A Bundestagot követően (2015. március 5-én) a Bundesrat is elfogadta a "Mietpreisbremse" (törvény a bérleti díjemelkedésének megfékezésérőla szűkös lakáspiacokon és a rendezési elv megerősítéséről a lakóingatlanok közvetítésében - a bérleti jog módosításáról szóló törvény) 2015. március 27-én. A szövetségi elnök általi kihirdetéstől függően a törvény tehát valószínűleg 2015. június 1-jén lép hatályba.

A lakbérbefagyasztás alkalmazásának előfeltétele Münchenben a Bajor Szabadállam által hozott törvényi rendelet. Várható, hogy ez időben végrehajtásra kerül. A törvényi rendelet kezdetben 5 évre szól.

Az ingatlanközvetítői jutalék változása:

Mint azt valószínűleg már tudják, a bérlő által fizetett jutalék olyan modell, amely hamarosan a múlté lesz.
A német kormány egyik fő célja az volt, hogy a jövőben a bérlők ne fizessenek jutalékot. Az új törvény ezt el is éri, mivel a bérlő általi fizetés mostantól gyakorlatilag lehetetlen.

Mr. Lodge-nak is reagálnia kell erre az új helyzetre, ezért 2015. június 1-jétől (az új törvény hatályba lépésétől függően) csak jutalékmentes lakásokat közvetít a bérlők számára.

Ennek eredményeképpen a leendő bérlők június 1-jétől megkönnyebbülnek, ami összességében a kereslet növekedéséhez fog vezetni.

További előny, hogy a Mr. Lodge által kínált lakások versenyképesebbek lesznek azokkal a szolgáltatókkal szemben, akik eddig is jutalékmentesen adtak ki lakásokat, pl. magánszolgáltatók, panziók és lakóházak. Ezek az új szabályozás következtében elveszítik a jutalékmentes bérbeadásból származó versenyelőnyüket. Ezért a kereslet jelentős növekedésére számítunk.

A marketing/ügynöki költségek a szolgáltatókat terhelik.

A következő jutalékok várhatóak:
Bérleti szerződések legfeljebb 3 hónapig a bérleti díj 60%-a az ÁFA-val együtt.
4 hónapig a bérleti díj 75%-a az áfával együtt.
5 hónapig a bérleti díj 90%-a HÉA-val együtt.
6 hónapig a bérleti díj 105%-a a HÉA-val együtt.
7 hónapig a bérleti díj 120%-a HÉA-val együtt.
8 hónapig a bérleti díj 135%-a HÉA-val együtt.
9 hónapig a bérleti díj 150%-a HÉA-val együtt
9 hónapnál hosszabb: a bérleti díj legfeljebb 150%-a, HÉA-val együtt.

Példa: A bérleti díj nem haladhatja meg a bérleti díjat:
Egy 1 szobás lakást 3 hónapra adnak bérbe.
A bérleti díj 1 000 €/hó, minden költséget beleértve. A jutalék itt 600 € az áfával együtt.
Egy 1 szobás lakást 12 hónapra adnak ki.
A bérleti díj 1 000 €/hó, minden költséggel együtt. A jutalék itt 1.500 € az áfával együtt.

A szolgáltatók lehetőség szerint áthárítják a felmerülő költségeket, amelyek közvetlenül levonhatók az adóból.

Következtetésünk: Áprilisban és különösen májusban nehéz átmeneti időszakra számítunk. Az ajánlatok tekintetében elmaradásra lehet számítani, mivel egyes bérlők június 1-jéig halogatják a lakáskeresést, és csak AKKOR bérelnek. Másrészt sok leendő bérlő magasabb bérleti díjakra számít majd júniustól, ami a határidő ELŐTT történő bérbeadás mellett szól. A piac azonban viszonylag gyorsan megnyugszik, amint a bérlők és a bérbeadók számára kialakul az új árstruktúra. Ezt támogatjuk azzal, hogy a lehető legnagyobb átláthatóságot biztosítjuk a bérbeadók és a bérlők számára. Júniustól várhatóan nagyon erős lesz a kereslet.

Jön a bérleti díjak befagyasztása:

A lakbérbefagyasztási rendelet számos kivételt tartalmaz:
Nem vonatkozik a következőkre

• ideiglenes használatra szánt lakások
  (a bútorozott bérbeadások túlnyomó többségére vonatkozik)
• Az új építésű (2015-től épült) lakások általában mentesülnek, azaz a bérbeadók itt is megállapodhatnak a piacon elérhető bérleti díjban; ez a későbbi bérbeadásoknál is érvényes.
• Teljes felújítás utáni lakások
  (A bérleti díj ellenőrzése nem vonatkozik az első bérbeadásra, csak a későbbi bérbeadásokra)

A hagyományos (bútorozatlan) bérbeadások esetében a lakbérbefagyasztás két feltétele fontos:
- A korábbi bérleti díj, azaz az előző bérlő által fizetett bérleti díj.
- A helyi lakbér, azaz a München város lakbérindexében szereplő lakbér: München esetében ez átlagosan 10,73 €/kihűlt bérleti díj négyzetméterenként (2015-től). Online a következő címen: Müncheni lakbérindex

http://www.muenchen.de/rathaus/Stadtverwaltung/Sozialreferat/Wohnungsamt/Mietspiegel.html

Új bérbeadások esetén a bérleti díjat általában 2020. május 31-ig az előző bérleti díj szintjén fagyasztják be. A bérbeadó csak akkor emelheti a bérleti díjat a helyi szokásos bérleti díj +10 %-ának megfelelő szintre, ha az előző bérleti díj nem érte el a helyi szokásos bérleti díj +10 %-át. A további emelés nagyrészt kizárt. A törvény szerint a 2014.06.01.-2014.05.31.05.2015 közötti időszak bérleti díjemeléseit nem veszik figyelembe az új bérbeadásoknál (a korábbi bérleti díj meghatározása).

A bérlő tájékoztatáshoz való joga
Az új bérlő (2015. június 1-jétől) tájékoztatást kérhet a bérbeadótól a korábbi bérleti díjról. Ha a megállapított bérleti díj túl magas, a bérbeadó köteles a bérleti díjat a korábbi bérleti díj szintjére csökkenteni.

Különleges eset - a tulajdonos lakik a lakásban:
Ha a tulajdonos jelenleg a saját lakásában lakik, és azt a jövőben bérbe szeretné adni, a maximális bérleti díj a helyi bérleti díj +10 %, mivel ebben az esetben nincs korábbi bérleti díj.

Következtetés:

A lakbérplafon a jövőben sem fogja megkönnyíteni a bérbeadást. Szakmai és jogi tanácsadásra a müncheni Haus- und Grundbesitzerverein München tagságát ajánljuk.

A részletes piaci jelentés hamarosan megjelenik.

Üdvözlettel: Norbert Verbücheln