Depois do Bundestag (em 5 de março de 2015), o Bundesrat também aprovou, em 27 de março de 2015, a "Mietpreisbremse"(Lei para conter o aumento das rendas em mercados imobiliários apertados e para reforçar o princípio da ordem na mediação de imóveis residenciais - Lei de alteração da lei do arrendamento). Sob reserva de promulgação pelo Presidente da República Federal da Alemanha, a lei entrará provavelmente em vigor em 1 de junho de 2015.

A condição prévia para a aplicação do congelamento das rendas em Munique é a adoção de um decreto-lei pelo Estado Livre da Baviera. É de esperar que este seja aplicado atempadamente. O regulamento legal é inicialmente válido por 5 anos.

Alterações à comissão do agente imobiliário:

Como provavelmente já sabe, o pagamento de comissões por parte do inquilino é um modelo que em breve pertencerá ao passado.
Um dos principais objectivos do Governo alemão era evitar que os inquilinos pagassem comissões no futuro. A nova lei vai atingir esse objetivo, uma vez que o pagamento por parte do inquilino é agora praticamente impossível.

O Sr. Lodge também tem de reagir a esta nova situação e, por isso, a partir de 1 de junho de 2015 (sob reserva da entrada em vigor da nova lei), só irá intermediar apartamentos sem comissões para os inquilinos.

Assim, a partir de 1 de junho, os potenciais inquilinos serão aliviados, o que conduzirá a um aumento global da procura.

Outra vantagem é o facto de os apartamentos oferecidos pelo Sr. Lodge serem mais competitivos em relação aos fornecedores que anteriormente alugavam sem comissões, por exemplo, fornecedores privados, pensões e blocos de apartamentos. Estes perderão a sua vantagem competitiva de aluguer sem comissões em consequência do novo regulamento. Espera-se, por conseguinte, um aumento significativo da procura.

Os custos de marketing/agência serão imputados aos fornecedores.

Estão previstas as seguintes taxas de comissão:
Arrendamentos até 3 meses 60% da renda, incluindo IVA.
Até 4 meses 75% da renda, incluindo IVA
Até 5 meses 90% da renda incl. IVA
Até 6 meses 105% do aluguer com IVA incluído
Até 7 meses 120% do aluguer com IVA incluído
Até 8 meses 135% do aluguer com IVA incluído
Até 9 meses 150% da renda incl. IVA
Mais de 9 meses: máx. 150% da renda com IVA incluído.

Exemplo:
Um apartamento de 1 quarto é arrendado por 3 meses.
A renda é de 1.000 euros/mês com tudo incluído. A comissão é de 600 euros com IVA incluído.
Um apartamento de 1 quarto é arrendado por 12 meses.
A renda é de 1.000 euros/mês com tudo incluído. A comissão neste caso é de 1500 euros com IVA incluído.

Na medida do possível, os prestadores de serviços repercutem os custos incorridos, que também são diretamente dedutíveis nos impostos.

A nossa conclusão: Esperamos uma fase de transição difícil em abril e, sobretudo, em maio. É possível que haja uma acumulação de ofertas, uma vez que alguns inquilinos adiarão a sua procura de apartamento até 1 de junho e só alugarão nessa altura. Por outro lado, muitos potenciais inquilinos esperam rendas mais elevadas a partir de junho, o que favorece o arrendamento ANTES deste prazo. No entanto, o mercado acalmará relativamente depressa assim que for estabelecida uma nova estrutura de preços para inquilinos e senhorios. Apoiamos este objetivo, proporcionando a maior transparência possível aos senhorios e inquilinos. Prevê-se que a procura seja muito forte a partir de junho.

O congelamento das rendas está a chegar:

O regulamento sobre o controlo das rendas tem uma série de excepções:
Não se aplica a

• apartamentos de utilização temporária
  (aplica-se à grande maioria dos alugueres mobilados)
• Os apartamentos de construção recente (construídos a partir de 2015) estão geralmente isentos, ou seja, os senhorios também podem acordar uma renda que possa ser obtida no mercado; isto também se aplica aos arrendamentos subsequentes
• Apartamentos após remodelação total
  (O controlo das rendas não se aplica ao primeiro arrendamento, apenas aos arrendamentos subsequentes)

Dois termos são importantes para o congelamento da renda para arrendamentos convencionais (não mobilados):
- A renda anterior, ou seja, a renda paga pelo inquilino anterior
- A renda local, que é a renda indicada no índice de rendas da cidade de Munique: Para Munique, trata-se de uma média de 10,73 euros/renda fria por metro quadrado (a partir de 2015). Online em: Índice de rendas de Munique

http://www.muenchen.de/rathaus/Stadtverwaltung/Sozialreferat/Wohnungsamt/Mietspiegel.html

Para os novos arrendamentos, a renda é geralmente congelada ao nível da renda anterior até 31 de maio de 2020. Só se a renda anterior for inferior à renda local habitual +10% é que o senhorio pode aumentar a renda para o nível da renda local habitual +10%. Está praticamente excluído um novo aumento. De acordo com a lei, os aumentos de renda no período de 01/06/2014-31/05/2015 não são tidos em conta nos novos arrendamentos (determinação da renda anterior).

Direito do inquilino à informação
O novo inquilino (a partir de 1 de junho de 2015) pode pedir informações ao senhorio sobre a renda anterior. Se a renda acordada for demasiado elevada, o senhorio deve reduzir a renda para o nível da renda anterior.

Caso especial - o proprietário ocupa o apartamento:
Se o proprietário estiver a viver no seu próprio apartamento e pretender arrendá-lo no futuro, a renda máxima é a renda local +10 %, uma vez que não existe renda anterior neste caso.

Conclusão:

O limite de renda não facilitará o arrendamento no futuro. Recomendamos a adesão à Haus- und Grundbesitzerverein München para aconselhamento profissional e jurídico.

Em breve, será apresentado um relatório de mercado pormenorizado.

Atenciosamente, Norbert Verbücheln