След Бундестага (на 5 март 2015 г.),на 27 март 2015 г. Бундесратът също прие "Mietpreisbremse" (Закон за ограничаванена увеличаването на наемитепри свити жилищни пазари и за засилване на принципа на поръчката при посредничество при сделки с жилищни имоти - Закон за изменение на закона за наем). Следователно при условие, че законът бъде обнародван от федералния президент, той най-вероятно ще влезе в сила на 1 юни 2015 г.

Предпоставка за прилагането на замразяването на наемите в Мюнхен е приемането на законова наредба от Свободната държава Бавария. Може да се очаква, че тя ще бъде приложена навреме. Първоначално правният регламент е валиден за срок от 5 години.

Промени в комисионата на агенциите за недвижими имоти:

Както вероятно вече знаете, плащането на комисионна от наемателя е модел, който скоро ще остане в миналото.
Основната цел на германското правителство беше да предотврати плащането на комисионна от наемателите в бъдеще. Новият закон ще постигне това, тъй като плащането от страна на наемателя вече е практически невъзможно.

Mr. Lodge също трябва да реагира на тази нова ситуация и поради това от 1 юни 2015 г. (при условие че новият закон влезе в сила) ще посредничи на наемателите само за апартаменти без комисиона.

В резултат на това потенциалните наематели ще бъдат облекчени от 1 юни, което ще доведе до цялостно увеличаване на търсенето.

Друго предимство е, че апартаментите, предлагани от Mr. Lodge, ще бъдат по-конкурентоспособни спрямо доставчиците, които досега са отдавали апартаменти без комисиона, например частни доставчици, пансиони и жилищни блокове. Те ще загубят конкурентното си предимство да отдават жилища под наем без комисиона в резултат на новия регламент. Затова очакваме значително увеличение на търсенето.

Маркетинговите/агентските разходи ще бъдат за сметка на доставчиците.

Предвиждат се следните проценти на комисионите:
Наеми до 3 месеца 60% от наема с ДДС.
До 4 месеца - 75 % от наема с ДДС.
до 5 месеца 90% от наема с ДДС
до 6 месеца 105% от наема с ДДС
До 7 месеца 120% от наема с ДДС
До 8 месеца 135% от наема с ДДС
До 9 месеца 150% от наема с ДДС
По-дълго от 9 месеца: максимум 150% от наема с ДДС.

Пример:
1-стаен апартамент се отдава под наем за 3 месеца.
Наемът е 1 000 евро/месец с включен ДДС. Комисионата тук е 600 евро с ДДС.
1-стаен апартамент се отдава под наем за 12 месеца.
Наемът е 1 000 евро/месец с включени всички разходи. Комисионата тук е 1 500 евро с ДДС.

Доколкото е възможно, доставчиците ще прехвърлят направените разходи, които също подлежат на пряко приспадане от данъците.

Нашето заключение: Очакваме трудна преходна фаза през април и особено през май. Възможно е да има натрупване на оферти, тъй като някои наематели ще отложат търсенето на квартира до 1 юни и ще наемат едва тогава. От друга страна, много потенциални наематели ще очакват по-високи наеми от юни нататък, което говори в полза на наемането ПРЕДИ този краен срок. Пазарът обаче ще се успокои сравнително бързо, след като се установи нова ценова структура за наемателите и наемодателите. Ние подкрепяме това, като осигуряваме възможно най-голяма прозрачност за наемодателите и наемателите. Очаква се търсенето да бъде много силно от юни нататък.

Замразяването на наемите предстои:

Регламентът за замразяване на наемите има редица изключения:
Той не се прилага за

• апартаменти за временно ползване
  (прилага се за по-голямата част от наемите на обзаведени помещения)
• Новопостроените апартаменти (построени след 2015 г.) по принцип са освободени от задължението, т.е. наемодателите могат да договорят и тук наем, постижим на пазара; това важи и за последващи отдавания под наем
• Жилища след цялостен ремонт
  (контролът върху наемите не се прилага за първото отдаване под наем, а само за последващите отдавания под наем)

Два термина са важни за замразяването на наемите при конвенционални (необзаведени) наеми:
- Предишният наем, т.е. наемът, плащан от предишния наемател
- Местният наем, т.е. наемът, посочен в индекса на наемите в град Мюнхен: За Мюнхен това е средно 10,73 евро/студен наем на квадратен метър (към 2015 г.). Онлайн на адрес: Индекс на наемите в Мюнхен

http://www.muenchen.de/rathaus/Stadtverwaltung/Sozialreferat/Wohnungsamt/Mietspiegel.html

За нови наеми наемът обикновено се замразява на нивото на предишния наем до 31 май 2020 г. Само ако предишният наем е бил под обичайния местен наем +10 %, наемодателят може да увеличи наема до нивото на обичайния местен наем +10 %. По-нататъшно увеличение е до голяма степен изключено. Съгласно закона увеличенията на наема в периода 01.06.2014 г. - 31.05.2015 г. не се вземат предвид при ново отдаване под наем (определяне на предишния наем).

Право на наемателя на информация
Новият наемател (от 1 юни 2015 г.) може да поиска информация от наемодателя за предишния наем. Ако договореният наем е твърде висок, наемодателят трябва да намали наема до нивото на предишния наем.

Специален случай - собственикът обитава апартамента:
Ако собственикът в момента живее в собствения си апартамент и желае да го отдаде под наем в бъдеще, максималният наем е местният наем +10 %, тъй като в този случай няма предишен наем.

Заключение:

Горната граница на наемите няма да улесни отдаването под наем в бъдеще. Препоръчваме ви да членувате в Haus- und Grundbesitzerverein München за професионални и правни съвети.

Подробен доклад за пазара ще бъде публикуван скоро.

С уважение, Норберт Вербюхелн