Etter Forbundsdagen (den 5. mars 2015) vedtok Forbundsrådet også "Mietpreisbremse"(lov om å dempe leieprisøkninger på stramme boligmarkeder og å styrke bestillingsprinsippet ved formidling av boligeiendom - lov om endring av husleieloven) den 27. mars 2015. Med forbehold om at loven kunngjøres av forbundspresidenten, vil den derfor mest sannsynlig tre i kraft 1. juni 2015.

Forutsetningen for å kunne innføre husleiestopp i München er at delstaten Bayern vedtar en lovforordning. Det forventes at denne vil bli implementert i tide. Lovbestemmelsen er i utgangspunktet gyldig i 5 år.

Endringer i eiendomsmeglerens provisjon:

Som du sikkert allerede vet, er leietakers betaling av provisjon en modell som snart vil høre fortiden til.
Et av de viktigste målene til den tyske regjeringen var å forhindre at leietakere betaler provisjon i fremtiden. Med den nye loven er dette oppnådd, ettersom det nå er så godt som umulig for leietakerne å betale.

Mr Lodge må også forholde seg til denne nye situasjonen og vil derfor kun formidle provisjonsfrie leiligheter til leietakere fra 1. juni 2015 (med forbehold om at den nye loven trer i kraft).

Dermed vil potensielle leietakere bli avlastet fra 1. juni, noe som vil føre til en generell økning i etterspørselen.

En annen fordel er at leilighetene som Mr Lodge tilbyr, vil bli mer konkurransedyktige i forhold til tilbydere som tidligere har leid ut provisjonsfritt, f.eks. private tilbydere, pensjonater og boligblokker. Disse vil miste sin konkurransefordel med provisjonsfri utleie som følge av den nye reguleringen. Vi forventer derfor en betydelig økning i etterspørselen.

Markedsførings-/formidlingskostnadene vil bli belastet tilbyderne.

Følgende provisjonssatser er planlagt:
Leieforhold opp til 3 måneder 60 % av leien inkl. mva.
Opp til 4 måneder 75 % av leien inkl. mva.
Opp til 5 måneder 90 % av leien inkl. mva.
Opp til 6 måneder 105 % av leien inkl. mva.
Opp til 7 måneder 120 % av leien inkl. mva.
Opp til 8 måneder 135 % av leien inkl. mva.
Opp til 9 måneder 150 % av leien inkl. mva.
Lengre enn 9 måneder: maks. 150 % av leien inkl. mva.

Eksempel:
En 1-roms leilighet leies ut i 3 måneder.
Leien er 1 000 euro/måned alt inkludert. Provisjonen her er 600 euro inkl. mva.
En 1-roms leilighet leies ut i 12 måneder.
Leien er € 1 000/måned alt inkludert. Provisjonen er her 1 500 euro inkl. mva.

Så langt det er mulig, vil tilbyderne viderefakturere de påløpte kostnadene, som også er direkte fradragsberettiget.

Vår konklusjon: Vi forventer en vanskelig overgangsfase i april og spesielt i mai. Det kan bli et etterslep av tilbud, ettersom en del leietakere vil utsette leilighetssøket til 1. juni og først leie DÅ. På den annen side vil mange potensielle leietakere forvente høyere leiepriser fra og med juni, noe som taler for å leie FØR denne fristen. Markedet vil imidlertid roe seg relativt raskt når en ny prisstruktur er etablert for leietakere og utleiere. Vi støtter opp om dette ved å sørge for størst mulig transparens for utleiere og leietakere. Etterspørselen forventes å være meget sterk fra juni og utover.

Leiestoppet kommer:

Forordningen om husleiefrys har en rekke unntak:
Den gjelder ikke for

• leiligheter til midlertidig bruk
  (gjelder de aller fleste møblerte utleieforhold)
• Nybygde leiligheter (bygget fra 2015) er generelt unntatt, dvs. at utleiere også her kan avtale en leie som er oppnåelig på markedet; dette gjelder også ved senere utleie
• Leiligheter etter totalrenovering
  (Husleiereguleringen gjelder ikke ved første utleie, kun ved senere utleie)

To begreper er viktige for husleiefrys for konvensjonelle (umøblerte) leieforhold:
- Den tidligere leien, dvs. leien som ble betalt av den forrige leietakeren
- Den lokale leien, som er leien som vises i leieindeksen for byen München: For München er dette et gjennomsnitt på 10,73 euro/kvadratmeter (per 2015). På nettet på: München husleieindeks

http://www.muenchen.de/rathaus/Stadtverwaltung/Sozialreferat/Wohnungsamt/Mietspiegel.html

Ved nyutleie fryses leien som hovedregel på samme nivå som den forrige leien frem til 31. mai 2020. Bare hvis den forrige leien var lavere enn gjengs leie +10 %, kan utleier øke leien til nivået for gjengs leie +10 %. En ytterligere økning er stort sett utelukket. I henhold til loven tas det ikke hensyn til leieøkninger i perioden 01.06.2014-31.05.2015 ved ny utleie (fastsettelse av tidligere leie).

Leietakers rett til informasjon
Den nye leietakeren (fra 1. juni 2015) kan be om informasjon fra utleier om tidligere leie. Hvis den avtalte leien er for høy, må utleier redusere leien til nivået på den tidligere leien.

Spesialtilfelle - eier bebor leiligheten:
Hvis en eier bor i sin egen leilighet og ønsker å leie den ut i fremtiden, er maksimal husleie den lokale leien + 10 %, ettersom det ikke finnes noen tidligere leie i dette tilfellet.

Konklusjon:

Husleietaket vil ikke gjøre det enklere å leie ut i fremtiden. Vi anbefaler medlemskap i Haus- und Grundbesitzerverein München for profesjonell og juridisk rådgivning.

En detaljert markedsrapport følger om kort tid.

Med vennlig hilsen Norbert Verbücheln