Definição e caraterísticas

A habitação temporária é a disponibilização temporária de alojamento mobilado durante um período definido, geralmente entre alguns meses e um ano. Constitui uma solução provisória flexível com uma infraestrutura totalmente equipada e uma faturação fixa.

Principais aspectos do alojamento temporário

• Mobiliário e equipamento: Totalmente mobilado, incluindo cozinha, roupa de cama e Internet (WLAN).
• Estrutura do contrato: Contratos de aluguer a termo certo com rescisão automática do contrato sem necessidade de anulação.
• Estrutura de custos: Normalmente, rendas fixas que cobrem todos os custos acessórios e, frequentemente, serviços adicionais.
• Grupos-alvo: Jovens profissionais, trabalhadores em projectos, trabalhadores pendulares, estudantes, bem como expatriados ou pessoas em fases de transição.

Formatos comuns

1. Apartamentos com serviços: apartamentos com serviços adicionais semelhantes aos de um hotel (limpeza, serviço de lavandaria).
2. Pensão: Instalações de alojamento nos Zentros urbanos para estadias mais longas.
3. Arrendamento intermédio: Subarrendamento temporário em propriedades de uso privado.

O arrendamento temporário consiste no aluguer de um apartamento por um período de tempo limitado, geralmente com mobiliário e equipamento completos. Ao contrário de um arrendamento tradicional por tempo indeterminado, é claro desde o início que o arrendamento terminará após um determinado período.

Na prática, isto significa que Aluga um apartamento durante alguns meses ou alguns anos, por exemplo, e depois volta a sair sem assumir qualquer compromisso a longo prazo. Trata-se frequentemente de contratos de arrendamento a prazo fixo (contratos de arrendamento temporário) em que o início e o fim do arrendamento são estipulados com exatidão no contrato.

Na Alemanha, o período mínimo de aluguer de um alojamento temporário é geralmente de pelo menos 3 meses e, em algumas cidades, de 6 meses. Os períodos mais curtos são geralmente considerados arrendamentos de férias ou de curta duração.

Regra geral, o apartamento está totalmente mobilado e pronto a habitar, de modo a que o inquilino possa mudar-se de imediato - à semelhança de um flat-hotel ou de uma pensão. É importante não confundir habitação temporária com apartamentos de férias. O conceito destina-se a residentes temporários e não a turistas.

"Assim, o alojamento temporário (dependendo da duração) está sujeito à lei do arrendamento e não à lei das viagens, o que significa que é celebrado um contrato de arrendamento a prazo fixo e que se aplicam determinadas regras da lei do arrendamento", sublinha Norbert Verbücheln, diretor-geral da Mr. Lodge em Munique, um dos principais fornecedores de alojamento temporário.

Embora alguns particulares estejam agora a utilizar apartamentos mobilados para alugueres temporários em viagens mais longas, este conceito de habitação não é essencialmente um alojamento de férias. Trata-se antes de uma solução de habitação temporária para pessoas que vivem e trabalham temporariamente numa cidade - e não para os turistas tradicionais.

O alojamento temporário destina-se a vários grupos-alvo que necessitam de uma solução de alojamento flexível. Atualmente, cada vez mais pessoas dependem da mobilidade profissional ou pessoal e recorrem ao alojamento temporário. Os grupos típicos são, por exemplo

Profissionais com base em projectos ou viajantes de negócios

• Especialistas e gestores que trabalham numa outra cidade durante alguns meses (por exemplo, pessoal de projeto, consultores ou expatriados) apreciam um apartamento mobilado, uma vez que não pretendem estabelecer-se permanentemente.

Para os inquilinos, a habitação temporária oferece inúmeras vantagens em relação a um aluguer convencional ou a uma estadia prolongada num hotel. Eis as vantagens mais importantes do ponto de vista do inquilino:

Flexibilidade do período de aluguer

• Ao contrário dos contratos de arrendamento por tempo indeterminado com um compromisso a longo prazo (e o período de pré-aviso habitual de 3 meses), com a habitação temporária pode arrendar exatamente o período de que necessita desde o início.
• Isto responde à necessidade moderna de viver num só lugar durante o tempo que o seu trabalho ou estudos exigem.
• Evita ficar preso a um apartamento durante mais tempo do que o necessário e pode facilmente mudar-se ou regressar no final do período de aluguer.

Mude-se rapidamente sem o stress da mudança

• Os apartamentos temporários mobilados estão prontos a habitar, com tudo o que é necessário, desde o sofá à cama e à cozinha.
• Isto significa que os inquilinos podem frequentemente encontrar um apartamento adequado num curto espaço de tempo e mudar-se imediatamente sem ter de comprar mobília ou organizar uma mudança dispendiosa.
• Os custos habituais de mudança (transporte de móveis, camião, etc.) são em grande parte eliminados, o que permite poupar muito tempo e stress.

Conforto e privacidade em vez de um hotel

• Um apartamento temporário oferece geralmente mais espaço, privacidade e uma sensação de lar em comparação com um quarto de hotel.
• Especialmente para estadias mais longas, os inquilinos apreciam a oportunidade de se equiparem num verdadeiro apartamento, cozinharem as suas próprias refeições e receberem visitas - em suma, viverem como se estivessem dentro das suas próprias quatro paredes.
• Ao mesmo tempo, os apartamentos mobilados são muitas vezes decorados com bom gosto, pelo que não há necessidade de se preocupar com uma atmosfera estéril.
• Muitas ofertas encontram-se também em locais atractivos (por exemplo, perto do centro da cidade ou com boas ligações de transportes), o que facilita a vida quotidiana.

Poupança de custos em comparação com um hotel

• Para estadias mais longas, o alojamento temporário é geralmente mais barato do que uma estadia de um mês num hotel.
• Muitas vezes, o aluguer já inclui os serviços públicos e a Internet e a sobretaxa de mobiliário aumenta o custo em cerca de 10-30% em comparação com um apartamento não mobilado.
• No entanto, o conforto proporcionado é compensado, especialmente porque um hotel numa localização semelhante custaria muito mais.
• Além disso, não existem taxas ocultas nas ofertas de boa reputação; as condições estão claramente regulamentadas no contrato de aluguer.

Sem problemas aquando da mudança

• Se só alugou o apartamento por um período limitado, o contrato de arrendamento termina automaticamente na data acordada.
• Depois, basta sair do apartamento sem ter de procurar um novo inquilino ou de fazer obras (se o desgaste for normal).
• O depósito é devolvido após a entrega correta do apartamento.
• Esta informalidade retira muita pressão aos inquilinos que podem já estar a planear a sua próxima mudança.

"Para estadias mais longas, um apartamento mobilado é muito mais confortável do que um hotel - basicamente, basta viajar com a sua mala e sentir-se em casa", diz Norbert Verbücheln do Mr. Lodge.

Descubra as ofertas de aluguer

Em resumo, o alojamento temporário oferece aos inquilinos a máxima flexibilidade e comodidade.

Especialmente aqueles que mudam frequentemente de local ou precisam de um lugar temporário para ficar podem viver de uma forma descomplicada, sem ter de investir uma enorme quantidade de dinheiro e esforço em cada mudança de local.

O arrendamento temporário também pode ser muito atrativo para os senhorios, proprietários ou investidores.

Este modelo de negócio difere do tradicional arrendamento permanente em vários aspectos e abre oportunidades especiais:

Maior rendimento de rendas

• Uma vantagem clara é a possibilidade de acrescentar um suplemento de mobiliário à renda, uma vez que o apartamento é fornecido totalmente mobilado.
• Os apartamentos mobilados rendem frequentemente mais 10-30% de renda do que os não mobilados, e estas sobretaxas são comuns.
• Mesmo em cidades com controlo de rendas, é permitida uma sobretaxa razoável para mobiliário, desde que se baseie no valor atual do mobiliário.
• Por conseguinte, os senhorios podem obter rendimentos significativamente mais elevados com arrendamentos temporários e mobilados do que com contratos não mobilados.

Elevada procura, baixas taxas de ocupação

• Em muitas regiões, existe uma grande procura de alojamento temporário mobilado, quer por parte de empresas que procuram alojamento para os seus empregados, quer por parte de particulares dos grupos-alvo acima referidos.
• O grupo-alvo de potenciais inquilinos é correspondentemente grande, o que facilita aos senhorios o aluguer rápido dos seus imóveis.
• O atrativo foco nos trabalhadores pendulares, expatriados, etc. significa que as vagas podem frequentemente ser reduzidas ao mínimo.
• Em geral, o apartamento é rapidamente ocupado de novo, desde que o preço e a oferta sejam corretos.

Mais flexibilidade e controlo

• Com o alojamento temporário, os senhorios não estão vinculados a um inquilino a longo prazo.
• Os contratos de arrendamento a termo certo terminam automaticamente, pelo que o proprietário é livre de decidir se quer voltar a arrendar o imóvel, utilizá-lo ele próprio ou mesmo vendê-lo.
• Esta flexibilidade é particularmente vantajosa se tiver reservado o imóvel para uso próprio ou se quiser reagir a alterações no mercado.
• Os ajustamentos de renda são também mais fáceis de implementar: O preço pode ser redefinido após cada período de arrendamento para o alinhar com os níveis actuais do mercado, ao passo que os aumentos de renda são regulados para os contratos de arrendamento por tempo indeterminado.

Menor risco de incumprimento e de arrendamento

• Devido ao período de aluguer mais curto, existe um menor risco de incumprimento por parte do inquilino.
• Os inquilinos temporários pagam muitas vezes a renda antecipadamente durante vários meses ou, pelo menos, os atrasos nas rendas a longo prazo são menos frequentes, uma vez que o fim do contrato é previsível.
• Se houver problemas com um inquilino, o senhorio não fica preso a ele durante anos e os conflitos são limitados, uma vez que um inquilino difícil terá de desocupar rapidamente a propriedade.
• Além disso, se forem alugados quartos individuais mobilados no apartamento ocupado pelo próprio senhorio, aplicam-se prazos de pré-aviso ainda mais curtos (neste caso, o senhorio pode rescindir o contrato sem dar motivos com um pré-aviso de apenas duas semanas, artigo 573c do BGB).
• Em suma, o risco do senhorio pode ser gerido desta forma.

Vantagens fiscais e amortização

• As despesas com o mobiliário e o equipamento do apartamento podem ser objeto de uma declaração fiscal.
• As compras de mobiliário e de electrodomésticos podem ser amortizadas ao longo dos anos; os móveis mais pequenos, até 800 euros líquidos, podem mesmo ser amortizados na totalidade imediatamente no ano da compra.
• As despesas correntes, como as reparações, os serviços de limpeza ou as despesas com o agente imobiliário, também podem ser reconhecidas como despesas relacionadas com o rendimento.
• Isto reduz a carga fiscal e aumenta o lucro líquido do aluguer.
• Um exemplo: Se um senhorio investir 3.000 euros em mobiliário novo, pode deduzir cerca de 300 euros por ano para efeitos fiscais.

É claro que o arrendamento mobilado também implica custos um pouco mais elevados - desde o mobiliário do apartamento até às mudanças regulares de inquilino e ao acompanhamento dos inquilinos.

Mas se prestar atenção à qualidade do mobiliário e oferecer uma boa relação qualidade/preço, de acordo com o mercado, pode criar uma situação vantajosa para todos: inquilinos satisfeitos e um investimento rentável para o senhorio. É importante conhecer o quadro jurídico e geri-lo de forma profissional (mais sobre este assunto na secção seguinte).

Arrendar de forma segura e flexível com Mr. Lodge:

• Alcance máximo e inquilinos verificados.
• Pré-qualificação rigorosa dos inquilinos para o seu imóvel.
• Parceiros de contacto pessoais que lhe dão apoio rápido, simples, simpático e útil em todas as etapas do processo.

Procedimento para os inquilinos

• O aluguer de um apartamento temporário funciona de forma semelhante à procura de um apartamento normal, mas é geralmente muito mais rápido e menos complicado.
• Os interessados podem procurar apartamentos mobilados através de portais especializados em linha ou de agências imobiliárias, filtrando frequentemente por cidade, período de aluguer e mobiliário.
• Após o contacto e a visita ao imóvel (presencial ou virtual), é celebrado um contrato de arrendamento por tempo determinado que especifica as datas de início e fim do arrendamento.
• É também habitual pagar uma caução (geralmente 1 a 3 meses de renda), que o inquilino paga e recebe de volta após a mudança, desde que não tenha havido danos.
• Muitos fornecedores cobram todas as despesas de aluguer a quente (incluindo serviços públicos, Internet, etc.) como um montante fixo adiantado para o primeiro mês; depois disso, o inquilino paga mensalmente como habitualmente.
• No dia da mudança, o inquilino recebe a confirmação de residência do senhorio, que pode utilizar para se inscrever no registo de residentes (obrigatório por lei).
• Depois, é altura de desfazer as malas e mudar-se - graças ao mobiliário completo, não é necessário transportar móveis.
• Durante o período de arrendamento, aplicam-se os direitos habituais do inquilino, consoante a duração do contrato (para contratos superiores a 6 meses, aplica-se a proteção do inquilino e o controlo das rendas; para arrendamentos mais curtos, ditos de curta duração, não se aplicam alguns regulamentos de proteção).
• No final do período acordado, o inquilino sai atempadamente; se pretender prolongar o contrato de arrendamento, deve voltar a acordá-lo atempadamente, uma vez que o contrato original termina automaticamente.

Procedimento para os senhorios

• Se pretender arrendar o seu apartamento temporariamente, deve, em primeiro lugar, certificar-se de que este está mobilado e equipado de forma atraente.
• O apartamento deve estar mobilado de forma a que um inquilino possa instalar-se sem qualquer esforço adicional (cama, roupeiro, assentos, cozinha totalmente equipada, etc. fazem parte do mobiliário básico).
• O senhorio pode então oferecer o imóvel através dos canais adequados. Para tal, recorre-se frequentemente a agências ou plataformas de corretagem especializadas em alugueres mobilados de curta duração. Uma vez encontrado um inquilino, é redigido um contrato de aluguer de duração determinada.
• Durante o período de aluguer, o senhorio garante que o apartamento se mantém nas condições estipuladas no contrato, por exemplo, as reparações de defeitos que não foram causados pelo inquilino devem ser efectuadas imediatamente.
• Por isso, os especialistas recomendam que se procure o apoio de um parceiro experiente que possa responder de forma profissional.
• No final do período de aluguer, o apartamento é inspeccionado em conjunto com o inquilino; é aconselhável utilizar uma lista de inventário para verificar o estado do mobiliário e das divisões, tal como documentado aquando da mudança do inquilino.
• Deste modo, os eventuais danos podem ser claramente identificados. Após uma entrega bem sucedida, o inquilino recebe o depósito de volta e o senhorio pode preparar o apartamento para o próximo inquilino.

De um modo geral, o processo de residência temporária é bem organizado: Desde a procura de um apartamento até à mudança, ambas as partes beneficiam de estruturas claramente regulamentadas mas flexíveis.

"Os senhorios devem familiarizar-se antecipadamente com os requisitos legais (razões para um prazo fixo, regulamentos locais sobre apropriação indevida nas grandes cidades, etc.) e os inquilinos devem ler atentamente os termos do contrato (por exemplo, se existe uma opção de prolongamento)", sublinha Norbert Verbücheln do Mr. Lodge.

Assim, nada obsta a um arrendamento bem sucedido.

Quer seja inquilino ou senhorio, há alguns aspectos importantes a ter em conta quando se aluga uma casa:

Quadro jurídico

• Os contratos de arrendamento a prazo fixo requerem uma razão objetiva. O senhorio deve indicar no contrato o motivo pelo qual o arrendamento é limitado no tempo (por exemplo, utilização pessoal após o fim do arrendamento, conversão planeada). Se esta razão não estiver presente, o contrato é automaticamente considerado como sendo por tempo indeterminado.
• Além disso, aplica-se geralmente a proteção habitual dos inquilinos; no entanto, certas regras como o controlo das rendas ou a proteção contra a rescisão não se aplicam a períodos de arrendamento muito curtos (até 6 meses).
• Por conseguinte, deve informar-se sobre as disposições legais em vigor se pretender um período de arrendamento muito curto.

Obrigação de registo (sistema de registo)

• Mesmo que viva "apenas" temporariamente, tem de se registar no serviço de registo de residentes, se não tiver outro local de residência na Alemanha. O senhorio é obrigado a entregar ao inquilino um comprovativo de residência no prazo de 14 dias após a mudança.
• Esta obrigação aplica-se também aos apartamentos mobilados e não deve ser descurada - caso contrário, o senhorio pode ser multado. Por conseguinte, os inquilinos devem certificar-se de que recebem este documento atempadamente, a fim de cumprirem a sua obrigação de registo.

Subarrendamento e autorização

• Muitas situações de habitação temporária surgem através do subarrendamento - por exemplo, quando um inquilino principal subarrendou o seu apartamento temporariamente (arrendamento provisório, por exemplo, para estadias no estrangeiro). Neste caso, aplica-se o seguinte: um inquilino só pode subarrendar o seu apartamento com a autorização do senhorio.
• De acordo com o § 540 do BGB, a autorização deve ser pedida ao senhorio e só pode ser recusada por justa causa. Quem subarrendar sem autorização arrisca-se a ser despedido. Por conseguinte, os inquilinos principais devem obter atempadamente uma autorização escrita antes de oferecerem o seu apartamento a título temporário.
• Em contrapartida, o senhorio não pode recusar arbitrariamente a autorização se o inquilino tiver um interesse legítimo (por exemplo, mudança temporária de emprego).

Contrato de arrendamento e lista de inventário

• O contrato de arrendamento de um alojamento temporário deve ser tão claro e pormenorizado quanto necessário. Deve, nomeadamente, especificar quais os móveis e equipamentos que também são alugados.
• É aconselhável anexar ao contrato uma lista de inventário de todo o mobiliário, incluindo o seu estado aquando da mudança. Esta lista deve ser assinada por ambas as partes, de modo a evitar mais tarde a possibilidade de litígios sobre objectos em falta ou danificados.
• O contrato deve também incluir os regulamentos relativos às taxas de serviço, uma possível renda fixa incluindo a sobretaxa de mobiliário e o montante da caução.
• Regra geral, é cobrada uma caução de até três meses de renda para alojamento temporário (máximo legal), que é depositada numa conta separada.

Regulamentação local

• Nalgumas grandes cidades, existe regulamentação sobre o arrendamento de curta duração (palavra-chave: proibição de apropriação indevida). Estes regulamentos destinam-se principalmente aos apartamentos de férias, mas também podem afetar o arrendamento provisório mobilado, especialmente se o período de arrendamento for muito curto.
• Como senhorio, deve certificar-se de que o aluguer é legal. Por exemplo, pode haver limites máximos para o tempo que pode arrendar a mudança de inquilino por ano sem obter autorização.
• Informe-se junto da sua autarquia local se existem requisitos para o período de aluguer previsto. Em caso de dúvida, os inquilinos podem contactar o senhorio para se certificarem de que o seu arrendamento está em conformidade com os regulamentos.

Seguro e responsabilidade civil

• No caso de apartamentos mobilados, a responsabilidade pelo mobiliário e pelos danos é um problema. Os inquilinos devem ter um seguro de responsabilidade civil que cubra também os danos causados à propriedade arrendada, de modo a estarem protegidos se danificarem acidentalmente mobiliário ou acessórios.
• Os senhorios podem também subscrever um seguro do recheio da casa para o apartamento mobilado. Em geral, o inquilino principal (em caso de subarrendamento) continua a ser responsável pelo apartamento perante o proprietário, razão pela qual deve ser incluída uma cláusula no contrato de subarrendamento que responsabilize o subarrendatário por quaisquer danos por ele causados.
• Acordos claros em matéria de limpeza (limpeza intermédia, taxa de limpeza final, etc.) são igualmente úteis para que não haja desacordos no final.

Se ambas as partes respeitarem estes pontos, nada impede que o processo decorra sem problemas. A transparência e a comunicação são cruciais quando se trata de habitação temporária:

Se todas as condições forem discutidas abertamente e estabelecidas num contrato, tanto os inquilinos como os senhorios podem usufruir das vantagens desta forma de vida flexível sem surpresas desagradáveis.

O alojamento temporário oferece uma solução moderna e flexível para as necessidades de alojamento temporário. Os inquilinos usufruem da comodidade de um apartamento totalmente mobilado sem um compromisso a longo prazo, e os proprietários podem utilizar a sua propriedade de forma eficiente e arrendá-la de forma rentável.

"A habitação mobilada já não é um modelo de nicho, mas um elemento fundamental dos ambientes de trabalho e de vida modernos - preenche uma lacuna clara entre os hotéis e a habitação tradicional", resume Norbert Verbücheln.

Com uma compreensão clara das vantagens, obrigações e condições de enquadramento, nada impede um aluguer temporário bem sucedido - quer seja para um novo projeto num país estrangeiro, para o início dos estudos noutra cidade ou para colmatar a lacuna até à próxima habitação permanente.