Federal Meclis'in ardından (5 Mart 2015 tarihinde) Federal Konsey de27 Mart 2015 tarihinde"Mietpreisbremse" (Sıkışık Konut Piyasalarında KiraArtışlarını Engellemeve Konut Mülkiyeti Komisyonculuğunda Sipariş İlkesini Güçlendirme Yasası- Kira Kanunu Değişiklik Yasası) yasasını kabul etti. Federal Cumhurbaşkanı tarafından ilan edilmesine bağlı olarak, yasa büyük olasılıkla 1 Haziran 2015 tarihinde yürürlüğe girecektir.

Münih'te kira dondurma uygulamasının ön koşulu, Bavyera Eyaleti tarafından bir yasal düzenlemenin yürürlüğe konmasıdır. Bunun zamanında uygulamaya konulması beklenmektedir. Yasal düzenleme başlangıçta 5 yıl süreyle geçerlidir.

Emlakçı komisyonunda değişiklikler:

Muhtemelen zaten bildiğiniz gibi, kiracı tarafından komisyon ödenmesi yakında geçmişte kalacak bir modeldir.
Alman hükümetinin temel amaçlarından biri, kiracıların gelecekte komisyon ödemesini önlemekti. Kiracı tarafından ödeme yapılması artık neredeyse imkansız olduğundan, yeni yasa bunu başaracaktır.

Mr. Lodge da bu yeni duruma tepki göstermek zorundadır ve bu nedenle 1 Haziran 2015'ten itibaren (yeni yasanın yürürlüğe girmesine bağlı olarak) kiracılar için yalnızca komisyonsuz dairelere aracılık edecektir.

Sonuç olarak, müstakbel kiracılar 1 Haziran'dan itibaren rahatlayacak ve bu da talepte genel bir artışa yol açacaktır.

Bir diğer avantaj ise, Mr. Lodge tarafından sunulan dairelerin, daha önce komisyonsuz kiralama yapan özel tedarikçiler, pansiyonlar ve apartman blokları gibi tedarikçilerle daha rekabetçi olacak olmasıdır. Bunlar, yeni düzenlemenin bir sonucu olarak komisyonsuz kiralamaya ilişkin rekabet avantajlarını kaybedeceklerdir. Bu nedenle talepte önemli bir artış bekliyoruz.

Pazarlama/acente masrafları sağlayıcılardan tahsil edilecektir.

Aşağıdaki komisyon oranları öngörülmektedir:
3 aya kadar olan kiralamalar KDV dahil kiranın %60'ı.
4 aya kadar KDV dahil kiranın %75'i
5 aya kadar KDV dahil kiranın %90'ı
6 aya kadar KDV dahil kiranın %105'i
7 aya kadar KDV dahil kiranın %120'si
8 aya kadar KDV dahil kiranın %135'i
9 aya kadar KDV dahil kiranın %150'si
9 aydan uzun: KDV dahil kiranın en fazla %150'si.

Örnek:
1 odalı bir daire 3 aylığına kiralanmıştır.
Kira bedeli her şey dahil aylık 1.000 €'dur. Buradaki komisyon KDV dahil 600 €'dur.
1 odalı bir daire 12 aylığına kiralanmıştır.
Kira bedeli her şey dahil aylık 1.000 €'dur. Buradaki komisyon KDV dahil 1.500 Avro'dur.

Mümkün olduğunca, sağlayıcılar, doğrudan vergiden düşülebilen maliyetleri de yansıtacaktır.

Sonuç: Nisan ve özellikle Mayıs aylarında zor bir geçiş aşaması bekliyoruz. Bazı kiracılar daire arayışlarını 1 Haziran'a kadar erteleyecekleri ve ancak o zaman kiralayabilecekleri için tekliflerde bir yığılma olabilir. Öte yandan, birçok müstakbel kiracı Haziran ayından itibaren daha yüksek kiralar bekleyecek ve bu da bu son tarihten ÖNCE kiralamanın lehine olacaktır. Ancak, kiracılar ve ev sahipleri için yeni bir fiyat yapısı oluşturulduktan sonra piyasa nispeten hızlı bir şekilde sakinleşecektir. Ev sahipleri ve kiracılar için mümkün olan en yüksek şeffaflığı sağlayarak bunu destekliyoruz. Haziran ayından itibaren talebin çok güçlü olması bekleniyor.

Kira dondurma geliyor:

Kira dondurma yönetmeliğinin bazı istisnaları vardır:
Şunlar için geçerli değildir

• geçici kullanım için daireler
  (mobilyalı kiralamaların büyük çoğunluğu için geçerlidir)
• Yeni inşa edilen daireler (2015'ten itibaren inşa edilen) genel olarak muaftır, yani ev sahipleri burada piyasada elde edilebilecek bir kira üzerinde anlaşabilirler; bu aynı zamanda sonraki kiralamalar için de geçerlidir
• Tamamen yenilendikten sonra daireler
  (Kira kontrolü ilk kiralama için geçerli değildir, sadece sonraki kiralamalar için geçerlidir)

Geleneksel (mobilyasız) kiralamalarda kiranın dondurulması için iki terim önemlidir:
- Önceki kira, yani önceki kiracı tarafından ödenen kira
- Yerel kira, Münih şehrinin kira endeksinde gösterilen kiradır: Münih için bu, metrekare başına ortalama €10,73/soğuk kiradır (2015 itibariyle). Çevrimiçi: Münih kira endeksi

http://www.muenchen.de/rathaus/Stadtverwaltung/Sozialreferat/Wohnungsamt/Mietspiegel.html

Yeni kiralamalar için kira genellikle 31 Mayıs 2020 tarihine kadar önceki kira seviyesinde dondurulur. Yalnızca önceki kira bedeli alışılagelmiş yerel kira bedeli +%10'un altındaysa, ev sahibi kirayı alışılagelmiş yerel kira bedeli +%10 seviyesine çıkarabilir. Daha fazla bir artış büyük ölçüde hariç tutulmuştur. Yasaya göre, 01/06/2014-31/05/2015 dönemindeki kira artışları yeni kiralamalarda dikkate alınmaz (önceki kiranın belirlenmesi).

Kiracının bilgi edinme hakkı
Yeni kiracı (1 Haziran 2015'ten itibaren) ev sahibinden önceki kira bedeli hakkında bilgi talep edebilir. Kararlaştırılan kira çok yüksekse, ev sahibi kirayı önceki kira seviyesine düşürmelidir.

Özel durum - ev sahibi dairede oturuyor:
Bir mal sahibi şu anda kendi dairesinde oturuyorsa ve gelecekte kiraya vermek istiyorsa, bu durumda önceki kira olmadığı için maksimum kira yerel kira + %10'dur.

Sonuç:

Kira üst sınırı gelecekte kiralamayı kolaylaştırmayacaktır. Profesyonel ve hukuki danışmanlık için Haus- und Grundbesitzerverein München'e üye olmanızı tavsiye ederiz.

Ayrıntılı bir piyasa raporu kısa süre içinde yayınlanacaktır.

Saygılarımla, Norbert Verbücheln