Po Bundestagu (w dniu 5 marca 2015 r.), Bundesrat również przyjął "Mietpreisbremse"(ustawę o ograniczeniu podwyżek czynszów na napiętych rynkach mieszkaniowych i wzmocnieniu zasady zamawiania w pośrednictwie w obrocie nieruchomościami mieszkalnymi - ustawa o zmianie prawa najmu) w dniu 27 marca 2015 roku. Z zastrzeżeniem ogłoszenia przez Prezydenta Federalnego, ustawa najprawdopodobniej wejdzie w życie 1 czerwca 2015 roku.
Warunkiem wstępnym zastosowania zamrożenia czynszów w Monachium jest przyjęcie rozporządzenia prawnego przez Wolne Państwo Bawarii. Oczekuje się, że zostanie ono wdrożone na czas. Rozporządzenie prawne jest początkowo ważne przez 5 lat.
Zmiany w prowizji agenta nieruchomości:
Jak zapewne już wiesz, płacenie prowizji przez najemcę to model, który wkrótce przejdzie do przeszłości.
Kluczowym celem niemieckiego rządu było uniemożliwienie najemcom płacenia prowizji w przyszłości. Nowe prawo pozwoli to osiągnąć, ponieważ płatność przez najemcę jest teraz praktycznie niemożliwa.
Mr. Lodge również musi zareagować na tę nową sytuację i dlatego od 1 czerwca 2015 r. (pod warunkiem wejścia w życie nowej ustawy) będzie pośredniczył w wynajmie mieszkań bez prowizji dla najemców.
W rezultacie potencjalni najemcy zostaną odciążeni od 1 czerwca, co doprowadzi do ogólnego wzrostu popytu.
Kolejną zaletą jest to, że mieszkania oferowane przez Mr. Lodge będą bardziej konkurencyjne w stosunku do usługodawców, którzy wcześniej wynajmowali mieszkania bez prowizji, np. prywatnych usługodawców, pensjonatów i bloków mieszkalnych. W wyniku nowych przepisów stracą one przewagę konkurencyjną wynikającą z wynajmu bez prowizji. Spodziewamy się zatem znacznego wzrostu popytu.
Kosztami marketingu/agencji zostaną obciążeni dostawcy.
Przewidywane są następujące stawki prowizji:
Najem do 3 miesięcy 60% czynszu z VAT.
Do 4 miesięcy 75% czynszu z VAT
Do 5 miesięcy 90% czynszu z VAT
Do 6 miesięcy 105% czynszu z VAT
Do 7 miesięcy 120% czynszu z VAT
Do 8 miesięcy 135% czynszu z VAT
Do 9 miesięcy 150% czynszu z VAT
Dłużej niż 9 miesięcy: maks. 150% czynszu z VAT.
Przykład:
1-pokojowe mieszkanie jest wynajmowane przez 3 miesiące.
Czynsz wynosi €1,000/miesiąc all-inclusive. Prowizja wynosi 600 € z VAT.
Mieszkanie 1-pokojowe jest wynajmowane na 12 miesięcy.
Czynsz wynosi €1,000/miesiąc all-inclusive. Prowizja wynosi 1 500 € z VAT.
O ile to możliwe, dostawcy przenoszą poniesione koszty, które można również bezpośrednio odliczyć od podatku.
Nasz wniosek: Spodziewamy się trudnej fazy przejściowej w kwietniu, a zwłaszcza w maju. Może dojść do spiętrzenia ofert, ponieważ niektórzy najemcy będą zwlekać z poszukiwaniem mieszkania do 1 czerwca i dopiero wtedy je wynajmować. Z drugiej strony, wielu potencjalnych najemców będzie oczekiwać wyższych czynszów od czerwca, co przemawia za wynajmem PRZED tym terminem. Rynek uspokoi się jednak stosunkowo szybko po ustaleniu nowej struktury cenowej dla najemców i wynajmujących. Wspieramy to poprzez zapewnienie jak największej przejrzystości dla wynajmujących i najemców. Oczekuje się, że od czerwca popyt będzie bardzo silny.
Nadchodzi zamrożenie czynszów:
Rozporządzenie o zamrożeniu czynszów ma kilka wyjątków:
Nie ma ono zastosowania do
- mieszkań do użytku tymczasowego
(ma zastosowanie do zdecydowanej większości umeblowanych wynajmów) - Mieszkania w nowym budownictwie (wybudowane od 2015 r.) są zasadniczo zwolnione, tj. właściciele mogą również uzgodnić czynsz osiągalny na rynku; dotyczy to również kolejnych wynajmów.
- Mieszkania po całkowitym remoncie
(kontrola czynszu nie ma zastosowania do pierwszego wynajmu, a jedynie do kolejnych)
Dla zamrożenia czynszu w przypadku najmu konwencjonalnego (nieumeblowanego) ważne są dwa warunki:
- poprzedni czynsz, tj. czynsz płacony przez poprzedniego najemcę
- Czynsz lokalny, czyli czynsz wskazany w indeksie czynszów miasta Monachium: W przypadku Monachium jest to średnio 10,73 €/zimnego czynszu za metr kwadratowy (stan na 2015 r.). Online na: Munich rent index
http://www.muenchen.de/rathaus/Stadtverwaltung/Sozialreferat/Wohnungsamt/Mietspiegel.html
W przypadku nowych wynajmów czynsz jest zasadniczo zamrożony na poziomie poprzedniego czynszu do 31 maja 2020 roku. Tylko jeśli poprzedni czynsz był niższy niż zwyczajowy czynsz lokalny +10%, wynajmujący może podnieść czynsz do poziomu zwyczajowego czynszu lokalnego +10%. Dalszy wzrost jest w dużej mierze wykluczony. Zgodnie z prawem podwyżki czynszu w okresie 01.06.2014-31.05.2015 nie są brane pod uwagę przy nowym wynajmie (ustalanie poprzedniego czynszu).
Prawo najemcy do informacji
Nowy najemca (od 1 czerwca 2015 r.) może zażądać od wynajmującego informacji na temat poprzedniego czynszu. Jeśli uzgodniony czynsz jest zbyt wysoki, wynajmujący musi obniżyć czynsz do poziomu poprzedniego czynszu.
Przypadek szczególny - właściciel zajmuje mieszkanie:
Jeśli właściciel mieszka obecnie we własnym mieszkaniu i chciałby je wynająć w przyszłości, maksymalny czynsz wynosi czynsz lokalny +10%, ponieważ w tym przypadku nie ma poprzedniego czynszu.
Wnioski:
Limit czynszu nie ułatwi wynajmu w przyszłości. Zalecamy członkostwo w Haus- und Grundbesitzerverein München w celu uzyskania profesjonalnej i prawnej porady.
Wkrótce przedstawimy szczegółowy raport rynkowy.
Z poważaniem, Norbert Verbücheln