Definicja i charakterystyka

Mieszkanie tymczasowe to tymczasowe zapewnienie umeblowanego zakwaterowania na określony czas, zwykle od kilku miesięcy do roku. Jest to elastyczne rozwiązanie tymczasowe z w pełni wyposażoną infrastrukturą i zryczałtowanymi opłatami.

Kluczowe aspekty tymczasowego zakwaterowania

• Umeblowanie i wyposażenie: W pełni umeblowane, w tym kuchnia, pościel i Internet (WLAN).
• Konstrukcja umowy: Umowy najmu na czas określony z automatycznym rozwiązaniem umowy bez konieczności jej anulowania.
• Struktura kosztów: Zazwyczaj zryczałtowany czynsz obejmujący wszystkie koszty dodatkowe i często usługi dodatkowe.
• Grupy docelowe: Młodzi profesjonaliści, pracownicy projektowi, osoby dojeżdżające do pracy, studenci, a także emigranci lub osoby w okresie przejściowym.

Wspólne formaty

1. Mieszkania z obsługą: Apartamenty z dodatkowymi usługami podobnymi do hotelowych (sprzątanie, pranie).
2. Pensjonaty: Obiekty noclegowe w centrach miast przeznaczone na dłuższe pobyty.
3. Wynajem pośredni: Tymczasowy podnajem w prywatnie użytkowanych nieruchomościach.

Mieszkanie tymczasowe to wynajem mieszkania na określony czas, zazwyczaj wraz z pełnym umeblowaniem i wyposażeniem. W przeciwieństwie do tradycyjnego najmu na czas nieokreślony, od samego początku jest jasne, że najem zakończy się po pewnym czasie.

W praktyce oznacza to, że Wynajmujesz mieszkanie na przykład na kilka miesięcy lub kilka lat, a następnie wyprowadzasz się ponownie, nie podejmując żadnych długoterminowych zobowiązań. Są to często umowy najmu na czas określony (umowy najmu tymczasowego), w których początek i koniec najmu są dokładnie określone w umowie.

W Niemczech minimalny okres wynajmu tymczasowego zakwaterowania wynosi zazwyczaj co najmniej 3 miesiące, a w niektórych miastach nawet 6 miesięcy. Krótsze okresy są zwykle objęte najmem wakacyjnym lub krótkoterminowym.

Co do zasady, mieszkanie jest w pełni umeblowane i gotowe do zamieszkania, tak aby najemca mógł się od razu wprowadzić - podobnie jak w przypadku mieszkania w hotelu lub pensjonacie. Ważne jest, aby nie mylić tymczasowego mieszkania z mieszkaniami wakacyjnymi. Koncepcja ta jest skierowana do tymczasowych mieszkańców, a nie wczasowiczów.

"W związku z tym mieszkanie tymczasowe (w zależności od czasu trwania) podlega prawu najmu, a nie prawu podróży, co oznacza, że zawierana jest umowa najmu na czas określony i obowiązują pewne zasady prawa najmu" - podkreśla Norbert Verbücheln, dyrektor zarządzający Mr. Lodge w Monachium, jednego z wiodących dostawców mieszkań tymczasowych.

Chociaż niektóre osoby prywatne wykorzystują obecnie umeblowane mieszkania do tymczasowego wynajmu podczas dłuższych podróży, ta koncepcja mieszkaniowa nie jest przede wszystkim zakwaterowaniem wakacyjnym. Jest to raczej tymczasowe rozwiązanie dla osób, które tymczasowo mieszkają i pracują w mieście, a nie dla tradycyjnych wczasowiczów.

Mieszkania tymczasowe są skierowane do różnych grup docelowych, które potrzebują elastycznego rozwiązania mieszkaniowego. Obecnie coraz więcej osób jest zależnych od mobilności zawodowej lub osobistej i korzysta z tymczasowego zakwaterowania. Typowe grupy to na przykład

Profesjonaliści realizujący projekty lub podróżujący służbowo

• Specjaliści i menedżerowie, którzy pracują w innym mieście przez kilka miesięcy (np. pracownicy projektów, konsultanci lub ekspaci) doceniają umeblowane mieszkanie, ponieważ nie chcą osiedlać się na stałe.

Dla najemców tymczasowe mieszkanie oferuje wiele korzyści w porównaniu z tradycyjnym wynajmem lub długim pobytem w hotelu. Oto najważniejsze zalety z punktu widzenia najemcy:

Elastyczność okresu wynajmu

• W przeciwieństwie do umów najmu na czas nieokreślony z długoterminowym zobowiązaniem (i zwykłym okresem wypowiedzenia wynoszącym 3 miesiące), możesz wynająć dokładnie na taki okres, jakiego potrzebujesz od samego początku.
• Odpowiada to współczesnej potrzebie mieszkania w jednym miejscu tylko tak długo, jak wymaga tego praca lub studia.
• Unikasz przywiązania do mieszkania na dłużej niż to konieczne i możesz łatwo przenieść się lub wrócić po zakończeniu okresu wynajmu.

Szybkie wprowadzenie się bez stresu związanego z przeprowadzką

• Tymczasowo umeblowane mieszkania są gotowe do zamieszkania, wyposażone we wszystko, czego potrzebujesz, od sofy, przez łóżko, po kuchnię.
• Oznacza to, że najemcy często mogą znaleźć odpowiednie mieszkanie w krótkim czasie i natychmiast się do niego wprowadzić bez konieczności kupowania mebli lub organizowania kosztownej przeprowadzki.
• Zwykłe koszty przeprowadzki (transport mebli, ciężarówek itp.) są w dużej mierze wyeliminowane, co pozwala zaoszczędzić ogromną ilość czasu i stresu.

Komfort i prywatność zamiast hotelu

• Mieszkanie tymczasowe oferuje zazwyczaj więcej przestrzeni, prywatności i domowej atmosfery w porównaniu do pokoju hotelowego.
• Zwłaszcza w przypadku dłuższych pobytów, najemcy doceniają możliwość umeblowania się w prawdziwym mieszkaniu, gotowania własnych posiłków i przyjmowania gości - krótko mówiąc, życia tak, jakby byli we własnych czterech ścianach.
• Jednocześnie, umeblowane mieszkania są często gustownie urządzone, więc nie trzeba obawiać się o sterylną atmosferę.
• Wiele ofert znajduje się też w atrakcyjnych lokalizacjach (np. blisko centrum miasta lub z dobrymi połączeniami komunikacyjnymi), co ułatwia codzienne funkcjonowanie.

Oszczędność kosztów w porównaniu z hotelem

• W przypadku dłuższych pobytów, tymczasowe zakwaterowanie jest zazwyczaj tańsze niż miesięczny pobyt w hotelu.
• Czynsz często obejmuje już media i internet, a dopłata za umeblowanie dodaje około 10-30% do kosztów w porównaniu z nieumeblowanym mieszkaniem.
• Jednak z przyjemnością płacisz za oferowany komfort, zwłaszcza że hotel w podobnej lokalizacji kosztowałby znacznie więcej.
• Ponadto w przypadku renomowanych ofert nie ma żadnych ukrytych opłat; warunki są jasno określone w umowie najmu.

Brak kłopotów przy wyprowadzce

• Jeśli wynająłeś mieszkanie tylko na określony czas, umowa najmu kończy się automatycznie w uzgodnionym terminie.
• Po prostu wyprowadzasz się bez konieczności szukania nowego najemcy lub remontu (zakładając normalne zużycie).
• Kaucja jest zwracana po prawidłowym przekazaniu mieszkania.
• Taka nieformalność odciąża najemców, którzy mogą już planować kolejną przeprowadzkę.

"W przypadku dłuższych pobytów umeblowane mieszkanie jest znacznie wygodniejsze niż hotel - w zasadzie podróżujesz z walizką i czujesz się jak w domu" - mówi Norbert Verbücheln z Mr.

Poznaj oferty wynajmu

Podsumowując, mieszkania tymczasowe oferują najemcom maksymalną elastyczność i wygodę.

Zwłaszcza ci, którzy często zmieniają lokalizację lub potrzebują tymczasowego miejsca na pobyt, mogą mieszkać w nieskomplikowany sposób bez konieczności inwestowania ogromnej ilości pieniędzy i wysiłku w każdą zmianę lokalizacji.

Wynajem tymczasowy może być również bardzo atrakcyjny dla wynajmujących, właścicieli lub inwestorów.

Ten model biznesowy różni się od tradycyjnego wynajmu stałego na wiele sposobów i otwiera szczególne możliwości:

Wyższy dochód z wynajmu

• Jedną z wyraźnych zalet jest możliwość dodania do czynszu dopłaty za umeblowanie, ponieważ mieszkanie jest w pełni umeblowane.
• Umeblowane mieszkania często przynoszą o 10-30% wyższy czynsz niż mieszkania nieumeblowane, a takie dopłaty są powszechne.
• Nawet w miastach, w których obowiązuje kontrola czynszów, dozwolona jest rozsądna dopłata za umeblowanie, pod warunkiem, że jest ona oparta na aktualnej wartości umeblowania.
• Wynajmujący mogą zatem osiągnąć znacznie wyższe zyski z tymczasowego, umeblowanego najmu niż w przypadku umów nieumeblowanych.

Wysoki popyt, niskie wskaźniki pustostanów

• W wielu regionach istnieje wysoki popyt na tymczasowe umeblowane zakwaterowanie, zarówno ze strony firm poszukujących zakwaterowania dla pracowników, jak i osób prywatnych z wyżej wymienionych grup docelowych.
• Potencjalna grupa docelowa najemców jest odpowiednio duża, co ułatwia wynajmującym szybkie wynajęcie nieruchomości.
• Atrakcyjne skupienie się na osobach dojeżdżających do pracy, emigrantach itp. oznacza, że pustostany można często ograniczyć do minimum.
• Mieszkanie jest zwykle szybko ponownie zajmowane, pod warunkiem, że cena i oferta są odpowiednie.

Większa elastyczność i kontrola

• W przypadku zakwaterowania tymczasowego wynajmujący nie są związani z najemcą na dłuższy czas.
• Umowy najmu na czas określony kończą się automatycznie, więc właściciel może zdecydować, czy ponownie wynająć nieruchomość, korzystać z niej samodzielnie, czy nawet ją sprzedać.
• Ta elastyczność jest szczególnie korzystna, jeśli przeznaczyłeś nieruchomość na własny użytek lub chcesz reagować na zmiany na rynku.
• Korekty czynszu są również łatwiejsze do wdrożenia: Cenę można zresetować po każdym okresie wynajmu, aby dostosować ją do aktualnych poziomów rynkowych, podczas gdy podwyżki czynszu są regulowane w przypadku umów najmu na czas nieokreślony.

Niższe ryzyko niewypłacalności i ryzyko dla najemcy

• Ze względu na krótszy okres wynajmu, istnieje mniejsze ryzyko niewywiązania się najemcy z umowy.
• Tymczasowi najemcy często płacą czynsz z góry za kilka miesięcy, a przynajmniej długoterminowe zaległości czynszowe są rzadsze, ponieważ koniec umowy jest przewidywalny.
• W przypadku problemów z najemcą, wynajmujący nie jest z nim związany przez lata, a konflikty są ograniczone, ponieważ trudny najemca wkrótce będzie musiał opuścić nieruchomość.
• Ponadto, w przypadku wynajmu pojedynczych umeblowanych pokoi w mieszkaniu zajmowanym przez samego wynajmującego, obowiązują jeszcze krótsze okresy wypowiedzenia (w tym przypadku wynajmujący może wypowiedzieć umowę bez podania przyczyny z zachowaniem zaledwie dwutygodniowego okresu wypowiedzenia, § 573c BGB).
• Podsumowując, w ten sposób można zarządzać ryzykiem wynajmującego.

Korzyści podatkowe i amortyzacja

• Koszty umeblowania i wyposażenia mieszkania można odliczyć od podatku.
• Zakup mebli i urządzeń można odpisywać przez lata; mniejsze meble do kwoty 800 euro netto można nawet odpisać w całości od razu w roku zakupu.
• Bieżące wydatki, takie jak naprawy, usługi sprzątania lub koszty pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, można również uznać za wydatki związane z dochodami.
• Zmniejsza to obciążenie podatkowe i zwiększa zysk netto z wynajmu.
• Przykład: Jeśli wynajmujący zainwestuje 3000 euro w nowe meble, może odliczyć około 300 euro z tego rocznie dla celów podatkowych.

Oczywiście umeblowany wynajem wiąże się również z nieco wyższymi kosztami - od umeblowania mieszkania po regularne zmiany najemców i opiekę nad nimi.

Ale jeśli zwrócisz uwagę na wysokiej jakości wyposażenie i zaoferujesz stosunek jakości do ceny zgodny z rynkiem, możesz stworzyć sytuację, w której wszyscy wygrywają: zadowoleni najemcy i opłacalna inwestycja dla wynajmującego. Ważne jest, aby znać ramy prawne i profesjonalnie nimi zarządzać (więcej na ten temat w następnej sekcji).

Bezpieczny i elastyczny wynajem z Mr. Lodge:

• Maksymalny zasięg i zweryfikowani najemcy.
• Ścisła wstępna kwalifikacja najemców dla Twojej nieruchomości.
• Osobiste kontakty z partnerami zapewniają szybkie, nieskomplikowane, przyjazne i pomocne wsparcie na każdym kroku.

Procedura dla najemców

• Wynajęcie mieszkania tymczasowego przebiega w podobny sposób, jak normalne poszukiwanie mieszkania, ale zazwyczaj jest znacznie szybsze i mniej skomplikowane.
• Zainteresowane strony mogą wyszukiwać umeblowane mieszkania za pośrednictwem wyspecjalizowanych portali internetowych lub agentów nieruchomości, często filtrując według miasta, okresu wynajmu i umeblowania.
• Po nawiązaniu kontaktu i obejrzeniu nieruchomości (osobiście lub wirtualnie), zawierana jest umowa najmu na czas określony, która określa datę rozpoczęcia i zakończenia najmu.
• Zazwyczaj wymagane jest również wpłacenie kaucji (zazwyczaj w wysokości 1-3 miesięcznego czynszu), którą najemca wpłaca i otrzymuje z powrotem po wyprowadzce, pod warunkiem, że nie wystąpiły żadne szkody.
• Wielu dostawców pobiera wszystkie ciepłe koszty wynajmu (w tym media, internet itp.) jako ryczałt z góry za pierwszy miesiąc; następnie najemca płaci co miesiąc, jak zwykle.
• W dniu wprowadzenia się najemca otrzymuje od wynajmującego potwierdzenie zamieszkania, które może wykorzystać do zarejestrowania się w biurze meldunkowym (wymagane przez prawo).
• Następnie przychodzi czas na rozpakowanie walizek i wprowadzenie się - dzięki kompletnemu umeblowaniu nie ma potrzeby dźwigania mebli.
• W okresie wynajmu obowiązują zwykłe prawa najemcy w zależności od czasu trwania umowy (w przypadku umów powyżej 6 miesięcy obowiązuje ochrona najemcy i kontrola czynszu, w przypadku krótszych tzw. wynajmów krótkoterminowych niektóre przepisy ochronne nie mają zastosowania).
• Po zakończeniu uzgodnionego okresu najemca wyprowadza się w odpowiednim czasie; jeśli chce przedłużyć umowę najmu, musi to zostać ponownie uzgodnione w odpowiednim czasie, ponieważ pierwotna umowa wygasa automatycznie.

Procedura dla wynajmujących

• Jeśli chcesz wynająć swoje mieszkanie tymczasowo, powinieneś najpierw upewnić się, że jest ono atrakcyjnie umeblowane i wyposażone.
• Mieszkanie musi być umeblowane w taki sposób, aby najemca mógł się do niego wprowadzić bez żadnego dodatkowego wysiłku (łóżko, szafa, miejsce do siedzenia, w pełni wyposażona kuchnia itp. stanowią część podstawowego wyposażenia).
• Właściciel może następnie zaoferować nieruchomość za pośrednictwem odpowiednich kanałów. W tym celu często wykorzystywane są agencje lub platformy brokerskie specjalizujące się w umeblowanym wynajmie krótkoterminowym. Po znalezieniu najemcy sporządzana jest umowa najmu na czas określony.
• W okresie najmu wynajmujący dba o to, by mieszkanie pozostawało w stanie określonym w umowie, np. naprawy usterek, które nie powstały z winy najemcy, muszą być przeprowadzane niezwłocznie.
• Eksperci zalecają zatem skorzystanie ze wsparcia doświadczonego partnera, który będzie w stanie profesjonalnie zareagować.
• Pod koniec okresu najmu mieszkanie jest sprawdzane wraz z najemcą; zaleca się skorzystanie z listy inwentaryzacyjnej w celu sprawdzenia stanu mebli i pomieszczeń, zgodnie z dokumentacją w momencie wprowadzenia się najemcy.
• Pozwala to na wyraźne zidentyfikowanie wszelkich uszkodzeń. Po udanym przekazaniu mieszkania, najemca otrzymuje zwrot kaucji, a wynajmujący może przygotować mieszkanie dla kolejnego najemcy.

Ogólnie rzecz biorąc, proces tymczasowego zamieszkania jest dobrze zorganizowany: Od znalezienia mieszkania do wyprowadzki, obie strony korzystają z jasno uregulowanych, ale elastycznych struktur.

"Wynajmujący powinni z wyprzedzeniem zapoznać się z wymogami prawnymi (powody wynajmu na czas określony, lokalne przepisy dotyczące przywłaszczenia w dużych miastach itp.), a najemcy powinni uważnie przeczytać warunki umowy (np. czy istnieje opcja przedłużenia)" - podkreśla Norbert Verbücheln z Mr. Lodge.

Wówczas nic nie stoi na przeszkodzie, aby wynajem zakończył się sukcesem.

Niezależnie od tego, czy jesteś najemcą, czy wynajmującym, istnieje kilka ważnych aspektów, o których należy pamiętać przy wynajmowaniu domu:

Ramy prawne

• Umowy najmu na czas określony wymagają obiektywnego powodu. Wynajmujący musi określić w umowie, dlaczego najem jest ograniczony w czasie (np. użytek osobisty po zakończeniu najmu, planowana przebudowa). W przypadku braku takiego uzasadnienia, umowa automatycznie uznawana jest za zawartą na czas nieokreślony.
• Ponadto zazwyczaj stosuje się zwykłą ochronę najemcy; jednak niektóre zasady, takie jak kontrola czynszu lub ochrona przed anulowaniem, nie mają zastosowania do bardzo krótkich okresów najmu (do 6 miesięcy).
• Należy zatem zapoznać się z aktualnymi przepisami prawnymi, jeśli szukasz bardzo krótkiego okresu wynajmu.

Obowiązek meldunkowy (system meldunkowy)

• Nawet jeśli mieszkasz "tylko" tymczasowo, musisz zarejestrować się w biurze meldunkowym, jeśli nie masz innego miejsca zamieszkania w Niemczech. Wynajmujący jest zobowiązany do wydania najemcy potwierdzenia zamieszkania w ciągu 14 dni od wprowadzenia się.
• Obowiązek ten dotyczy również mieszkań umeblowanych i nie może być zaniedbywany - w przeciwnym razie wynajmujący może zostać ukarany grzywną. Najemcy powinni zatem upewnić się, że otrzymają ten dokument w odpowiednim czasie, aby dopełnić obowiązku meldunkowego.

Podnajem i pozwolenie

• Wiele tymczasowych sytuacji mieszkaniowych powstaje w wyniku podnajmu - na przykład, gdy główny najemca tymczasowo podnajmuje swoje mieszkanie (najem tymczasowy, np. na pobyt za granicą). Obowiązuje tu następująca zasada: Najemca może podnająć swoje mieszkanie wyłącznie za zgodą wynajmującego.
• Zgodnie z § 540 BGB, wynajmujący musi zostać poproszony o zgodę i może jej odmówić tylko z ważnego powodu. Każdy, kto podnajmuje mieszkanie bez zgody, ryzykuje wypowiedzenie umowy. Główni najemcy powinni zatem uzyskać pisemną zgodę w odpowiednim czasie przed zaoferowaniem swojego mieszkania na zasadzie tymczasowej.
• Z drugiej strony, wynajmujący nie mogą arbitralnie odmówić zgody, jeśli ich najemca ma uzasadniony interes (np. tymczasowa zmiana pracy).

Umowa najmu i lista inwentaryzacyjna

• Umowa najmu tymczasowego zakwaterowania powinna być tak jasna i szczegółowa, jak to konieczne. W szczególności powinna określać, które meble i sprzęt są również wynajmowane.
• Zaleca się dołączenie do umowy listy inwentaryzacyjnej wszystkich mebli, w tym ich stanu w momencie wprowadzenia się. Obie strony podpisują taką listę, aby później w znacznym stopniu wykluczyć spory dotyczące brakujących lub uszkodzonych przedmiotów.
• Umowa powinna również zawierać regulamin opłat eksploatacyjnych, ewentualny zryczałtowany czynsz wraz z dopłatą za umeblowanie oraz wysokość kaucji.
• Zasadniczo za zakwaterowanie tymczasowe pobierana jest kaucja w wysokości do trzech miesięcy czynszu (maksimum ustawowe), która jest przechowywana na oddzielnym koncie.

Przepisy lokalne

• W niektórych dużych miastach istnieją przepisy dotyczące najmu krótkoterminowego (słowo kluczowe: zakaz przywłaszczania). Dotyczą one głównie mieszkań wakacyjnych, ale mogą mieć również wpływ na umeblowany wynajem tymczasowy, zwłaszcza jeśli okres wynajmu jest bardzo krótki.
• Jako wynajmujący powinieneś upewnić się, że wynajem jest zgodny z prawem. Na przykład, mogą istnieć górne limity czasu wynajmu zmieniającym się najemcom w ciągu roku bez uzyskania licencji.
• Należy dowiedzieć się od władz lokalnych, czy istnieją jakiekolwiek wymogi dotyczące planowanego okresu wynajmu. W razie wątpliwości najemcy mogą skontaktować się z wynajmującym, aby upewnić się, że ich najem jest zgodny z przepisami.

Ubezpieczenie i odpowiedzialność

• W przypadku umeblowanych mieszkań istotną kwestią jest odpowiedzialność za umeblowanie i uszkodzenia. Najemcy powinni posiadać ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej, które obejmuje również szkody w wynajmowanej nieruchomości, więc są chronieni, jeśli przypadkowo uszkodzą meble lub wyposażenie.
• Wynajmujący mogą również wykupić ubezpieczenie mienia domowego dla umeblowanego mieszkania. Ogólnie rzecz biorąc, główny najemca (w przypadku podnajmu) pozostaje odpowiedzialny wobec właściciela za mieszkanie, dlatego w umowie podnajmu powinna znajdować się klauzula, która nakłada na podnajemcę odpowiedzialność za wszelkie wyrządzone przez niego szkody.
• Przydatne są również jasne umowy dotyczące sprzątania (sprzątanie pośrednie, opłata za sprzątanie końcowe itp.), aby na koniec nie było żadnych nieporozumień.

Jeśli obie strony przestrzegają tych punktów, nic nie stoi na przeszkodzie, aby proces przebiegał sprawnie. Przejrzystość i komunikacja są kluczowe, jeśli chodzi o tymczasowe mieszkanie:

Jeśli wszystkie warunki zostaną otwarcie omówione i określone w umowie, zarówno najemcy, jak i wynajmujący mogą cieszyć się korzyściami płynącymi z tej elastycznej formy życia bez żadnych przykrych niespodzianek.

Mieszkania tymczasowe oferują nowoczesne, elastyczne rozwiązanie dla tymczasowych potrzeb mieszkaniowych. Najemcy cieszą się wygodą w pełni umeblowanego mieszkania bez długoterminowych zobowiązań, a właściciele mogą efektywnie wykorzystywać swoje nieruchomości i wynajmować je z zyskiem.

"Umeblowane mieszkanie nie jest już modelem niszowym, ale elementem składowym nowoczesnego środowiska pracy i życia - wypełnia wyraźną lukę między hotelami a tradycyjnym mieszkaniem" - podsumowuje Norbert Verbücheln.

Dzięki jasnemu zrozumieniu zalet, obowiązków i warunków ramowych, nic nie stoi na przeszkodzie, aby z powodzeniem wynająć mieszkanie tymczasowe - czy to na potrzeby nowego projektu w obcym kraju, rozpoczęcia studiów w innym mieście, czy też wypełnienia luki do następnego stałego miejsca zamieszkania.