Efter Forbundsdagen (den 5. marts 2015) vedtog Forbundsrådet også "Mietpreisbremse"(lov om begrænsning af huslejestigninger på stramme boligmarkeder og om styrkelse af bestillingsprincippet ved formidling af boligejendomme - lov om ændring af lejelovgivningen) den 27. marts 2015. Med forbehold for forbundspræsidentens bekendtgørelse vil loven derfor højst sandsynligt træde i kraft den 1. juni 2015.
Forudsætningen for anvendelsen af huslejestoppet i München er, at delstaten Bayern vedtager en lovforordning. Det kan forventes, at dette vil blive implementeret til tiden. Den juridiske forordning er i første omgang gyldig i 5 år.
Ændringer i ejendomsmæglerens provision:
Som du sikkert allerede ved, er lejerens betaling af provision en model, der snart hører fortiden til.
Et vigtigt mål for den tyske regering var at forhindre lejere i at betale provision i fremtiden. Det vil ske med den nye lov, for nu er det stort set umuligt for lejeren at betale.
Mr. Lodge må også reagere på denne nye situation og vil derfor kun formidle provisionsfrie lejligheder til lejere fra den 1. juni 2015 (med forbehold for, at den nye lov træder i kraft).
Som følge heraf vil potentielle lejere blive aflastet fra 1. juni, hvilket vil føre til en generel stigning i efterspørgslen.
En anden fordel er, at de lejligheder, som Mr. Lodge tilbyder, vil være mere konkurrencedygtige i forhold til udbydere, som tidligere har udlejet provisionsfrit, f.eks. private udbydere, pensionater og boligblokke. Disse vil miste deres konkurrencefordel ved provisionsfri udlejning som følge af den nye regulering. Vi forventer derfor en betydelig stigning i efterspørgslen.
Markedsførings-/formidlingsomkostningerne vil blive opkrævet af udbyderne.
Følgende provisionssatser er planlagt:
Lejemål op til 3 måneder 60% af lejen inkl. moms.
Op til 4 måneder 75 % af lejen inkl. moms
Op til 5 måneder 90% af lejen inkl. moms
Op til 6 måneder 105% af lejen inkl. moms
Op til 7 måneder 120% af huslejen inkl. moms
Op til 8 måneder 135% af huslejen inkl. moms
Op til 9 måneder 150% af lejen inkl. moms
Længere end 9 måneder: max. 150% af lejen inkl. moms.
Et eksempel:
En 1-værelses lejlighed udlejes i 3 måneder.
Lejen er €1.000/måned alt inklusive. Provisionen er her €600 inkl. moms.
En 1-værelses lejlighed udlejes i 12 måneder.
Lejen er €1.000/måned alt inklusive. Provisionen er her €1.500 inkl. moms.
Udbyderne vil så vidt muligt videregive de afholdte omkostninger, som også er direkte fradragsberettigede.
Vores konklusion: Vi forventer en vanskelig overgangsfase i april og især i maj. Der kan være et efterslæb af tilbud, da nogle lejere vil udskyde deres lejlighedssøgning til 1. juni og først leje DER. På den anden side vil mange potentielle lejere forvente højere huslejer fra juni og fremefter, hvilket taler for at leje FØR denne deadline. Markedet vil dog relativt hurtigt falde til ro, når der er etableret en ny prisstruktur for lejere og udlejere. Det understøtter vi ved at skabe størst mulig gennemsigtighed for udlejere og lejere. Efterspørgslen forventes at være meget stærk fra juni og frem.
Huslejestoppet er på vej:
Forordningen om fastfrysning af huslejen har en række undtagelser:
Den gælder ikke for
- lejligheder til midlertidig brug
(gælder for langt de fleste møblerede udlejninger) - Nybyggede lejligheder (bygget fra 2015) er generelt undtaget, dvs. at udlejere også her kan aftale en leje, der kan opnås på markedet; dette gælder også for efterfølgende udlejninger.
- Lejligheder efter totalrenovering
(Huslejekontrol gælder ikke for den første udlejning, kun for efterfølgende udlejninger)
To begreber er vigtige for huslejestoppet for konventionelle (umøblerede) udlejninger:
- Den tidligere husleje, dvs. den husleje, som den tidligere lejer betalte.
- Den lokale leje, som er den leje, der fremgår af lejeindekset for byen München: For München er dette et gennemsnit på €10,73/kald husleje pr. kvadratmeter (fra 2015). Online på: München huslejeindeks
http://www.muenchen.de/rathaus/Stadtverwaltung/Sozialreferat/Wohnungsamt/Mietspiegel.html
Ved nyudlejning fastfryses lejen generelt på niveau med den tidligere leje indtil 31. maj 2020. Kun hvis den tidligere leje var under den sædvanlige lokale leje +10 %, kan udlejeren hæve lejen til niveauet for den sædvanlige lokale leje +10 %. En yderligere stigning er stort set udelukket. I henhold til loven tages der ikke hensyn til huslejestigninger i perioden 01/06/2014-31/05/2015 ved nyudlejning (fastsættelse af den tidligere leje).
Lejers ret til information
Den nye lejer (fra 1. juni 2015) kan anmode om oplysninger fra udlejeren om den tidligere leje. Hvis den aftalte leje er for høj, skal udlejeren nedsætte lejen til niveauet for den tidligere leje.
Særligt tilfælde - ejeren bebor lejligheden:
Hvis en ejer i øjeblikket bor i sin egen lejlighed og gerne vil leje den ud i fremtiden, er den maksimale leje den lokale leje + 10 %, da der ikke er nogen tidligere leje i dette tilfælde.
Konklusion:
Lejeloftet vil ikke gøre det lettere at udleje i fremtiden. Vi anbefaler medlemskab af Haus- und Grundbesitzerverein München for at få professionel og juridisk rådgivning.
En detaljeret markedsrapport følger snarest.
Med venlig hilsen Norbert Verbücheln