Opredelitev in značilnosti

Začasno bivanje je začasna zagotovitev opremljenega stanovanja za določeno obdobje, običajno od nekaj mesecev do enega leta. Služi kot prilagodljiva začasna rešitev s popolnoma opremljeno infrastrukturo in pavšalnim zaračunavanjem.

Ključni vidiki začasnega bivanja

• Oprema in oprema: Popolnoma opremljeno, vključno s kuhinjo, posteljnino in internetom (WLAN).
• Zasnova pogodbe: Pogodbe o najemuza določen čas s samodejnim prenehanjem pogodbe brez potrebe po odpovedi.
• Struktura stroškov: Običajno pavšalne najemnine, ki pokrivajo vse dodatne stroške in pogosto tudi dodatne storitve.
• Ciljne skupine: Mladi strokovnjaki, projektni delavci, potniki na delo, študenti, pa tudi izseljenci ali ljudje v prehodnih fazah.

Običajni formati

1. Servisirana stanovanja: stanovanja z dodatnimi hotelskimi storitvami (čiščenje, pranje perila).
2. Penzioni: nastanitveni objekti v mestnih centrih za daljše bivanje.
3. Vmesna najemnina: Začasni podnajem v zasebnih nepremičninah.

Začasno bivanje je najem stanovanja za omejeno časovno obdobje, ki običajno vključuje popolno opremo in pohištvo. V nasprotju s tradicionalnim najemom za nedoločen čas je že na začetku jasno, da se bo najem po določenem obdobju končal.

V praksi to pomeni, da stanovanje najamete na primer za nekaj mesecev ali nekaj let, nato pa se spet izselišate, ne da bi se dolgoročno zavezali. Pogosto gre za najemne pogodbe za določen čas (začasne najemne pogodbe), pri katerih sta začetek in konec najema natančno določena v pogodbi.

V Nemčiji je minimalno obdobje najema za začasno nastanitev običajno vsaj 3 mesece, v nekaterih mestih pa celo 6 mesecev. Krajša obdobja običajno spadajo pod počitniški ali kratkoročni najem.

Praviloma je stanovanje popolnoma opremljeno in pripravljeno za vselitev, tako da se lahko najemnik takoj vseli - podobno kot v hotelu ali penzionu. Pomembno je, da začasnega bivanja ne zamenjate s počitniškimi stanovanji. Koncept je namenjen začasnim prebivalcem in ne počitnikarjem.

"V skladu s tem za začasno bivanje (odvisno od trajanja) velja najemno in ne potovalno pravo, kar pomeni, da se sklene najemna pogodba za določen čas in se uporabljajo določena pravila najemnega prava," poudarja Norbert Verbücheln, direktor podjetja Mr. Lodge v Münchnu, enega vodilnih ponudnikov začasnega bivanja.

Čeprav nekateri zasebniki zdaj uporabljajo opremljena stanovanja za začasni najem tudi na daljših potovanjih, ta koncept bivanja ni v prvi vrsti počitniška nastanitev. Prej gre za rešitev za začasno bivanje za ljudi, ki začasno živijo in delajo v mestu - in ne za tradicionalne dopustnike.

Začasno bivanje je namenjeno različnim ciljnim skupinam, ki potrebujejo prilagodljivo stanovanjsko rešitev. Vse več ljudi je danes odvisnih od poklicne ali osebne mobilnosti, zato se poslužujejo začasnega bivališča. Tipične skupine so na primer

Strokovnjaki, ki delajo na projektih, ali poslovni potniki

• Strokovnjaki in menedžerji, ki nekaj mesecev delajo v drugem mestu (npr. projektno osebje, svetovalci ali izseljenci), cenijo opremljeno stanovanje, saj se ne želijo stalno ustaliti.

Za najemnike ima začasno bivanje številne prednosti pred običajnim najemom ali daljšim bivanjem v hotelu. Tukaj so najpomembnejše prednosti z vidika najemnika:

Prilagodljivost obdobja najema

• V nasprotju z najemnimi pogodbami za nedoločen čas z dolgoročnimi obveznostmi (in običajnim odpovednim rokom treh mesecev) lahko pri začasnem bivanju od začetka najamete točno toliko časa, kolikor ga potrebujete.
• To ustreza sodobnim potrebam, da živite na enem mestu le toliko časa, kolikor zahteva vaša zaposlitev ali študij.
• Tako se izognete vezanosti na stanovanje za dlje, kot je potrebno, in se lahko po koncu najemnega obdobja preprosto preselite ali vrnete.

Hitra vselitev brez stresa zaradi selitve

• Začasno opremljena stanovanja so pripravljena za vselitev, z vsem, kar potrebujete, od kavča do postelje in kuhinje.
• To pomeni, da lahko najemniki pogosto v kratkem času najdejo primerno stanovanje in se takoj vselijo, ne da bi jim bilo treba kupovati pohištvo ali organizirati drago selitev.
• Običajni stroški selitve (prevoz pohištva, tovornjaki itd.) v veliki meri odpadejo, kar prihrani ogromno časa in stresa.

Udobje in zasebnost namesto hotela

• Začasno stanovanje v primerjavi s hotelsko sobo običajno ponuja več prostora, zasebnosti in domačnosti.
• Najemniki zlasti pri daljšem bivanju cenijo možnost, da se opremijo v pravem stanovanju, si sami kuhajo obroke in sprejemajo obiskovalce - skratka, da živijo, kot da bi bili med svojimi štirimi stenami.
• Hkrati so opremljena stanovanja pogosto okusno opremljena, zato vam ni treba skrbeti za sterilno vzdušje.
• Veliko ponudb je tudi na privlačnih lokacijah (npr. blizu mestnega središča ali z dobrimi prometnimi povezavami), kar olajša vsakdanje življenje.

Prihranek stroškov v primerjavi s hotelom

• Za daljše bivanje je začasna nastanitev običajno cenejša od enomesečnega bivanja v hotelu.
• Najemnina pogosto že vključuje komunalne storitve in internet, doplačilo za opremo pa v primerjavi z neopremljenim stanovanjem poveča stroške za približno 10-30 %.
• Vendar to z veseljem plačate za ponujeno udobje, zlasti ker bi hotel na podobni lokaciji stal veliko več.
• Poleg tega pri uglednih ponudbah ni skritih stroškov; pogoji so jasno urejeni v najemni pogodbi.

Brez težav pri selitvi

• Če ste stanovanje najeli le za določen čas, se najemno razmerje samodejno konča na dogovorjeni datum.
• Nato se preprosto izselite, ne da bi vam bilo treba iskati novega najemnika ali obnoviti stanovanje (ob predpostavki običajne obrabe).
• Varščina se vrne, ko je stanovanje pravilno predano.
• Ta neformalnost razbremeni najemnike, ki morda že načrtujejo naslednjo selitev.

"Za daljše bivanje je opremljeno stanovanje veliko bolj udobno kot hotel - v bistvu potujete samo s kovčkom in se počutite kot doma," pravi Norbert Verbücheln iz podjetja Mr. Lodge.

Odkrijte ponudbe za najem

Če povzamemo, začasno bivanje najemnikom ponuja največjo prilagodljivost in udobje.

Predvsem tisti, ki pogosto spreminjajo lokacijo ali potrebujejo začasno bivališče, lahko živijo na preprost način, ne da bi jim bilo treba v vsako spremembo lokacije vložiti ogromno denarja in truda.

Začasno oddajanje je lahko zelo privlačno tudi za najemodajalce, lastnike ali vlagatelje.

Ta poslovni model se od tradicionalnega oddajanja za nedoločen čas razlikuje na več načinov in odpira posebne priložnosti:

Višji prihodki od najemnin

• Ena od očitnih prednosti je možnost, da najemnini dodate dodatek za opremo, saj je stanovanje na voljo popolnoma opremljeno.
• Opremljena stanovanja pogosto prinesejo 10-30 % višjo najemnino kot neopremljena stanovanja in takšni dodatki so običajni.
• Tudi v mestih z nadzorom najemnin je dovoljen razumen dodatek za opremo, če temelji na trenutni vrednosti opreme.
• Najemodajalci lahko zato z začasnim oddajanjem opremljenih stanovanj v najem dosežejo bistveno višje donose kot z oddajanjem neopremljenih stanovanj v najem.

Veliko povpraševanje, nizke stopnje nezasedenosti

• V številnih regijah je povpraševanje po začasnih opremljenih stanovanjih veliko, bodisi s strani podjetij, ki iščejo stanovanja za zaposlene, bodisi s strani zasebnikov iz zgoraj omenjenih ciljnih skupin.
• Ciljna skupina potencialnih najemnikov je ustrezno velika, kar najemodajalcem olajša hitro oddajanje svojih nepremičnin.
• Privlačna usmeritev na potnike na delo, izseljence itd. pomeni, da je mogoče prosta stanovanja pogosto zmanjšati na minimum.
• Stanovanje je običajno hitro spet zasedeno, če sta cena in ponudba ustrezni.

Večja prilagodljivost in nadzor

• Najemodajalci pri začasnih stanovanjih niso dolgoročno vezani na najemnika.
• Najemne pogodbe za določen čas se samodejno končajo, zato se lahko lastnik prosto odloči, ali bo nepremičnino ponovno oddal v najem, jo uporabljal sam ali jo celo prodal.
• Ta prilagodljivost je še posebej ugodna, če ste nepremičnino namenili za lastno uporabo ali se želite odzvati na spremembe na trgu.
• Prav tako je lažje izvajati prilagoditve najemnine: Pri najemu za nedoločen čas je mogoče ceno po vsakem najemnem obdobju prilagoditi trenutni tržni ravni, medtem ko je pri najemu za nedoločen čas zvišanje najemnine regulirano.

Manjše tveganje neplačila in najemnikov

• Zaradi krajšega obdobja najema je tveganje neizpolnjevanja obveznosti najemnika manjše.
• Začasni najemniki pogosto plačujejo najemnino vnaprej za več mesecev ali pa so vsaj dolgoročni zaostanki pri plačilu najemnine manj pogosti, saj je konec pogodbe predvidljiv.
• Če se z najemnikom pojavijo težave, najemodajalec nanj ni vezan več let, konflikti pa so omejeni, saj bo moral težavni najemnik kmalu izprazniti nepremičnino.
• Poleg tega, če se oddajajo posamezne opremljene sobe v stanovanju, ki ga zaseda najemodajalec sam, veljajo še krajši odpovedni roki (v tem primeru lahko najemodajalec odpove pogodbo brez navedbe razlogov z le dvotedenskim odpovednim rokom, člen 573c BGB).
• Na ta način je mogoče obvladovati tveganje najemodajalca.

Davčne ugodnosti in amortizacija

• Stroške za opremo in opremljanje stanovanja je mogoče uveljavljati v davčne namene.
• Nakup pohištva in naprav je mogoče odpisati v več letih; manjšo opremo do 800 EUR neto je mogoče celo v celoti odpisati takoj v letu nakupa.
• Tudi tekoči stroški, kot so popravila, storitve čiščenja ali stroški nepremičninske agencije, se lahko priznajo kot stroški, povezani z dohodkom.
• S tem se zmanjša davčno breme in poveča neto dobiček iz najema.
• Primer: Če najemodajalec investira 3.000 EUR v novo pohištvo, lahko od tega letno odbije približno 300 EUR za davčne namene.

Seveda je pri oddajanju stanovanja z opremo treba vložiti tudi nekoliko več truda - od opremljanja stanovanja do rednih menjav najemnikov in skrbi za najemnike.

Toda če boste pozorni na kakovostno opremo in ponudili vrednost za denar v skladu s trgom, lahko ustvarite situacijo, v kateri bosta zmagala oba: zadovoljni najemniki in donosna naložba za najemodajalca. Pomembno je, da poznate pravni okvir in ga strokovno upravljate (več o tem v naslednjem poglavju).

Najemite varno in prilagodljivo z Mr. Lodgeom:

• Največji doseg in preverjeni najemniki.
• Stroga predhodna kvalifikacija najemnikov za vašo nepremičnino.
• Osebni kontaktni partnerji vam na vsakem koraku zagotavljajo hitro, nekomplicirano, prijazno in koristno podporo.

Postopek za najemnike

• Najem začasnega stanovanja poteka podobno kot običajno iskanje stanovanja, vendar je običajno veliko hitrejši in manj zapleten.
• Zainteresirane stranke lahko iščejo opremljena stanovanja prek specializiranih spletnih portalov ali nepremičninskih agencij, pogosto s filtriranjem po mestu, obdobju najema in opremi.
• Po vzpostavitvi stika in ogledu nepremičnine (osebno ali virtualno) se sklene najemna pogodba za določen čas, v kateri sta določena datum začetka in konca najema.
• Običajno je treba plačati tudi varščino (običajno 1-3 mesečne najemnine), ki jo najemnik plača in dobi nazaj po izselitvi, če ni prišlo do škode.
• Mnogi ponudniki zaračunajo vse tople stroške najema (vključno s komunalnimi storitvami, internetom itd.) v obliki pavšalnega zneska vnaprej za prvi mesec; nato najemnik plačuje mesečno kot običajno.
• Na dan vselitve najemnik prejme najemodajalčevo potrdilo o prebivališču, ki ga lahko uporabi za prijavo pri uradu za prijavo prebivalcev (kar zahteva zakon).
• Nato je čas za razpakiranje kovčkov in vselitev - zaradi popolne opremljenosti ni treba nositi pohištva.
• Med najemnim obdobjem veljajo običajne pravice najemnikov, ki so odvisne od trajanja pogodbe (pri pogodbah, daljših od 6 mesecev, se uporabljata zaščita najemnikov in nadzor najemnine, pri krajših, tako imenovanih kratkoročnih najemih pa nekateri zaščitni predpisi ne veljajo).
• Ob koncu dogovorjenega obdobja se najemnik pravočasno izseli; če želi podaljšati najemno pogodbo, se mora o tem ponovno pravočasno dogovoriti, saj se prvotna pogodba samodejno izteče.

Postopek za najemodajalce

• Če želite svoje stanovanje začasno oddati v najem, morate najprej poskrbeti, da je privlačno opremljeno in opremljeno.
• Stanovanje mora biti opremljeno tako, da se lahko najemnik vanj vseli brez dodatnih naporov (postelja, garderobna omara, sedežna garnitura, popolnoma opremljena kuhinja itd. so del osnovne opreme).
• Najemodajalec lahko nato nepremičnino ponudi prek ustreznih kanalov. Za to se pogosto uporabljajo agencije ali posredniške platforme, ki so specializirane za opremljene kratkoročne najeme. Ko se najde najemnik, se sestavi najemna pogodba za določen čas.
• Med najemnim obdobjem najemodajalec zagotavlja, da stanovanje ostane v stanju, določenem v pogodbi, npr. popravila napak, ki jih ni povzročil najemnik, morajo biti izvedena takoj.
• Strokovnjaki zato priporočajo, da poiščete podporo izkušenega partnerja, ki se lahko strokovno odzove.
• Ob koncu najemnega obdobja se stanovanje pregleda skupaj z najemnikom; priporočljivo je, da se za preverjanje stanja pohištva in prostorov uporabi inventarni seznam, ki je dokumentiran ob vselitvi najemnika.
• Tako je mogoče jasno ugotoviti morebitne poškodbe. Po uspešni predaji najemnik dobi nazaj varščino, najemodajalec pa lahko pripravi stanovanje za naslednjega najemnika.

Na splošno je postopek začasnega bivanja dobro organiziran: Od iskanja stanovanja do izselitve imata obe strani koristi od jasno urejenih, a prožnih struktur.

"Najemodajalci se morajo vnaprej seznaniti z zakonskimi zahtevami (razlogi za določen čas, lokalni predpisi o odtujitvi v večjih mestih itd.), najemniki pa morajo natančno prebrati pogoje pogodbe (npr. ali obstaja možnost podaljšanja)," poudarja Norbert Verbücheln iz podjetja Mr. Lodge.

Potem nič ne stoji na poti do uspešne oddaje v najem.

Ne glede na to, ali ste najemnik ali najemodajalec, morate pri najemu stanovanja upoštevati nekaj pomembnih vidikov:

Pravni okvir

• Za najemne pogodbe za določen čas je potreben objektiven razlog. Najemodajalec mora v pogodbi navesti, zakaj je najemno razmerje časovno omejeno (npr. osebna raba po koncu najemnega razmerja, načrtovana sprememba namembnosti). Če tega razloga ni, se samodejno šteje, da je pogodba sklenjena za nedoločen čas.
• Poleg tega na splošno velja običajna zaščita najemnika, vendar pa nekatera pravila, kot sta nadzor najemnine ali zaščita pred odpovedjo, ne veljajo za zelo kratka obdobja najema (do 6 mesecev).
• Zato se morate pozanimati o veljavnih pravnih predpisih, če želite najeti stanovanje za zelo kratko obdobje.

Obveznost registracije (sistem registracije)

• Tudi če živite "le" začasno, se morate prijaviti pri uradu za registracijo prebivalcev, če nimate drugega prebivališča v Nemčiji. Najemodajalec mora najemniku v 14 dneh po vselitvi izdati potrdilo o prebivališču.
• Ta obveznost velja tudi za opremljena stanovanja in je ne smete zanemariti - v nasprotnem primeru se lahko najemodajalcu izreče globa. Najemniki morajo zato poskrbeti, da ta dokument prejmejo pravočasno in tako izpolnijo svojo prijavno obveznost.

Podnajem in dovoljenje

• Veliko začasnih stanovanjskih razmer nastane s podnajemom - na primer, ko glavni najemnik začasno odda svoje stanovanje v podnajem (začasni najem, npr. za bivanje v tujini). Pri tem velja naslednje: najemnik lahko odda svoje stanovanje v podnajem le s soglasjem najemodajalca.
• V skladu s 540. členom BGB je treba najemodajalca zaprositi za dovoljenje in ga lahko zavrne le iz utemeljenega razloga. Kdor odda stanovanje v podnajem brez dovoljenja, tvega odpoved pogodbe. Glavni najemniki morajo zato pravočasno pridobiti pisno dovoljenje, preden dajo svoje stanovanje v začasno uporabo.
• Po drugi strani pa najemodajalci ne morejo samovoljno zavrniti dovoljenja, če ima njihov najemnik upravičen interes (npr. začasna sprememba službe).

Najemna pogodba in seznam inventarja

• Najemna pogodba za začasno stanovanje mora biti čim bolj jasna in podrobna. Zlasti mora navajati, katero pohištvo in oprema sta prav tako v najemu.
• Priporočljivo je, da pogodbi priložite inventarni seznam vse opreme, vključno s stanjem ob vselitvi. Ta seznam podpišeta obe stranki, da se pozneje v veliki meri izključijo spori o manjkajočih ali poškodovanih predmetih.
• Pogodba mora vsebovati tudi predpise o stroških storitev, morebitno pavšalno najemnino, vključno z doplačilom za opremo, in znesek varščine.
• Praviloma se za začasno nastanitev zaračuna varščina v višini do treh mesečnih najemnin (zakonsko določen maksimum), ki se hrani na ločenem računu.

Lokalni predpisi

• V nekaterih večjih mestih obstajajo predpisi o kratkoročnem oddajanju stanovanj v najem (ključna beseda: prepoved prisvajanja). Ti so večinoma namenjeni počitniškim stanovanjem, lahko pa vplivajo tudi na opremljene začasne najeme, zlasti če je obdobje najema zelo kratko.
• Kot najemodajalec morate zagotoviti, da je oddajanje v najem zakonito. Lahko na primer obstajajo zgornje omejitve glede časa, za katerega lahko oddajate stanovanje spreminjajočim se najemnikom na leto, ne da bi pridobili dovoljenje.
• Pri lokalnem organu se pozanimajte, ali obstajajo kakšne zahteve glede načrtovanega obdobja najema. Če so najemniki v dvomih, se lahko obrnejo na najemodajalca in se prepričajo, da je najem v skladu s predpisi.

Zavarovanje in odgovornost

• Pri opremljenih stanovanjih je vprašanje odgovornosti za opremo in škodo. Najemniki morajo imeti zavarovanje odgovornosti, ki krije tudi škodo na najetih nepremičninah, tako da so zaščiteni, če slučajno poškodujejo pohištvo ali opremo.
• Najemodajalci lahko za opremljeno stanovanje sklenejo tudi zavarovanje gospodinjskih predmetov. Na splošno glavni najemnik (v primeru podnajema) ostaja odgovoren lastniku za stanovanje, zato mora biti v podnajemni pogodbi klavzula, ki določa, da je podnajemnik odgovoren za morebitno škodo, ki jo povzroči.
• Koristni so tudi jasni dogovori o čiščenju (vmesno čiščenje, pristojbina za končno čiščenje itd.), da na koncu ne pride do nesoglasij.

Če obe strani upoštevata te točke, nemotenemu postopku ne stoji nič na poti. Preglednost in komunikacija sta pri začasnem bivanju ključnega pomena:

Če se o vseh pogojih odkrito razpravlja in so določeni v pogodbi, lahko tako najemniki kot najemodajalci brez neprijetnih presenečenj uživajo v prednostih te prilagodljive oblike bivanja.

Začasno bivanje ponuja sodobno in prilagodljivo rešitev za potrebe začasne nastanitve. Najemniki uživajo udobje popolnoma opremljenega stanovanja brez dolgoročnih obveznosti, najemodajalci pa lahko učinkovito izkoristijo svojo nepremičnino in jo donosno oddajo v najem.

"Opremljeno stanovanje ni več nišni model, temveč gradnik sodobnih delovnih in bivalnih okolij - zapolnjuje jasno vrzel med hoteli in tradicionalnim bivanjem," povzema Norbert Verbücheln.

Z jasnim razumevanjem prednosti, obveznosti in okvirnih pogojev nič ne stoji na poti do uspešnega začasnega najema - bodisi za nov projekt v tuji državi, začetek študija v drugem mestu ali premostitev vrzeli do naslednjega stalnega bivališča.