Po Bundestagu (5. marca 2015) je tudi Bundesrat27. marca 2015 sprejel "Mietpreisbremse" (Zakon o omejevanjudvigovanja najemninna zaostrenih stanovanjskih trgih in krepitvi načela naročanja pri posredovanju stanovanjskih nepremičnin - Zakon o spremembi najemnega prava). Če ga bo razglasil zvezni predsednik, bo zakon tako najverjetneje začel veljati 1. junija 2015.
Predpogoj za uporabo zamrznitve najemnin v Münchnu je sprejetje zakonskega odloka svobodne dežele Bavarske. Pričakovati je, da bo ta pravočasno izvedena. Pravna uredba bo sprva veljala pet let.
Spremembe provizije nepremičninskega posrednika:
Kot verjetno že veste, je plačilo provizije s strani najemnika model, ki bo kmalu postal preteklost.
Ključni cilj nemške vlade je bil preprečiti, da bi najemniki v prihodnje plačevali provizijo. Z novim zakonom bo to doseženo, saj je plačilo s strani najemnika zdaj praktično nemogoče.
Na novo situacijo se mora odzvati tudi Mr. Lodge, zato bo od 1. junija 2015 (ob upoštevanju začetka veljavnosti novega zakona) najemnikom posredoval le še stanovanja brez provizije.
Posledično bodo potencialni najemniki od 1. junija razbremenjeni, kar bo povzročilo splošno povečanje povpraševanja.
Druga prednost je, da bodo stanovanja, ki jih bo ponujal Mr. Lodge, bolj konkurenčna v primerjavi s ponudniki, ki so do zdaj oddajali stanovanja brez provizije, npr. zasebnimi ponudniki, penzioni in stanovanjskimi bloki. Ti bodo zaradi nove uredbe izgubili konkurenčno prednost oddajanja brez provizije. Zato pričakujemo znatno povečanje povpraševanja.
Stroški trženja/posredovanja bodo bremenili ponudnike.
Predvidene so naslednje stopnje provizij:
Najem do 3 mesecev 60 % najemnine z DDV.
do 4 mesecev 75 % najemnine z DDV
do 5 mesecev 90 % najemnine z DDV
do 6 mesecev 105 % najemnine z DDV
Do 7 mesecev 120 % najemnine z DDV
Do 8 mesecev 135 % najemnine z DDV
Do 9 mesecev 150 % najemnine z DDV
Več kot 9 mesecev: največ 150 % najemnine z DDV.
Primer:
1-sobno stanovanje se odda v najem za 3 mesece.
Najemnina znaša 1.000 EUR/mesec z vključenim DDV. Provizija znaša 600 EUR z DDV.
1-sobno stanovanje se oddaja za 12 mesecev.
Najemnina znaša 1.000 EUR/mesec z vključenimi stroški. Provizija znaša 1.500 EUR z DDV.
Ponudniki v največji možni meri prenesejo nastale stroške, ki so tudi neposredno davčno priznani.
Naš sklep: V aprilu in zlasti v maju pričakujemo težavno prehodno obdobje. Morda bo prišlo do zaostankov pri ponudbah, saj bodo nekateri najemniki z iskanjem stanovanja odlašali do 1. junija in ga najeli šele takrat. Po drugi strani pa bodo številni potencialni najemniki pričakovali višje najemnine od junija dalje, kar govori v prid najemu PRED tem rokom. Vendar se bo trg razmeroma hitro umiril, ko bo za najemnike in najemodajalce vzpostavljena nova struktura cen. To podpiramo z zagotavljanjem čim večje preglednosti za najemodajalce in najemnike. Pričakuje se, da bo povpraševanje od junija dalje zelo veliko.
Prihaja zamrznitev najemnin:
Uredba o zamrznitvi najemnin ima številne izjeme:
Ne velja za
- stanovanja za začasno uporabo
(velja za veliko večino opremljenih najemnih stanovanj) - Novozgrajena stanovanja (zgrajena od leta 2015) so na splošno izvzeta, tj. najemodajalci se lahko tu dogovorijo tudi za najemnino, ki jo je mogoče doseči na trgu; to velja tudi za poznejše oddaje v najem
- stanovanja po popolni prenovi
(nadzor najemnin ne velja za prvo oddajo, temveč le za nadaljnje oddaje)
Pri zamrznitvi najemnin za običajne (neopremljene) najeme sta pomembna dva izraza:
- prejšnja najemnina, tj. najemnina, ki jo je plačeval prejšnji najemnik
- lokalna najemnina, tj. najemnina, ki je navedena v indeksu najemnin mesta München: Za München je to v povprečju 10,73 EUR / hladna najemnina na kvadratni meter (od leta 2015). Na spletni strani: Na spletu: Münchenski indeks najemnin
http://www.muenchen.de/rathaus/Stadtverwaltung/Sozialreferat/Wohnungsamt/Mietspiegel.html
Za nove najemne pogodbe je najemnina na splošno zamrznjena na ravni prejšnje najemnine do 31. maja 2020. Le če je bila prejšnja najemnina nižja od običajne lokalne najemnine +10 %, lahko najemodajalec poviša najemnino na raven običajne lokalne najemnine +10 %. Nadaljnje zvišanje je večinoma izključeno. V skladu z zakonom se povišanja najemnin v obdobju od 1. 6. 2014 do 31. 5. 2015 ne upoštevajo pri novih najemih (določitev prejšnje najemnine).
Najemnikova pravica do informacij
Novi najemnik (od 1. junija 2015) lahko od najemodajalca zahteva informacije o prejšnji najemnini. Če je dogovorjena najemnina previsoka, mora najemodajalec znižati najemnino na raven prejšnje najemnine.
Poseben primer - stanovanje zaseda lastnik:
Če lastnik trenutno živi v svojem stanovanju in ga želi v prihodnosti oddati v najem, je najvišja najemnina enaka lokalni najemnini + 10 %, saj v tem primeru ni predhodne najemnine.
Zaključek:
Zgornja meja najemnin v prihodnosti ne bo olajšala oddajanja stanovanj v najem. Priporočamo članstvo v združenju Haus- und Grundbesitzerverein München za strokovno in pravno svetovanje.
Podrobno poročilo o trgu bo sledilo v kratkem.
Vaš, Norbert Verbücheln