Μετά την Bundestag (στις 5 Μαρτίου 2015), το Bundesrat ψήφισε επίσης το "Mietpreisbremse" (Νόμος για τον περιορισμότων αυξήσεων των ενοικίωνστις στενές αγορές κατοικιών και την ενίσχυση της αρχής της παραγγελίας στη μεσιτεία κατοικιών - Νόμος για την τροποποίηση του νόμου περί μισθώσεων) στις 27 Μαρτίου 2015. Με την επιφύλαξη της δημοσίευσης από τον ομοσπονδιακό πρόεδρο, ο νόμος θα τεθεί επομένως κατά πάσα πιθανότητα σε ισχύ την 1η Ιουνίου 2015.
Απαραίτητη προϋπόθεση για την εφαρμογή του παγώματος των ενοικίων στο Μόναχο είναι η έκδοση νομικού διατάγματος από το ελεύθερο κρατίδιο της Βαυαρίας. Αναμένεται ότι αυτό θα εφαρμοστεί εγκαίρως. Η νομική ρύθμιση ισχύει αρχικά για 5 χρόνια.
Αλλαγές στην προμήθεια του κτηματομεσίτη:
Όπως πιθανώς ήδη γνωρίζετε, η καταβολή προμήθειας από τον ενοικιαστή είναι ένα μοντέλο που σύντομα θα αποτελέσει παρελθόν.
Βασικός στόχος της γερμανικής κυβέρνησης ήταν να αποτρέψει στο μέλλον την καταβολή προμήθειας από τους ενοικιαστές. Ο νέος νόμος θα το επιτύχει αυτό, καθώς η πληρωμή από τον ενοικιαστή είναι πλέον πρακτικά αδύνατη.
Ο Mr. Lodge πρέπει επίσης να αντιδράσει σε αυτή τη νέα κατάσταση και, ως εκ τούτου, θα μεσολαβεί μόνο σε διαμερίσματα χωρίς προμήθεια για τους ενοικιαστές από την 1η Ιουνίου 2015 (με την επιφύλαξη της έναρξης ισχύος του νέου νόμου).
Κατά συνέπεια, οι υποψήφιοι ενοικιαστές θα ανακουφιστούν από την 1η Ιουνίου, γεγονός που θα οδηγήσει σε συνολική αύξηση της ζήτησης.
Ένα άλλο πλεονέκτημα είναι ότι τα διαμερίσματα που προσφέρει ο Mr. Lodge θα είναι πιο ανταγωνιστικά σε σχέση με τους παρόχους που προηγουμένως εκμίσθωναν χωρίς προμήθεια, π.χ. ιδιωτικούς παρόχους, πανσιόν και πολυκατοικίες. Αυτοί θα χάσουν το ανταγωνιστικό τους πλεονέκτημα της προμήθειας χωρίς προμήθεια ως αποτέλεσμα του νέου κανονισμού. Ως εκ τούτου, αναμένουμε σημαντική αύξηση της ζήτησης.
Το κόστος μάρκετινγκ/μεσιτείας θα επιβαρύνει τους παρόχους.
Προβλέπονται τα ακόλουθα ποσοστά προμήθειας:
Μισθώσεις έως 3 μήνες 60% του ενοικίου συμπεριλαμβανομένου του ΦΠΑ.
Μέχρι 4 μήνες 75% του ενοικίου συμπεριλαμβανομένου του ΦΠΑ.
Μέχρι 5 μήνες 90% του ενοικίου συμπεριλαμβανομένου του ΦΠΑ.
Μέχρι 6 μήνες 105% του ενοικίου με ΦΠΑ.
Έως 7 μήνες 120% του μισθώματος συμπεριλαμβανομένου του ΦΠΑ
Έως 8 μήνες 135% του μισθώματος με ΦΠΑ
Έως 9 μήνες 150% του μισθώματος συμπεριλαμβανομένου του ΦΠΑ
Περισσότερο από 9 μήνες: 150% του μισθώματος με ΦΠΑ.
Παράδειγμα:
Ένα διαμέρισμα 1 δωματίου ενοικιάζεται για 3 μήνες.
Το μίσθωμα είναι 1.000 ευρώ/μήνα, συμπεριλαμβανομένου του ΦΠΑ. Η προμήθεια εδώ είναι 600 ευρώ συμπεριλαμβανομένου του ΦΠΑ.
Ένα διαμέρισμα 1 δωματίου ενοικιάζεται για 12 μήνες.
Το μίσθωμα είναι 1.000 ευρώ/μήνα με όλα τα έξοδα. Η προμήθεια εδώ είναι 1.500 ευρώ με ΦΠΑ.
Στο μέτρο του δυνατού, οι πάροχοι θα μετακυλήσουν τα έξοδα που προκύπτουν, τα οποία επίσης εκπίπτουν άμεσα από τον φόρο.
Το συμπέρασμά μας: Αναμένουμε μια δύσκολη μεταβατική φάση τον Απρίλιο και κυρίως τον Μάιο. Ενδέχεται να υπάρξει μια συσσώρευση προσφορών, καθώς ορισμένοι ενοικιαστές θα καθυστερήσουν την αναζήτηση διαμερίσματος μέχρι την 1η Ιουνίου και θα νοικιάσουν μόνο ΤΩΡΑ. Από την άλλη πλευρά, πολλοί υποψήφιοι ενοικιαστές θα αναμένουν υψηλότερα ενοίκια από τον Ιούνιο και μετά, γεγονός που συνηγορεί υπέρ της ενοικίασης ΠΡΙΝ από αυτή την προθεσμία. Ωστόσο, η αγορά θα ηρεμήσει σχετικά γρήγορα μόλις διαμορφωθεί μια νέα δομή τιμών για τους ενοικιαστές και τους ιδιοκτήτες. Το υποστηρίζουμε αυτό παρέχοντας τη μεγαλύτερη δυνατή διαφάνεια για τους ιδιοκτήτες και τους ενοικιαστές. Η ζήτηση αναμένεται να είναι πολύ ισχυρή από τον Ιούνιο και μετά.
Το πάγωμα των ενοικίων έρχεται:
Ο κανονισμός για τον έλεγχο των ενοικίων έχει ορισμένες εξαιρέσεις:
Δεν ισχύει για
- διαμερίσματα προσωρινής χρήσης
(ισχύει για τη συντριπτική πλειονότητα των επιπλωμένων μισθώσεων) - Τα νεόδμητα διαμερίσματα (που κατασκευάστηκαν από το 2015 και μετά) εξαιρούνται γενικά, δηλαδή οι ιδιοκτήτες μπορούν να συμφωνήσουν και εδώ ένα ενοίκιο που είναι εφικτό στην αγορά- αυτό ισχύει και για τις μεταγενέστερες μισθώσεις.
- Διαμερίσματα μετά από ολική ανακαίνιση
(Ο έλεγχος του ενοικίου δεν ισχύει για την πρώτη μίσθωση, αλλά μόνο για τις επόμενες μισθώσεις)
Δύο όροι είναι σημαντικοί για το πάγωμα του ενοικίου για συμβατικές (μη επιπλωμένες) μισθώσεις:
- Το προηγούμενο μίσθωμα, δηλαδή το μίσθωμα που κατέβαλε ο προηγούμενος ενοικιαστής.
- Το τοπικό μίσθωμα, δηλαδή το μίσθωμα που αναφέρεται στον δείκτη ενοικίου της πόλης του Μονάχου: Για το Μόναχο, αυτό είναι κατά μέσο όρο 10,73 ευρώ/κρύο μίσθωμα ανά τετραγωνικό μέτρο (από το 2015). Ηλεκτρονικά στη διεύθυνση: Μόναχο
http://www.muenchen.de/rathaus/Stadtverwaltung/Sozialreferat/Wohnungsamt/Mietspiegel.html
Για νέες μισθώσεις, το μίσθωμα παγώνει γενικά στο επίπεδο του προηγούμενου μισθώματος μέχρι τις 31 Μαΐου 2020. Μόνο εάν το προηγούμενο μίσθωμα ήταν χαμηλότερο από το συνήθη τοπικό μίσθωμα +10 % μπορεί ο ιδιοκτήτης να αυξήσει το μίσθωμα στο επίπεδο του συνήθους τοπικού μισθώματος +10 %. Περαιτέρω αύξηση αποκλείεται σε μεγάλο βαθμό. Σύμφωνα με το νόμο, οι αυξήσεις των ενοικίων κατά την περίοδο 01/06/2014-31/05/2015 δεν λαμβάνονται υπόψη για νέες μισθώσεις (καθορισμός του προηγούμενου ενοικίου).
Δικαίωμα του ενοικιαστή στην πληροφόρηση
Ο νέος ενοικιαστής (από την 1η Ιουνίου 2015) μπορεί να ζητήσει από τον ιδιοκτήτη πληροφορίες σχετικά με το προηγούμενο μίσθωμα. Εάν το συμφωνηθέν μίσθωμα είναι πολύ υψηλό, ο ιδιοκτήτης πρέπει να μειώσει το μίσθωμα στο επίπεδο του προηγούμενου μισθώματος.
Ειδική περίπτωση - ο ιδιοκτήτης κατέχει το διαμέρισμα:
Εάν ένας ιδιοκτήτης κατοικεί επί του παρόντος στο διαμέρισμά του και επιθυμεί να το εκμισθώσει στο μέλλον, το μέγιστο μίσθωμα είναι το τοπικό μίσθωμα +10 %, καθώς στην περίπτωση αυτή δεν υπάρχει προηγούμενο μίσθωμα.
Συμπέρασμα:
Το ανώτατο όριο ενοικίου δεν θα διευκολύνει την εκμίσθωση στο μέλλον. Συνιστούμε τη συμμετοχή στο Haus- und Grundbesitzerverein München για επαγγελματικές και νομικές συμβουλές.
Σύντομα θα ακολουθήσει λεπτομερής έκθεση για την αγορά.
Δικός σας, Norbert Verbücheln