната квартира обикновено предлага повече пространство, уединение и усещане за домашен уют в сравнение с хотелската стая.
• Особено при по-дълъг престой наемателите оценяват възможността да се обзаведат в истинска квартира, да приготвят сами храната си и да приемат посетители - накратко, да живеят така, сякаш се намират в собствените си четири стени.
• В същото време обзаведените апартаменти често са декорирани с вкус, така че няма нужда да се притеснявате за стерилна атмосфера.
• Много от предложенията се намират и на атрактивни места (например близо до центъра на града или с добри транспортни връзки), което улеснява ежедневието.

Спестяване на разходи в сравнение с хотел

• При по-дълъг престой временното настаняване обикновено е по-евтино от едномесечен престой в хотел.
• Наемът често вече включва комунални услуги и интернет, а доплащането за обзавеждане добавя около 10-30% към цената в сравнение с необзаведен апартамент.
• Въпреки това с удоволствие плащате тази сума за предлагания комфорт, особено като се има предвид, че хотел на подобно място би струвал много повече.
• Освен това при реномираните оферти няма скрити такси, а условията са ясно регламентирани в договора за наем.

Без проблеми при напускане

• Ако сте наели апартамента само за ограничен период от време, договорът за наем приключва автоматично на договорената дата.
• След това просто се изнасяте, без да се налага да търсите нов наемател или да извършвате ремонт (ако приемем, че има нормално износване).
• Депозитът се връща след надлежното предаване на апартамента.
• Тази неформална практика облекчава много наемателите, които вече планират следващото си преместване.

"За по-дълъг престой обзаведеното жилище е много по-удобно от хотел - на практика пътувате само с куфара си и се чувствате като у дома си", казва Норберт Вербюхелн от Mr. Lodge.

Открийте оферти за наем

В обобщение, временното живеене предлага на наемателите максимална гъвкавост и удобство.

Особено тези, които често сменят местонахождението си или се нуждаят от временно място за живеене, могат да живеят по един несложен начин, без да се налага да инвестират огромни средства и усилия при всяка смяна на местонахождението.

Временното отдаване под наем може да бъде много привлекателно и за наемодатели, собственици или инвеститори.

Този бизнес модел се различава от традиционното постоянно отдаване под наем по редица начини и открива специални възможности:

По-високи приходи от наем

• Едно от ясните предимства е възможността за добавяне на такса за обзавеждане към наема, тъй като апартаментът се предоставя напълно обзаведен.
• Обзаведените апартаменти често носят с 10-30% по-висок наем от необзаведените и такива надбавки са често срещани.
• Дори в градовете с контрол на наемите е разрешено да се начислява разумна надбавка за обзавеждане, при условие че тя се основава на текущата стойност на обзавеждането.
• Поради това наемодателите могат да постигнат значително по-висока доходност при временно отдаване под наем на обзаведени жилища, отколкото при договори за наем на необзаведени жилища.

Голямо търсене, ниски нива на незаети помещения

• В много региони има голямо търсене на временни обзаведени жилища, както от страна на фирми, които търсят жилища за служители, така и от частни лица от горепосочените целеви групи.
• Потенциалната целева група на наемателите е съответно голяма, което улеснява наемодателите да отдават бързо имотите си под наем.
• Атрактивната насоченост към пътуващите до работа, емигрантите и т.н. означава, че свободните помещения често могат да бъдат сведени до минимум.
• Обикновено апартаментът бързо се заема отново, при условие че цената и офертата са подходящи.

По-голяма гъвкавост и контрол

• При временното настаняване наемодателите не са обвързани с наемател за дълъг период от време.
• Срочните договори за наем приключват автоматично, така че собственикът е свободен да реши дали да отдаде имота отново под наем, да го използва сам или дори да го продаде.
• Тази гъвкавост е особено изгодна, ако сте заделили имота за собствено ползване или искате да реагирате на промените на пазара.
• Корекциите на наемите също са по-лесни за изпълнение: Цената може да бъде променяна след всеки период на отдаване под наем, за да бъде съобразена с текущите пазарни нива, докато при безсрочните договори за наем увеличението на наема се регулира.

По-нисък риск от неизпълнение на задълженията и риск за наемателите

• Поради по-краткия период на наемане съществува по-нисък риск от неизпълнение от страна на наемателя.
• Временните наематели често плащат наема предварително за няколко месеца или поне дългосрочните просрочия на наема са по-редки, тъй като краят на договора е предвидим.
• Ако има проблеми с наемателя, наемодателят не е обвързан с него в продължение на години и конфликтите са ограничени, тъй като трудният наемател скоро ще трябва да освободи имота.
• Освен това, ако се отдават под наем отделни обзаведени стаи в жилището, обитавано от самия наемодател, се прилагат още по-кратки срокове на предизвестие (в този случай наемодателят може да прекрати договора без да посочва причини само с двуседмично предизвестие, член 573c BGB).
• Като цяло рискът на наемодателя може да бъде управляван по този начин.

Данъчни предимства и амортизация

• Разходите за обзавеждане и оборудване на апартамента могат да бъдат декларирани за данъчни цели.
• Закупените мебели и уреди могат да се отписват през годините; по-малкото обзавеждане на стойност до 800 EUR нето дори може да се отпише изцяло веднага в годината на закупуване.
• Текущи разходи като ремонти, услуги по почистване или разходи за агенции за недвижими имоти също могат да бъдат признати като разходи, свързани с доходите.
• Това намалява данъчната тежест и увеличава нетната печалба от отдаването под наем.
• Пример: Ако един наемодател инвестира 3 000 евро в нови мебели, той може да приспадне около 300 евро от тази сума годишно за данъчни цели.

Разбира се, отдаването под наем на обзаведено жилище е свързано и с малко повече усилия - от обзавеждането на апартамента до редовната смяна на наемателите и грижите за тях.

Но ако обърнете внимание на висококачественото обзавеждане и предложите стойност за парите в съответствие с пазара, можете да създадете ситуация, от която печелят всички: доволни наематели и печеливша инвестиция за наемодателя. Важно е да познавате правната рамка и да я управлявате професионално (повече за това в следващия раздел).

Наемайте сигурно и гъвкаво с Mr. Lodge:

• Максимален обхват и проверени наематели.
• Стриктна предварителна квалификация на наемателите за вашия имот.
• Личните партньори за контакт ви осигуряват бърза, неусложнена, приятелска и полезна подкрепа на всяка стъпка от пътя.

Процедура за наематели

• Наемането на временен апартамент се извършва по подобен начин на обикновеното търсене на апартамент, но обикновено е много по-бързо и не толкова сложно.
• Заинтересованите лица могат да търсят обзаведени апартаменти чрез специализирани онлайн портали или агенции за недвижими имоти, като често филтрират по град, период на наемане и обзавеждане.
• След установяване на контакт и оглед на имота (лично или виртуално) се сключва срочен договор за наем, в който се посочват началната и крайната дата на наема.
• Обикновено се заплаща и депозит (обикновено 1-3 месечни наема), който наемателят плаща и получава обратно след напускане на жилището, при условие че не са настъпили щети.
• Много доставчици начисляват всички разходи за топъл наем (включително комунални услуги, интернет и т.н.) като еднократна авансова сума за първия месец; след това наемателят плаща месечно, както обикновено.
• На датата на нанасяне наемателят получава от наемодателя потвърждение за пребиваване, което може да използва за регистрация в службата за регистрация на жителите (изисква се по закон).
• След това е време да разопаковате куфарите и да се настаните - благодарение на пълното обзавеждане не е необходимо да се пренасят мебели.
• По време на периода на наемане се прилагат обичайните права на наемателя в зависимост от продължителността на договора (за договори над 6 месеца се прилага защита на наемателя и контрол на наема, а за по-кратките, т.нар. краткосрочни наеми, не се прилагат някои защитни разпоредби).
• В края на договорения период наемателят се изнася своевременно; ако желае да удължи наема, това трябва да бъде договорено отново своевременно, тъй като първоначалният договор се прекратява автоматично.

Процедура за наемодателите

• Ако искате да отдадете временно под наем жилището си, първо трябва да се уверите, че то е привлекателно обзаведено и оборудвано.
• Жилището трябва да бъде обзаведено по такъв начин, че наемателят да може да се настани в него без допълнителни усилия (легло, гардероб, седалка, напълно оборудвана кухня и т.н. са част от основното обзавеждане).
• След това наемодателят може да предложи имота чрез подходящи канали. За тази цел често се използват агенции или брокерски платформи, които са специализирани в обзаведени краткосрочни наеми. След като бъде намерен наемател, се изготвя договор за срочен наем.
• По време на наемния период наемодателят гарантира, че апартаментът ще остане в състоянието, предвидено в договора, напр. ремонтите на дефекти, които не са причинени от наемателя, трябва да се извършват незабавно.
• Затова експертите препоръчват да се потърси подкрепата на опитен партньор, който може да реагира професионално.
• В края на периода на наемане апартаментът се инспектира заедно с наемателя; препоръчително е да се използва инвентарен списък, за да се провери състоянието на мебелите и стаите, както е документирано при настаняването на наемателя.
• Това позволява ясно да се идентифицират евентуални повреди. След успешното предаване наемателят получава обратно депозита, а наемодателят може да подготви жилището за следващия наемател.

Като цяло процесът на временно обитаване е добре организиран: От намирането на жилище до напускането му и двете страни се възползват от ясно регламентирани, но гъвкави структури.

"Наемодателите трябва предварително да се запознаят със законовите изисквания (причини за фиксиран срок, местни разпоредби за присвояване в големите градове и т.н.), а наемателите трябва внимателно да прочетат условията на договора (например дали има възможност за удължаване)", подчертава Норберт Вербюхелн от Mr. Lodge.

Тогава нищо не стои на пътя на успешното отдаване под наем.

Независимо дали сте наемател или наемодател, има няколко важни аспекта, които трябва да имате предвид, когато наемате жилище:

Правна рамка

• Договорите за срочен наем изискват съществена причина. Наемодателят трябва да посочи в договора причината, поради която наемът е ограничен във времето (напр. лично ползване след края на наема, планирано преустройство). Ако тази причина липсва, договорът автоматично се счита за безсрочен.
• Освен това обикновено се прилага обичайната защита на наемателя; някои правила обаче, като например контрол на наема или защита срещу прекратяване, не се прилагат за много кратки периоди на наемане (до 6 месеца).
• Ето защо трябва да се информирате за действащите правни разпоредби, ако търсите много кратък период на наемане.

Задължение за регистрация (система за регистрация)

• Дори ако живеете "само" временно, трябва да се регистрирате в службата за регистрация на пребиваващите, ако нямате друго място на пребиваване в Германия. Наемодателят е длъжен да издаде на наемателя потвърждение за местоживеене в рамките на 14 дни от настаняването.
• Това задължение важи и за обзаведени апартаменти и не трябва да се пренебрегва - в противен случай наемодателят може да бъде глобен. Следователно наемателите трябва да се уверят, че са получили този документ своевременно, за да изпълнят задължението си за регистрация.

Поднаемане и разрешение

• Много временни жилищни ситуации възникват чрез отдаване под наем - например, когато основният наемател временно отдава под наем апартамента си (временно наемане, например за престой в чужбина). Тук важи следното: Наемателят може да преотдава апартамента си под наем само със съгласието на наемодателя.
• Съгласно § 540 от BGB, наемодателят трябва да бъде помолен за разрешение и може да откаже такова само при наличие на основателна причина. Всеки, който преотдава под наем без разрешение, рискува да бъде уволнен. Затова основните наематели трябва своевременно да получат писмено разрешение, преди да предложат апартамента си за временно ползване.
• От друга страна, наемодателите не могат произволно да отказват разрешение, ако наемателят им има законен интерес (напр. временна смяна на работата).

Договор за наем и инвентарен списък

• Договорът за наем на временно жилище трябва да бъде толкова ясен и подробен, колкото е необходимо. По-специално в него трябва да се посочи кои мебели и оборудване също се отдават под наем.
• Препоръчително е към договора да се приложи инвентарен списък на цялото обзавеждане, включително състоянието му при настаняване. И двете страни подписват този списък, така че споровете за липсващи или повредени вещи да бъдат до голяма степен изключени по-късно.
• Договорът трябва да включва също така правилата за таксите за обслужване, евентуалния фиксиран наем, включително надбавката за обзавеждане, и размера на депозита.
• По правило за временно настаняване се събира депозит в размер до три месечни наема (законоустановен максимум), който се съхранява доверително в отделна сметка.

Местни разпоредби

• В някои големи градове съществуват разпоредби относно краткосрочното отдаване под наем (ключова дума: забрана за присвояване). Те са насочени главно към ваканционните апартаменти, но могат да засегнат и обзаведените временни наеми, особено ако периодът на наемане е много кратък.
• Като наемодател трябва да се уверите, че отдаването под наем е законно. Например, може да има горна граница на срока, за който можете да отдавате под наем на сменящи се наематели годишно, без да получавате разрешение.
• Разберете от местните власти дали има някакви изисквания за планирания период на отдаване под наем. Ако се съмняват, наемателите могат да се свържат с наемодателя, за да се уверят, че наемането им е в рамките на разпоредбите.

Застраховка и отговорност

• В случай на обзаведени апартаменти въпросът за отговорността за обзавеждането и щетите е актуален. Наемателите трябва да имат застраховка "Гражданска отговорност", която да покрива и щети по наетото имущество, така че да са защитени, ако случайно повредят мебели или обзавеждане.
• Наемодателите могат да сключат и застраховка на домашното имущество за обзаведения апартамент. По принцип основният наемател (в случай на поднаемане) остава отговорен пред собственика за апартамента, поради което в договора за поднаемане трябва да има клауза, която задължава поднаемателя да носи отговорност за всички щети, причинени от него.
• Ясните споразумения относно почистването (междинно почистване, такса за окончателно почистване и т.н.) също са полезни, за да няма разногласия в края.

Ако и двете страни спазват тези точки, нищо не пречи на гладкото протичане на процеса. Прозрачността и комуникацията са от решаващо значение, когато става въпрос за временно живеене:

Ако всички условия се обсъдят открито и се опишат в договора, и наемателите, и наемодателите могат да се възползват от предимствата на тази гъвкава форма на живот без неприятни изненади.

Временното настаняване предлага модерно и гъвкаво решение за нуждите от временно настаняване. Наемателите се радват на удобството на напълно обзаведен апартамент без дългосрочен ангажимент, а наемодателите могат да използват ефективно имота си и да го отдават под наем с печалба.

"Обзаведеното жилище вече не е нишов модел, а градивен елемент на модерната работна и жилищна среда - то запълва ясната пропаст между хотелите и традиционното жилище", обобщава Норберт Вербюхелн.

При ясно разбиране на предимствата, задълженията и рамковите условия нищо не пречи на успешното временно отдаване под наем - независимо дали става въпрос за нов проект в чужда държава, започване на обучение в друг град или за запълване на празнината до следващото постоянно жилище.