Po Spolkovém sněmu (5. března 2015) schválila27. března 2015 také Spolková rada (Bundesrat) zákon "Mietpreisbremse" (zákon o omezenízvyšování nájemnéhona napjatých trzích s byty a o posílení principu pořadí při zprostředkování bydlení - novela zákona o nájmu). S výhradou vyhlášení spolkovým prezidentem tak zákon s největší pravděpodobností vstoupí v platnost 1. června 2015.
Předpokladem pro uplatnění zmrazení nájemného v Mnichově je vydání zákonného nařízení Svobodným státem Bavorsko. Lze očekávat, že toto nařízení bude provedeno včas. Právní nařízení má zpočátku platnost 5 let.
Změny v provizích realitních kanceláří:
Jak již pravděpodobně víte, placení provize nájemcem je model, který bude brzy minulostí.
Hlavním cílem německé vlády bylo zabránit tomu, aby nájemci v budoucnu platili provizi. Novým zákonem se toho dosáhne, neboť placení ze strany nájemce je nyní prakticky nemožné.
Na tuto novou situaci musí reagovat i Mr. Lodge, a proto bude od 1. června 2015 (s výhradou vstupu nového zákona v platnost) zprostředkovávat nájemníkům pouze byty bez provize.
V důsledku toho se potenciálním nájemníkům od 1. června uleví, což povede k celkovému zvýšení poptávky.
Další výhodou je, že byty nabízené Mr. Lodge budou konkurenceschopnější vůči poskytovatelům, kteří dosud pronajímali bez provize, např. soukromým poskytovatelům, penzionům a bytovým domům. Ti v důsledku nového nařízení ztratí konkurenční výhodu v podobě pronájmu bez provize. Očekáváme proto výrazný nárůst poptávky.
Náklady na marketing/zprostředkování budou účtovány poskytovatelům.
Předpokládají se následující sazby provizí:
Pronájmy do 3 měsíců 60 % nájemného včetně DPH.
Do 4 měsíců 75 % nájemného včetně DPH.
do 5 měsíců 90 % nájemného včetně DPH.
Do 6 měsíců 105 % nájemného včetně DPH
Do 7 měsíců 120 % nájemného včetně DPH
Do 8 měsíců 135 % nájemného včetně DPH
Do 9 měsíců 150 % nájemného včetně DPH
Déle než 9 měsíců: max. 150 % nájemného včetně DPH.
Příklad:
Příklad: 1pokojový byt se pronajímá na 3 měsíce.
Nájemné činí 1 000 EUR/měsíc včetně DPH. Provize zde činí 600 € včetně DPH.
Jednopokojový byt je pronajímán na 12 měsíců.
Nájemné je 1 000 €/měsíc včetně DPH. Provize zde činí 1 500 € včetně DPH.
Poskytovatelé v rámci možností přenášejí vynaložené náklady, které jsou rovněž přímo daňově uznatelné.
Náš závěr: V dubnu a zejména v květnu očekáváme náročnou přechodnou fázi. Může dojít k nahromadění nabídek, protože někteří nájemníci budou odkládat hledání bytu až do 1. června a teprve POTOM si byt pronajmou. Na druhou stranu mnoho potenciálních nájemníků bude od června očekávat vyšší nájemné, což hovoří ve prospěch pronájmu PŘED tímto termínem. Trh se však poměrně rychle uklidní, jakmile se pro nájemníky a pronajímatele vytvoří nová cenová struktura. Podpoříme ji tím, že pronajímatelům a nájemcům poskytneme co největší transparentnost. Očekává se, že od června bude poptávka velmi silná.
Zmrazení nájemného se blíží:
Nařízení o zmrazení nájemného má řadu výjimek:
Nevztahuje se na
- byty k dočasnému užívání
(vztahuje se na naprostou většinu pronájmů zařízených bytů) - Na byty v novostavbách (postavené od roku 2015) se obecně vztahuje výjimka, tj. pronajímatelé zde mohou sjednat i nájemné dosažitelné na trhu; to platí i pro následné pronájmy
- Byty po celkové rekonstrukci
(kontrola nájemného se nevztahuje na první pronájem, pouze na následné pronájmy)
Pro zmrazení nájemného u běžných (nezařízených) pronájmů jsou důležité dva termíny:
- Předchozí nájemné, tj. nájemné placené předchozím nájemcem.
- Místní nájemné, což je nájemné uvedené v indexu nájemného města Mnichov: V případě Mnichova se jedná o průměrné nájemné ve výši 10,73 €/studené nájemné za metr čtvereční (k roku 2015). Online na adrese: Mnichovský index nájemného
http://www.muenchen.de/rathaus/Stadtverwaltung/Sozialreferat/Wohnungsamt/Mietspiegel.html
U nových pronájmů je nájemné zpravidla zmrazeno na úrovni předchozího nájemného do 31. května 2020. Pouze v případě, že předchozí nájemné bylo nižší než místně obvyklé nájemné +10 %, může pronajímatel zvýšit nájemné na úroveň místně obvyklého nájemného +10 %. Další zvýšení je do značné míry vyloučeno. Podle zákona se u nových pronájmů (stanovení předchozího nájemného) nezohledňuje zvýšení nájemného v období od 1. 6. 2014 do 31. 5. 2015.
Právo nájemce na informace
Nový nájemce (od 1. 6. 2015) může od pronajímatele požadovat informace o předchozím nájemném. Pokud je sjednané nájemné příliš vysoké, musí pronajímatel nájemné snížit na úroveň předchozího nájemného.
Zvláštní případ - byt obývá vlastník:
Pokud vlastník v současné době bydlí ve vlastním bytě a chtěl by jej v budoucnu pronajmout, maximální výše nájemného je místní nájemné + 10 %, protože v tomto případě neexistuje předchozí nájemné.
Závěr:
Horní hranice nájemného pronajímání v budoucnu nijak neusnadní. Pro odborné a právní poradenství doporučujeme členství v Haus- und Grundbesitzerverein München.
Podrobná zpráva o trhu bude brzy následovat.
S pozdravem, Norbert Verbücheln