Meghatározás és jellemzők

Az ideiglenes lakhatás bútorozott lakások ideiglenes biztosítása meghatározott időtartamra, általában néhány hónaptól egy évig terjedő időszakra. Rugalmas átmeneti megoldásként szolgál, teljesen felszerelt infrastruktúrával és átalánydíjas számlázással.

Az ideiglenes lakhatás fő szempontjai

• Berendezés és felszerelés: Teljesen berendezett, beleértve a konyhát, ágyneműt és internetet (WLAN).
• Szerződéskialakítás: Határozott idejű bérleti szerződések automatikus szerződésmegszüntetéssel, felmondás nélkül.
• Költségstruktúra: Általában átalánybérleti díjak, amelyek fedezik az összes járulékos költséget és gyakran a kiegészítő szolgáltatásokat.
• Célcsoportok: Fiatal szakemberek, projektmunkások, ingázók, diákok, valamint külföldön élő vagy átmeneti időszakban lévő személyek.

Közös formátumok

1. Szolgáltatott lakások: Apartmanok szállodai jellegű kiegészítő szolgáltatásokkal (takarítás, mosodai szolgáltatás).
2. Panziók: Hosszabb tartózkodásra szolgálószálláshelyek városi központokban.
3. Közbenső bérleti díjak: Ideiglenes albérlet magánkézben lévő ingatlanokban.

Ideiglenes lakhatás: Lakás bérlése korlátozott időre, általában teljes bútorzattal és felszereléssel együtt. A hagyományos határozatlan idejű bérleti szerződéssel ellentétben itt már a kezdetektől fogva egyértelmű, hogy a bérleti jogviszony egy bizonyos időszak után megszűnik.

A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy Ön például néhány hónapra vagy néhány évre bérel egy lakást, majd hosszú távú kötelezettségvállalás nélkül újra kiköltözik. Ezek gyakran határozott idejű bérleti szerződések (ideiglenes bérleti szerződések), amelyekben a szerződésben pontosan rögzítik a bérleti jogviszony kezdetét és végét.

Németországban az ideiglenes lakások minimális bérleti ideje általában legalább 3 hónap, egyes városokban akár 6 hónap is lehet. Ennél rövidebb időszakok általában az üdülési vagy rövid távú bérbeadás alá tartoznak.

A lakás általában teljesen berendezett és beköltözhető, így a bérlő azonnal beköltözhet - hasonlóan egy apartmanhotelhez vagy panzióhoz. Fontos, hogy ne keverjük össze az ideiglenes lakhatást az üdülési lakásokkal. A koncepció az ideiglenes lakókra, nem pedig a nyaralókra irányul.

"Ennek megfelelően az ideiglenes lakhatásra (az időtartam függvényében) a bérleti jog és nem az utazási jog vonatkozik, ami azt jelenti, hogy határozott idejű bérleti szerződést kötnek, és bizonyos bérleti jogi szabályokat kell alkalmazni" - hangsúlyozza Norbert Verbücheln, a müncheni Mr. Lodge, az ideiglenes lakhatás egyik vezető szolgáltatójának ügyvezető igazgatója.

Bár egyes magánszemélyek ma már hosszabb utazások alkalmával is igénybe veszik a bútorozott lakásokat ideiglenes bérbeadásra, ez a lakhatási koncepció nem elsősorban üdülőszállás. Sokkal inkább olyan emberek számára kínál átmeneti lakhatási megoldást, akik ideiglenesen egy városban élnek és dolgoznak - nem pedig a hagyományos nyaralók számára.

Az átmeneti lakhatás különböző célcsoportokat céloz meg, akiknek rugalmas lakhatási megoldásra van szükségük. Napjainkban egyre több ember függ a szakmai vagy személyes mobilitástól, és veszi igénybe az ideiglenes lakhatást. Tipikus csoportok például a következők

projektalapon dolgozó szakemberek vagy üzleti utazók

• Szakemberek és menedzserek, akik néhány hónapig egy másik városban dolgoznak (pl. projektalkalmazottak, tanácsadók vagy expatriáltak), értékelik a bútorozott lakást, mivel nem akarnak tartósan letelepedni.

A bérlők számára az ideiglenes élet számos előnnyel jár a hagyományos bérléssel vagy a hosszú szállodai tartózkodással szemben. Íme a bérlő szempontjából legfontosabb előnyök:

A bérleti időszak rugalmassága

• A hosszú távú elkötelezettséggel (és a szokásos 3 hónapos felmondási idővel) járó, határozatlan idejű bérleti szerződésekkel ellentétben az ideiglenes lakhatás esetében Ön kezdettől fogva pontosan arra az időszakra bérelhet, amire szüksége van.
• Ez megfelel annak a modern igénynek, hogy csak addig lakjon egy helyen, ameddig a munkája vagy a tanulmányai megkívánják.
• Elkerülheti, hogy a szükségesnél hosszabb időre kösse magát egy lakáshoz, és a bérleti időszak végén könnyedén továbbléphet vagy visszatérhet.

Gyors beköltözés a költözéssel járó stressz nélkül

• Az ideiglenesen berendezett lakások azonnal beköltözhetőek, a kanapétól az ágyon át a konyháig mindennel, amire szüksége van.
• Ez azt jelenti, hogy a bérlők gyakran rövid időn belül találnak megfelelő lakást, és azonnal beköltözhetnek anélkül, hogy bútorokat kellene vásárolni vagy költséges költözést kellene szervezniük.
• A szokásos költözési költségek (bútorszállítás, teherautók stb.) nagyrészt elmaradnak, ami rengeteg időt és stresszt takarít meg.

Kényelem és magánélet egy szálloda helyett

• Egy ideiglenes lakás általában több helyet, magánéletet és otthonos érzést nyújt egy szállodai szobához képest.
• Különösen hosszabb tartózkodás esetén a bérlők nagyra értékelik a lehetőséget, hogy egy igazi lakásban rendezhetik be magukat, maguk főzhetnek, látogatókat fogadhatnak - egyszóval úgy élhetnek, mintha a saját négy falukban lennének.
• Ugyanakkor a bútorozott lakások gyakran ízlésesen berendezettek, így nem kell aggódni a steril légkör miatt.
• Számos ajánlat vonzó helyen található (pl. a városközpont közelében vagy jó közlekedési kapcsolatokkal), ami megkönnyíti a mindennapi életet.

Költségmegtakarítás egy szállodához képest

• Hosszabb tartózkodás esetén az ideiglenes szállás általában olcsóbb, mint egy hónapos szállodai tartózkodás.
• A bérleti díj gyakran már tartalmazza a közüzemi díjakat és az internetet, a bútorozási felár pedig körülbelül 10-30%-kal növeli a költségeket egy bútorozatlan lakáshoz képest.
• Ön azonban szívesen fizet ennyit a kínált kényelemért, különösen azért, mert egy hasonló helyen lévő szálloda jóval többe kerülne.
• Ráadásul a jó hírű ajánlatoknál nincsenek rejtett díjak, a feltételek egyértelműen szabályozva vannak a bérleti szerződésben.

Nincs gond a kiköltözéskor

• Ha csak határozott időre vette ki a lakást, a bérleti szerződés automatikusan megszűnik a megbeszélt időpontban.
• Ezután Ön egyszerűen kiköltözik anélkül, hogy új bérlőt kellene keresnie vagy felújítania (a szokásos elhasználódást feltételezve).
• A kauciót a lakás szabályos átadása után kapja vissza.
• Ez a kötetlenség nagy terhet vesz le a bérlők válláról, akik esetleg már a következő költözést tervezik.

"Hosszabb tartózkodás esetén egy bútorozott lakás sokkal kényelmesebb, mint egy szálloda - lényegében csak a bőröndjével utazik, és máris otthon érzi magát" - mondja Norbert Verbücheln Mr. Lodge-tól.

Fedezze fel a bérleti ajánlatokat

Összefoglalva, az ideiglenes lakhatás maximális rugalmasságot és kényelmet kínál a bérlőknek.

Különösen azok, akik gyakran váltogatják a lakóhelyüket, vagy akiknek ideiglenes lakásra van szükségük, bonyolult módon élhetnek anélkül, hogy minden egyes helyváltoztatáskor rengeteg pénzt és energiát kellene befektetniük.

Az ideiglenes bérbeadás a bérbeadók, tulajdonosok vagy befektetők számára is nagyon vonzó lehet.

Ez az üzleti modell több szempontból is eltér a hagyományos állandó bérbeadástól, és különleges lehetőségeket nyit meg:

Magasabb bérleti díjbevétel

• Egyértelmű előnye, hogy a bérleti díjhoz bútorozási felárat is hozzá lehet adni, mivel a lakást teljesen bútorozva adják át.
• A bútorozott lakások gyakran 10-30%-kal több bérleti díjat hoznak, mint a bútorozatlan lakások, és az ilyen felárak gyakoriak.
• Még a lakbérellenőrzéssel rendelkező városokban is megengedett a bútorzatra vonatkozó ésszerű felár, feltéve, hogy az a bútorzat aktuális értékén alapul.
• A bérbeadók tehát az ideiglenes, bútorozott bérbeadással lényegesen magasabb hozamot érhetnek el, mint a bútorozatlan szerződésekkel.

Nagy kereslet, alacsony üresedési ráta

• Számos régióban nagy a kereslet az ideiglenes bútorozott lakások iránt, akár a munkavállalók számára lakást kereső vállalatok, akár a fent említett célcsoportokba tartozó magánszemélyek részéről.
• A potenciális bérlői célcsoport ennek megfelelően nagy, ami megkönnyíti a bérbeadók számára, hogy gyorsan kiadják ingatlanjukat.
• Az ingázókra, külföldiekre stb. való vonzó összpontosítás azt jelenti, hogy az üres lakások száma gyakran minimálisra csökkenthető.
• A lakást általában gyorsan újra elfoglalják, feltéve, hogy az ár és az ajánlat megfelelő.

Nagyobb rugalmasság és ellenőrzés

• A bérbeadók nem kötődnek hosszú távon egy bérlőhöz az ideiglenes lakások esetében.
• A határozott idejű bérleti szerződések automatikusan megszűnnek, így a tulajdonos szabadon dönthet arról, hogy újra kiadja-e az ingatlant, saját maga használja-e vagy akár eladja.
• Ez a rugalmasság különösen akkor előnyös, ha az ingatlant saját használatra szánja, vagy ha reagálni szeretne a piaci változásokra.
• A bérleti díj kiigazítása is könnyebben megvalósítható: Az árat minden bérleti időszak után újra lehet állítani, hogy az aktuális piaci szinthez igazodjon, míg a határozatlan idejű bérleti szerződések esetében a bérleti díj emelése szabályozott.

Alacsonyabb nemteljesítési és bérlői kockázat

• A rövidebb bérleti időszak miatt kisebb a bérlő nemfizetésének kockázata.
• Az ideiglenes bérlők gyakran több hónapra előre fizetik a bérleti díjat, vagy legalábbis a hosszú távú bérleti díjhátralékok ritkábbak, mivel a szerződés vége előre látható.
• Ha problémák merülnek fel egy bérlővel, a bérbeadó nem kötődik hozzá évekre, és a konfliktusok száma is korlátozott, mivel a nehéz helyzetben lévő bérlőnek hamarosan el kell hagynia az ingatlant.
• Ezen túlmenően, ha a bérbeadó saját maga által lakott lakásban egyes bútorozott szobákat ad ki, még rövidebb felmondási határidők érvényesek (ebben az esetben a bérbeadó a szerződést indokolás nélkül, mindössze két hetes felmondási idővel felmondhatja, BGB 573c. §).
• Összességében a bérbeadói kockázat így kezelhető.

Adóelőnyök és értékcsökkenés

• A lakás berendezésének és felszerelésének költségei adózási szempontból is érvényesíthetők.
• A bútorok és készülékek beszerzése évek alatt leírható; kisebb berendezési tárgyak nettó 800 euróig akár azonnal, a vásárlás évében teljes egészében leírhatók.
• Az olyan folyamatos kiadások, mint a javítások, a takarítási szolgáltatások vagy az ingatlanügynöki költségek szintén elszámolhatók jövedelemarányos költségként.
• Ez csökkenti az adóterhet és növeli a bérbeadásból származó nettó nyereséget.
• Egy példa: Ha egy bérbeadó 3000 eurót fektet új bútorokba, akkor ebből évente körülbelül 300 eurót levonhat az adózás során.

Természetesen a bútorozott bérbeadás valamivel magasabb költségekkel is jár - a lakás berendezésétől kezdve a rendszeres bérlőcserékig és a bérlők gondozásáig.

Ha azonban odafigyel a minőségi bútorokra és a piacnak megfelelő ár-érték arányt kínál, akkor mindkét fél számára előnyös helyzetet teremthet: elégedett bérlők és nyereséges befektetés a bérbeadó számára. Fontos, hogy ismerje a jogi kereteket és szakszerűen kezelje azokat (erről bővebben a következő részben).

Béreljen biztonságosan és rugalmasan Mr. Lodge segítségével:

• Maximális elérhetőség és ellenőrzött bérlők.
• Szigorú bérlői előminősítés az Ön ingatlanához.
• Személyes kapcsolattartó partnerek, akik gyors, egyszerű, barátságos és segítőkész támogatást nyújtanak Önnek az út minden lépésénél.

A bérlőkre vonatkozó eljárás

• Az ideiglenes lakás bérlése hasonlóan működik, mint a normál lakáskeresés, de általában sokkal gyorsabb és kevésbé bonyolult.
• Az érdeklődők erre szakosodott online portálokon vagy ingatlanközvetítőkön keresztül kereshetnek bútorozott lakásokat, gyakran város, bérleti időszak és bútorzat szerint szűrve.
• A kapcsolatfelvétel és az ingatlan megtekintése (személyesen vagy virtuálisan) után határozott idejű bérleti szerződést kötnek, amelyben meghatározzák a bérleti jogviszony kezdetét és végét.
• Szokás kauciót is fizetni (általában 1-3 havi bérleti díjat), amelyet a bérlő befizet, és a kiköltözés után visszakap, feltéve, hogy nem történt kár.
• Sok szolgáltató az első hónapra előre, egyösszegűen felszámítja az összes meleg bérleti díjat (beleértve a közüzemi díjakat, internetet stb.); ezt követően a bérlő a szokásos módon havonta fizet.
• A beköltözés napján a bérlő megkapja a bérbeadó igazolását a lakóhelyéről, amellyel bejelentkezhet a lakcímbejelentő hivatalnál (amit a törvény előír).
• Ezután jöhet a bőröndök kipakolása és a beköltözés - a teljes berendezésnek köszönhetően nem kell bútorokat cipelni.
• A bérleti időszak alatt a szerződés időtartamától függően a szokásos bérlői jogok érvényesülnek (6 hónapnál hosszabb szerződések esetén bérlői védelem és bérleti díj ellenőrzés érvényesül, rövidebb, ún. rövid távú bérbeadás esetén egyes védelmi előírások nem érvényesek).
• A megállapodott időszak végén a bérlő időben kiköltözik; ha meg kívánja hosszabbítani a bérleti szerződést, akkor erről ismét időben meg kell állapodni, mivel az eredeti szerződés automatikusan megszűnik.

Eljárás a bérbeadók számára

• Ha Ön bérbe kívánja adni a lakását ideiglenes jelleggel, először is gondoskodnia kell arról, hogy a lakás vonzóan legyen berendezve és felszerelve.
• A lakást úgy kell berendezni, hogy a bérlő minden további nélkül beköltözhessen (ágy, szekrény, ülőgarnitúra, teljesen felszerelt konyha stb. az alapfelszereltség része).
• A bérbeadó ezt követően megfelelő csatornákon keresztül kínálhatja fel az ingatlant. Erre gyakran használnak bútorozott rövid távú bérbeadásra szakosodott ügynökségeket vagy közvetítő platformokat. Miután sikerült bérlőt találni, határozott idejű bérleti szerződést kötnek.
• A bérleti időszak alatt a bérbeadó gondoskodik arról, hogy a lakás a szerződésben meghatározott állapotban maradjon, például a nem a bérlő által okozott hibák javítását haladéktalanul el kell végezni.
• A szakértők ezért azt javasolják, hogy keressenek tapasztalt partnert, aki szakszerűen tud reagálni.
• A bérleti időszak végén a bérlővel közösen ellenőrzik a lakást; célszerű leltárlista segítségével ellenőrizni a bútorok és a helyiségek állapotát, amelyet a bérlő beköltözéskor dokumentáltak.
• Ez lehetővé teszi az esetleges károk egyértelmű azonosítását. Sikeres átadás után a bérlő visszakapja a kauciót, a bérbeadó pedig előkészítheti a lakást a következő bérlő számára.

Összességében az ideiglenes lakhatás folyamata jól szervezett: A lakáskereséstől a kiköltözésig mindkét fél számára előnyösek a világosan szabályozott, de rugalmas struktúrák.

"A bérbeadóknak előzetesen meg kell ismerkedniük a jogi előírásokkal (a határozott időtartam indokai, a nagyvárosokban a hűtlen kezelésre vonatkozó helyi rendelkezések stb.), a bérlőknek pedig figyelmesen el kell olvasniuk a szerződés feltételeit (pl. hogy van-e hosszabbítási lehetőség)" - hangsúlyozza Norbert Verbücheln Mr. Lodge-tól.

Ezután semmi sem áll a sikeres bérbeadás útjába.

Akár bérlő, akár bérbeadó, van néhány fontos szempont, amelyet érdemes szem előtt tartani, amikor lakást bérel:

Jogi keret

• A határozott idejű bérleti szerződésekhez objektív indoklásra van szükség. A bérbeadónak a szerződésben fel kell tüntetnie, hogy a bérleti jogviszony miért határozott idejű (pl. a bérleti jogviszony lejárta utáni saját használat, tervezett átalakítás). Ha ez az indok hiányzik, a szerződés automatikusan határozatlan időre szólónak minősül.
• Ezenkívül általában a szokásos bérlői védelem is érvényesül; bizonyos szabályok, például a bérleti díj ellenőrzése vagy a felmondási védelem azonban nem vonatkozik a nagyon rövid (legfeljebb 6 hónapos) bérleti időszakokra.
• Ezért érdemes tájékozódnia a hatályos jogi szabályozásról, ha nagyon rövid bérleti időszakot szeretne bérelni.

Regisztrációs kötelezettség (regisztrációs rendszer)

• Még ha "csak" ideiglenesen él is, akkor is be kell jelentkeznie a lakcímbejelentő hivatalnál, ha nincs más lakóhelye Németországban. A bérbeadó köteles a beköltözéstől számított 14 napon belül a bérlőnek kiállítani a lakcímigazolást.
• Ez a kötelezettség a bútorozott lakásokra is vonatkozik, és nem szabad elhanyagolni - ellenkező esetben a bérbeadó pénzbírsággal sújtható. A bérlőknek ezért gondoskodniuk kell arról, hogy ezt a dokumentumot időben megkapják, hogy bejelentkezési kötelezettségüknek eleget tehessenek.

Albérlet és engedélyezés

• Számos átmeneti élethelyzet alakul ki albérletbe adás révén - például amikor a főbérlő ideiglenesen albérletbe adja a lakását (átmeneti bérleti jogviszony, pl. külföldi tartózkodás céljából). Ilyenkor a következők érvényesek: A bérlő csak a bérbeadó hozzájárulásával adhatja albérletbe a lakását.
• A BGB 540. §-a szerint a bérbeadótól engedélyt kell kérni, és azt csak alapos okból tagadhatja meg. Aki engedély nélkül ad albérletbe, az a felmondást kockáztatja. A főbérlőknek ezért időben be kell szerezniük az írásbeli engedélyt, mielőtt lakásukat ideiglenesen felajánlják.
• A bérbeadók viszont nem tagadhatják meg önkényesen az engedélyt, ha a bérlőjüknek jogos érdeke fűződik hozzá (pl. ideiglenes munkahelyváltás).

Bérleti szerződés és leltárjegyzék

• Az ideiglenes lakhatásra vonatkozó bérleti szerződésnek a lehető legegyértelműbbnek és legrészletesebbnek kell lennie. Különösen azt kell meghatározni, hogy mely berendezési tárgyak és berendezések is bérbeadásra kerülnek.
• Célszerű a szerződéshez csatolni a berendezési tárgyak leltárjegyzékét, beleértve azok beköltözéskori állapotát is. Ezt a listát mindkét fél aláírja, így a hiányzó vagy megrongált tárgyakkal kapcsolatos viták később nagymértékben kizárhatók.
• A szerződésnek tartalmaznia kell továbbá a szolgáltatási díjakra vonatkozó szabályokat, az esetleges átalánybérleti díjat, beleértve a berendezési felárat és a kaució összegét.
• Általában az ideiglenes lakhatás esetén legfeljebb háromhavi bérleti díjnak megfelelő kauciót kell fizetni (törvényi maximum), amelyet elkülönített számlán, letétben tartanak.

Helyi szabályozás

• Egyes nagyvárosokban a rövid távú bérbeadásra vonatkozó szabályozás van érvényben (kulcsszó: elidegenítési tilalom ). Ezek főként az üdülőkre vonatkoznak, de érinthetik a bútorozott ideiglenes bérbeadást is, különösen, ha a bérleti időszak nagyon rövid.
• Bérbeadóként meg kell győződnie arról, hogy a bérbeadás jogszerű. Lehetnek például felső korlátok arra vonatkozóan, hogy évente változó bérlőknek engedély nélkül mennyi időre adhatja ki a lakást.
• Tájékozódjon a helyi hatóságtól, hogy vannak-e a tervezett bérleti időszakra vonatkozó követelmények. Kétség esetén a bérlők felvehetik a kapcsolatot a bérbeadóval, hogy megbizonyosodjanak arról, hogy a bérleti jogviszonyuk az előírásokon belül van.

Biztosítás és felelősség

• A bútorozott lakások esetében a berendezési tárgyakért és károkért való felelősség kérdéses. A bérlőknek olyan felelősségbiztosítással kell rendelkezniük, amely a bérelt ingatlanokban okozott károkra is kiterjed, így védve vannak, ha véletlenül kárt tesznek a bútorokban vagy a berendezési tárgyakban.
• A bérbeadók a bútorozott lakásra háztartási tartalombiztosítást is köthetnek. Általában a főbérlő (albérlet esetén) továbbra is felelős a tulajdonosnak a lakásért, ezért az albérleti szerződésben szerepelnie kell egy olyan záradéknak, amely az albérlőt felelőssé teszi az általa okozott károkért.
• A takarításra vonatkozó egyértelmű megállapodások (köztes takarítás, végtakarítási díj stb.) szintén hasznosak, hogy a végén ne legyenek nézeteltérések.

Ha mindkét fél betartja ezeket a pontokat, semmi sem áll a zökkenőmentes folyamat útjába. Az átláthatóság és a kommunikáció döntő fontosságú, amikor az ideiglenes lakhatásról van szó:

Ha minden feltételt nyíltan megbeszélnek és szerződésben rögzítenek, akkor mind a bérlő, mind a bérbeadó élvezheti a rugalmas életforma előnyeit, és nem érheti kellemetlen meglepetés.

Az ideiglenes lakhatás modern, rugalmas megoldást kínál az ideiglenes lakhatási igények kielégítésére. A bérlők hosszú távú elkötelezettség nélkül élvezhetik a teljesen berendezett lakás kényelmét, a bérbeadók pedig hatékonyan kihasználhatják ingatlanjukat és nyereségesen bérbe adhatják azt.

"A bútorozott lakhatás már nem egy hiánypótló modell, hanem a modern munka- és lakókörnyezetek építőköve - egyértelmű szakadékot zár be a szállodák és a hagyományos lakhatás között" - foglalja össze Norbert Verbücheln.

Az előnyök, kötelezettségek és keretfeltételek világos ismeretében semmi sem állhat a sikeres átmeneti bérbeadás útjába - legyen szó akár egy új projektről egy külföldi országban, tanulmányok megkezdéséről egy másik városban, vagy a következő állandó lakhatásig tartó időszak áthidalásáról.