Efter förbundsdagen (den 5 mars 2015) antog även förbundsrådet den 27 mars 2015 "Mietpreisbremse"(lag om att begränsa hyreshöjningar på ansträngda bostadsmarknader och att stärka beställningsprincipen vid förmedling av bostadsfastigheter - lag om ändring av hyreslagen). Under förutsättning att lagen promulgeras av den federala presidenten kommer den därför sannolikt att träda i kraft den 1 juni 2015.

Förutsättningen för att hyresstoppet ska kunna tillämpas i München är att delstaten Bayern antar en lagstadgad förordning. Man kan förvänta sig att detta kommer att genomföras i tid. Den rättsliga regleringen gäller inledningsvis i 5 år.

Förändringar av fastighetsmäklarens provision:

Som du säkert redan vet är hyresgästens betalning av provision en modell som snart kommer att tillhöra det förflutna.
Ett viktigt mål för den tyska regeringen var att förhindra att hyresgäster betalar provision i framtiden. Med den nya lagen kommer detta att uppnås, eftersom det nu är praktiskt taget omöjligt för hyresgästen att betala.

Mr. Lodge måste också reagera på denna nya situation och kommer därför endast att förmedla provisionsfria lägenheter till hyresgäster från och med den 1 juni 2015 (med förbehåll för att den nya lagen träder i kraft).

Som ett resultat kommer potentiella hyresgäster att avlastas från och med den 1 juni, vilket kommer att leda till en övergripande ökning av efterfrågan.

En annan fördel är att de lägenheter som Mr. Lodge erbjuder kommer att vara mer konkurrenskraftiga i förhållande till aktörer som tidigare har hyrt ut provisionsfritt, t.ex. privata aktörer, pensionat och hyreshus. Dessa kommer att förlora sin konkurrensfördel med provisionsfri uthyrning till följd av den nya regleringen. Vi förväntar oss därför en betydande ökning av efterfrågan.

Marknadsförings-/förmedlingskostnaderna kommer att debiteras leverantörerna.

Följande provisionsnivåer förutses:
Hyreskontrakt upp till 3 månader 60% av hyran inkl. moms.
Upp till 4 månader 75% av hyran inkl. moms
Upp till 5 månader 90% av hyran inkl. moms
Upp till 6 månader 105% av hyran inkl. moms
Upp till 7 månader 120% av hyran inkl. moms
Upp till 8 månader 135% av hyran inkl. moms
Upp till 9 månader 150% av hyran inkl. moms
Längre än 9 månader: max 150% av hyran inkl. moms.

Exempel:
En lägenhet med 1 rum och kök hyrs ut i 3 månader.
Hyran är 1 000 euro/månad, allt inklusive. Provisionen är här 600 € inkl. moms.
En lägenhet med 1 rum och kök hyrs ut i 12 månader.
Hyran är 1 000 €/månad all inclusive. Provisionen här är 1 500 euro inkl. moms.

Så långt det är möjligt kommer leverantörerna att överföra de uppkomna kostnaderna, som också är direkt avdragsgilla.

Vår slutsats: Vi förväntar oss en svår övergångsfas i april och särskilt i maj. Det kan finnas en eftersläpning av erbjudanden, eftersom vissa hyresgäster kommer att skjuta upp sin lägenhetssökning till den 1 juni och hyra först DÅ. Å andra sidan förväntar sig många potentiella hyresgäster högre hyror från juni och framåt, vilket talar för att hyra INNAN denna deadline. Marknaden kommer dock att lugna ner sig relativt snabbt när en ny prisstruktur har etablerats för hyresgäster och hyresvärdar. Vi stödjer detta genom att erbjuda största möjliga transparens för hyresvärdar och hyresgäster. Efterfrågan förväntas vara mycket stark från juni och framåt.

Hyresstoppet är på väg:

Hyresstoppsregleringen har ett antal undantag:
Den gäller inte för

• lägenheter för tillfälligt bruk
  (gäller för de allra flesta möblerade uthyrningar)
• Nybyggda lägenheter (byggda från 2015) är i allmänhet undantagna, dvs. hyresvärdar kan även här komma överens om en marknadsmässig hyra; detta gäller även för efterföljande uthyrningar
• Lägenheter efter totalrenovering
  (Hyresregleringen gäller inte för den första uthyrningen, utan endast för efterföljande uthyrningar)

Två villkor är viktiga för hyresstoppet för konventionella (omöblerade) uthyrningar:
- Den tidigare hyran, dvs. den hyra som betalades av den tidigare hyresgästen
- Den lokala hyran, vilket är den hyra som visas i hyresindex för staden München: För München är detta i genomsnitt 10,73 euro/kallhyra per kvadratmeter (från och med 2015). Online på: Hyresindex för München

http://www.muenchen.de/rathaus/Stadtverwaltung/Sozialreferat/Wohnungsamt/Mietspiegel.html

För nyuthyrningar fryses hyran i allmänhet på samma nivå som den tidigare hyran fram till den 31 maj 2020. Endast om den tidigare hyran var lägre än den sedvanliga lokala hyran +10 % kan hyresvärden höja hyran till nivån för den sedvanliga lokala hyran +10 %. En ytterligare höjning är i stort sett utesluten. Enligt lagen ska hyreshöjningar under perioden 2014-06-01 - 2015-05-31 inte beaktas vid nyuthyrning (fastställande av tidigare hyra).

Hyresgästens rätt till information
Den nya hyresgästen (från och med den 1 juni 2015) kan begära information från hyresvärden om den tidigare hyran. Om den avtalade hyran är för hög måste hyresvärden sänka hyran till samma nivå som den tidigare hyran.

Specialfall - ägaren bebor lägenheten:
Om en ägare för närvarande bor i sin egen lägenhet och vill hyra ut den i framtiden är den högsta hyran den lokala hyran +10 %, eftersom det inte finns någon tidigare hyra i detta fall.

Slutsats:

Hyrestaket kommer inte att göra det lättare att hyra ut i framtiden. Vi rekommenderar medlemskap i Haus- und Grundbesitzerverein München för professionell och juridisk rådgivning.

En detaljerad marknadsrapport kommer att följa inom kort.

Med vänlig hälsning, Norbert Verbücheln