Definition og karakteristika

Midlertidigt ophold er midlertidig tilrådighedsstillelse af møbleret indkvartering i en defineret periode, normalt mellem et par måneder og et år. Det fungerer som en fleksibel midlertidig løsning med en fuldt udstyret infrastruktur og fast fakturering.

Vigtige aspekter af midlertidig indkvartering

• Møblering og udstyr: Fuldt møbleret inklusive køkken, sengelinned og internet (WLAN).
• Kontraktdesign: Tidsbegrænsede lejekontrakter med automatisk opsigelse af kontrakten uden behov for aflysning.
• Omkostningsstruktur: Normalt faste huslejer, der dækker alle ekstraomkostninger og ofte yderligere tjenester.
• Målgrupper: Unge professionelle, projektarbejdere, pendlere, studerende samt expats eller folk i overgangsfaser.

Almindelige formater

1. Servicelejligheder: Lejligheder med ekstra hotellignende service (rengøring, tøjvask).
2. Pensionater: Indkvarteringsfaciliteter i byernes centre til længere ophold.
3. Mellemliggende leje: Midlertidig fremleje i privat udlejede ejendomme.

Midlertidigt ophold er leje af en lejlighed i en begrænset periode, normalt inklusive fuld møblering og udstyr. I modsætning til et traditionelt tidsubegrænset lejemål er det klart fra starten, at lejemålet slutter efter en vis periode.

I praksis betyder det, at Du lejer en lejlighed i f.eks. et par måneder eller et par år og flytter derefter ud igen uden at indgå nogen langsigtede forpligtelser. Der er ofte tale om tidsbegrænsede lejekontrakter (midlertidige lejekontrakter), hvor lejemålets start og afslutning er præcist fastlagt i kontrakten.

I Tyskland er minimumslejeperioden for midlertidig indkvartering normalt mindst 3 måneder, i nogle byer endda 6 måneder. Kortere perioder falder ofte ind under ferie- eller korttidsudlejning.

Som regel er lejligheden fuldt møbleret og klar til indflytning, så lejeren kan flytte ind med det samme - ligesom på et lejlighedshotel eller et pensionat. Det er vigtigt ikke at forveksle midlertidig beboelse med ferielejligheder. Konceptet er rettet mod midlertidige beboere, ikke feriegæster.

"Derfor er midlertidig beboelse (afhængigt af varigheden) underlagt lejelovgivningen og ikke rejselovgivningen, hvilket betyder, at der indgås en tidsbegrænset lejekontrakt, og at visse lejelovsregler gælder," understreger Norbert Verbücheln, administrerende direktør for Mr. Lodge i München, en af de førende udbydere af midlertidig beboelse.

Selv om nogle privatpersoner nu også bruger møblerede lejligheder til midlertidig udlejning på længere rejser, er dette boligkoncept ikke primært en feriebolig. Det er snarere en midlertidig boligløsning for folk, der midlertidigt bor og arbejder i en by - ikke for traditionelle feriegæster.

Midlertidige boliger henvender sig til forskellige målgrupper, som har brug for en fleksibel boligløsning. Flere og flere mennesker er i dag afhængige af professionel eller personlig mobilitet og gør brug af midlertidige boliger. Typiske grupper er f.eks.

Professionelle på projektbasis eller forretningsrejsende

• Specialister og ledere, der arbejder i en anden by i et par måneder (f.eks. projektmedarbejdere, konsulenter eller expats), sætter pris på en møbleret lejlighed, da de ikke ønsker at slå sig ned permanent.

For lejere er der mange fordele ved at bo midlertidigt i forhold til en almindelig lejeaftale eller et langt hotelophold. Her er de vigtigste fordele set fra lejerens synspunkt:

Fleksibilitet i lejeperioden

• I modsætning til tidsubegrænsede lejekontrakter med en langsigtet forpligtelse (og den sædvanlige opsigelsesperiode på 3 måneder) kan du med temporary living leje i præcis den periode, du har brug for fra starten.
• Det imødekommer det moderne behov for kun at bo ét sted, så længe dit job eller dine studier kræver det.
• Du undgår at være bundet til en lejlighed i længere tid end nødvendigt og kan nemt flytte videre eller vende tilbage, når lejeperioden er slut.

Flyt hurtigt ind uden stress over at skulle flytte

• Midlertidigt møblerede lejligheder er klar til indflytning med alt, hvad du har brug for, fra sofa til seng og køkken.
• Det betyder, at lejere ofte kan finde en passende lejlighed i løbet af kort tid og flytte ind med det samme uden at skulle købe møbler eller organisere en dyr flytning.
• De sædvanlige flytteomkostninger (møbeltransport, lastbiler osv.) er stort set elimineret, hvilket sparer en enorm mængde tid og stress.

Komfort og privatliv i stedet for et hotel

• En midlertidig lejlighed tilbyder generelt mere plads, privatliv og en hjemlig følelse sammenlignet med et hotelværelse.
• Især ved længere ophold sætter lejerne pris på muligheden for at indrette sig i en rigtig lejlighed, tilberede deres egne måltider og modtage besøg - kort sagt at leve, som om de var i deres egne fire vægge.
• Samtidig er møblerede lejligheder ofte smagfuldt indrettet, så der er ingen grund til at bekymre sig om en steril atmosfære.
• Mange tilbud har også en attraktiv beliggenhed (f.eks. tæt på centrum eller med gode transportforbindelser), hvilket gør hverdagen lettere.

Omkostningsbesparelser i forhold til et hotel

• Ved længere ophold er midlertidig indkvartering som regel billigere end et månedslangt hotelophold.
• Huslejen inkluderer ofte allerede forbrug og internet, og møbleringstillægget lægger omkring 10-30% til prisen sammenlignet med en umøbleret lejlighed.
• Men det betaler man gerne for den komfort, man får, især fordi et hotel med samme beliggenhed ville koste langt mere.
• Desuden er der ingen skjulte gebyrer ved velrenommerede tilbud; betingelserne er tydeligt reguleret i lejeaftalen.

Intet bøvl ved udflytning

• Hvis du kun har lejet lejligheden i en begrænset periode, slutter lejemålet automatisk på den aftalte dato.
• Så flytter du bare ud uden at skulle lede efter en ny lejer eller renovere (forudsat normal slitage).
• Depositummet returneres, når lejligheden er afleveret på behørig vis.
• Denne uformelle form tager meget af presset fra lejere, som måske allerede er i gang med at planlægge deres næste flytning.

"Ved længere ophold er en møbleret lejlighed meget mere komfortabel end et hotel - du rejser stort set bare med din kuffert og føler dig hjemme," siger Norbert Verbücheln fra Mr. Lodge.

Gå på opdagelse i lejetilbud

For at opsummere giver midlertidig beboelse lejere maksimal fleksibilitet og bekvemmelighed.

Især dem, der ofte skifter sted eller har brug for et midlertidigt sted at bo, kan bo på en ukompliceret måde uden at skulle investere en enorm mængde penge og kræfter i hvert stedskifte.

Midlertidig udlejning kan også være meget attraktiv for udlejere, ejere eller investorer.

Denne forretningsmodel adskiller sig fra traditionel permanent udlejning på en række måder og åbner op for særlige muligheder:

Højere lejeindtægter

• En klar fordel er muligheden for at lægge et møbleringstillæg til lejen, da lejligheden leveres fuldt møbleret.
• Møblerede lejligheder indbringer ofte 10-30% mere i husleje end umøblerede lejligheder, og sådanne tillæg er almindelige.
• Selv i byer med huslejeregulering er et rimeligt tillæg for møbler tilladt, forudsat at det er baseret på møblernes aktuelle værdi.
• Udlejere kan derfor opnå betydeligt højere afkast med midlertidig, møbleret udlejning end med umøblerede kontrakter.

Høj efterspørgsel, lav tomgang

• I mange regioner er der stor efterspørgsel efter midlertidige møblerede boliger, både fra virksomheder, der søger boliger til medarbejdere, og fra privatpersoner i de ovennævnte målgrupper.
• Den potentielle målgruppe af lejere er tilsvarende stor, hvilket gør det lettere for udlejerne at udleje deres ejendom hurtigt.
• Det attraktive fokus på pendlere, expats osv. betyder, at tomgang ofte kan reduceres til et minimum.
• Lejligheden er som regel hurtigt beboet igen, hvis prisen og tilbuddet er rigtigt.

Mere fleksibilitet og kontrol

• Udlejere er ikke bundet til en lejer på lang sigt med midlertidig indkvartering.
• Tidsbegrænsede lejeaftaler ophører automatisk, så ejeren kan frit beslutte, om han vil leje boligen ud igen, bruge den selv eller endda sælge den.
• Denne fleksibilitet er især fordelagtig, hvis man har øremærket ejendommen til eget brug eller ønsker at reagere på ændringer i markedet.
• Lejejusteringer er også lettere at gennemføre: Prisen kan nulstilles efter hver lejeperiode for at bringe den i overensstemmelse med det aktuelle markedsniveau, mens huslejestigninger er reguleret for tidsubegrænsede lejemål.

Lavere misligholdelses- og lejerisiko

• På grund af den kortere lejeperiode er der en lavere risiko for, at lejeren misligholder sine forpligtelser.
• Midlertidige lejere betaler ofte huslejen forud i flere måneder, eller i det mindste er langvarige huslejerestancer mindre hyppige, da kontraktens udløb er forudsigeligt.
• Hvis der er problemer med en lejer, er udlejeren ikke bundet til dem i årevis, og konflikterne er begrænsede, da en besværlig lejer snart må forlade ejendommen.
• Hvis der udlejes individuelle møblerede værelser i den lejlighed, som udlejeren selv bebor, gælder der desuden endnu kortere opsigelsesfrister (i dette tilfælde kan udlejeren opsige kontrakten uden begrundelse med kun to ugers varsel, § 573c BGB).
• Alt i alt kan udlejerens risiko styres på denne måde.

Skattefordele og afskrivninger

• Omkostningerne til indretning og udstyr af lejligheden kan trækkes fra i skat.
• Indkøb af møbler og apparater kan afskrives over årene; mindre møbler op til 800 euro netto kan endda afskrives fuldt ud med det samme i købsåret.
• Løbende udgifter til f.eks. reparationer, rengøring eller ejendomsmægler kan også indregnes som indkomstrelaterede udgifter.
• Det reducerer skattebyrden og øger nettooverskuddet fra udlejningen.
• Et eksempel: Hvis en udlejer investerer 3.000 euro i nye møbler, kan han trække omkring 300 euro fra i skat om året.

Møbleret udlejning indebærer selvfølgelig også noget højere omkostninger - fra møblering af lejligheden til regelmæssig udskiftning af lejere og pasning af lejerne.

Men hvis du er opmærksom på møbler af høj kvalitet og tilbyder værdi for pengene i overensstemmelse med markedet, kan du skabe en win-win-situation: tilfredse lejere og en rentabel investering for udlejeren. Det er vigtigt at kende de juridiske rammer og forvalte dem professionelt (mere om dette i næste afsnit).

Udlej sikkert og fleksibelt med Mr. Lodge:

• Maksimal rækkevidde og verificerede lejere.
• Streng prækvalifikation af lejere til din ejendom.
• Personlige kontaktpartnere giver dig hurtig, ukompliceret, venlig og hjælpsom støtte hele vejen igennem.

Procedure for lejere

• At leje en midlertidig lejlighed fungerer på samme måde som en normal lejlighedssøgning, men er normalt meget hurtigere og mindre kompliceret.
• Interesserede kan søge efter møblerede lejligheder via specialiserede onlineportaler eller ejendomsmæglere og ofte filtrere efter by, lejeperiode og møblering.
• Efter kontakt og besigtigelse af boligen (personligt eller virtuelt) indgås en tidsbegrænset lejeaftale, som angiver start- og slutdato for lejemålet.
• Det er også normalt at betale et depositum (normalt 1-3 måneders husleje), som lejeren betaler og får tilbage efter udflytning, forudsat at der ikke er sket skader.
• Mange udlejere opkræver alle varme lejeomkostninger (inklusive forbrug, internet osv.) som et engangsbeløb forud for den første måned; derefter betaler lejeren månedligt som normalt.
• På indflytningsdatoen modtager lejeren udlejerens bekræftelse af bopælen, som de kan bruge til at registrere sig hos beboerregistreringskontoret (påkrævet ved lov).
• Så er det tid til at pakke kufferterne ud og flytte ind - takket være den komplette møblering er det ikke nødvendigt at slæbe rundt på møbler.
• I løbet af lejeperioden gælder de sædvanlige lejerettigheder afhængigt af kontraktens varighed (for kontrakter over 6 måneder gælder lejerbeskyttelse og huslejekontrol, for kortere såkaldte korttidslejemål gælder nogle beskyttelsesbestemmelser ikke).
• Ved udløbet af den aftalte periode flytter lejeren ud i god tid; hvis han ønsker at forlænge lejemålet, skal dette aftales igen i god tid, da den oprindelige kontrakt automatisk udløber.

Procedure for udlejere

• Hvis du vil udleje din lejlighed midlertidigt, skal du først sørge for, at den er attraktivt møbleret og udstyret.
• Lejligheden skal være møbleret på en sådan måde, at en lejer kan flytte ind uden yderligere anstrengelser (seng, klædeskab, siddepladser, fuldt udstyret køkken osv. er en del af den grundlæggende møblering).
• Udlejeren kan derefter udbyde boligen gennem passende kanaler. Her bruges ofte bureauer eller mæglerplatforme, som er specialiseret i møbleret korttidsudlejning. Når der er fundet en lejer, udarbejdes der en tidsbegrænset lejeaftale.
• I løbet af lejeperioden sikrer udlejeren, at lejligheden forbliver i den stand, der er angivet i kontrakten, f.eks. skal reparationer af mangler, der ikke er forårsaget af lejeren, udføres omgående.
• Eksperter anbefaler derfor at søge støtte hos en erfaren partner, som kan reagere professionelt.
• I slutningen af lejeperioden inspiceres lejligheden sammen med lejeren; det anbefales at bruge en inventarliste til at kontrollere møblernes og værelsernes tilstand, som dokumenteret, da lejeren flyttede ind.
• På den måde kan eventuelle skader identificeres tydeligt. Efter en vellykket overdragelse får lejeren sit depositum tilbage, og udlejeren kan gøre lejligheden klar til den næste lejer.

Alt i alt er processen med at bo midlertidigt velorganiseret: Fra man finder en lejlighed til man flytter ud, drager begge parter fordel af klart regulerede, men fleksible strukturer.

"Udlejere bør sætte sig ind i de juridiske krav på forhånd (grunde til en tidsbegrænset periode, lokale regler om misbrug i store byer osv.), og lejere bør læse kontraktens vilkår omhyggeligt (f.eks. om der er mulighed for at forlænge)," understreger Norbert Verbücheln fra Mr. Lodge.

Så står der ikke noget i vejen for en vellykket udlejning.

Uanset om du er lejer eller udlejer, er der et par vigtige aspekter, du skal huske på, når du lejer en bolig:

Juridiske rammer

• Tidsbegrænsede lejeaftaler kræver en objektiv grund. Udlejeren skal angive i kontrakten, hvorfor lejemålet er tidsbegrænset (f.eks. personlig brug efter lejemålets udløb, planlagt ombygning). Hvis denne grund mangler, anses kontrakten automatisk for at være tidsubegrænset.
• Derudover gælder den sædvanlige lejerbeskyttelse generelt; dog gælder visse regler såsom huslejeregulering eller beskyttelse mod opsigelse ikke for meget korte lejeperioder (op til 6 måneder).
• Du bør derfor sætte dig ind i de gældende lovbestemmelser, hvis du er på udkig efter en meget kort lejeperiode.

Forpligtelse til at registrere sig (registreringssystem)

• Selv om du "kun" bor midlertidigt, skal du registrere dig hos folkeregistret, hvis du ikke har en anden bopæl i Tyskland. Udlejeren er forpligtet til at give lejeren en udlejers bekræftelse af bopælen inden for 14 dage efter indflytningen.
• Denne forpligtelse gælder også for møblerede lejligheder og må ikke forsømmes - ellers kan udlejeren få en bøde. Lejere bør derfor sikre sig, at de modtager dette dokument i god tid, så de kan opfylde deres registreringspligt.

Fremleje og tilladelse

• Mange midlertidige boligsituationer opstår gennem fremleje - f.eks. når en hovedlejer fremlejer sin lejlighed midlertidigt (midlertidigt lejemål, f.eks. ved udlandsophold). Her gælder følgende: En lejer må kun fremleje sin lejlighed med udlejerens samtykke.
• I henhold til § 540 BGB skal udlejeren spørges om lov og kan kun nægte tilladelse, hvis der er en god grund til det. Den, der fremlejer uden tilladelse, risikerer opsigelse. Hovedlejere bør derfor indhente en skriftlig tilladelse i god tid, før de tilbyder deres lejlighed midlertidigt.
• Udlejere kan på den anden side ikke vilkårligt nægte tilladelse, hvis deres lejer har en legitim interesse (f.eks. midlertidigt jobskifte).

Lejekontrakt og inventarliste

• Lejeaftalen for en midlertidig bolig bør være så klar og detaljeret som nødvendigt. Det skal især fremgå, hvilke møbler og hvilket udstyr der også lejes.
• Det er tilrådeligt at vedlægge en inventarliste over alle møbler til kontrakten, herunder deres tilstand ved indflytningen. Begge parter underskriver denne liste, så tvister om manglende eller beskadigede genstande i vid udstrækning kan udelukkes senere.
• Kontrakten bør også indeholde bestemmelser om servicegebyrer, en eventuel fast husleje inklusive møbleringstillæg og størrelsen på depositummet.
• Som regel opkræves der et depositum på op til tre måneders husleje for midlertidig indkvartering (lovbestemt maksimum), som opbevares i tillid på en separat konto.

Lokale bestemmelser

• I nogle storbyer er der regler for korttidsudlejning (nøgleord: forbud mod misbrug). Disse er primært rettet mod ferielejligheder, men kan også påvirke møbleret midlertidig udlejning, især hvis lejeperioden er meget kort.
• Som udlejer bør du sikre dig, at udlejningen er lovlig. Der kan f.eks. være øvre grænser for, hvor længe du kan udleje til skiftende lejere pr. år uden at indhente tilladelse.
• Undersøg hos din kommune, om der er krav til den planlagte lejeperiode. Hvis lejerne er i tvivl, kan de kontakte udlejeren for at sikre sig, at deres lejemål er inden for reglerne.

Forsikring og ansvar

• Når det gælder møblerede lejligheder, er ansvar for møbler og skader et problem. Lejere bør have en ansvarsforsikring, som også dækker skader på det lejede, så de er beskyttet, hvis de ved et uheld kommer til at beskadige møbler eller inventar.
• Udlejere kan også tegne en indboforsikring for den møblerede lejlighed. Generelt er hovedlejeren (i tilfælde af fremleje) ansvarlig for lejligheden over for ejeren, og derfor bør der være en klausul i fremlejeaftalen, som gør fremlejetageren ansvarlig for eventuelle skader forårsaget af dem.
• Klare aftaler om rengøring (mellemrengøring, slutrengøring osv.) er også nyttige, så der ikke opstår uenighed i sidste ende.

Hvis begge parter overholder disse punkter, er der intet, der står i vejen for en gnidningsløs proces. Gennemsigtighed og kommunikation er afgørende, når det drejer sig om midlertidigt ophold:

Hvis alle forhold diskuteres åbent og fastlægges i en kontrakt, kan både lejere og udlejere nyde godt af fordelene ved denne fleksible boligform uden ubehagelige overraskelser.

Temporary Living tilbyder en moderne, fleksibel løsning på midlertidige boligbehov. Lejere kan nyde godt af en fuldt møbleret lejlighed uden en langsigtet forpligtelse, og udlejere kan udnytte deres ejendom effektivt og leje den ud på en rentabel måde.

"Møbleret bolig er ikke længere en nichemodel, men en byggesten i moderne arbejds- og boligmiljøer - det lukker en klar kløft mellem hoteller og traditionel bolig", opsummerer Norbert Verbücheln.

Med en klar forståelse af fordele, forpligtelser og rammebetingelser er der intet, der står i vejen for en vellykket midlertidig udlejning - uanset om det er til et nyt projekt i udlandet, studiestart i en anden by eller for at bygge bro til det næste permanente hjem.