Слідом за Бундестагом (5 березня 2015 року)27 березня 2015 року Бундесрат також ухвалив "Mietpreisbremse" (Закон про стримуванняпідвищення орендної платина вузьких ринках житла та посилення принципу впорядкованості у сфері брокерських послуг у сфері житлової нерухомості - Закон про внесення змін до Закону про оренду житла). За умови промульгації закону Федеральним Президентом, він, найімовірніше, набуде чинності 1 червня 2015 року.

Передумовою для застосування мораторію на підвищення орендної плати в Мюнхені є прийняття відповідного закону Вільною державою Баварія. Очікується, що це буде зроблено вчасно. Правове регулювання спочатку діє протягом 5 років.

Зміни в комісійній винагороді агента з нерухомості:

Як ви, напевно, вже знаєте, сплата комісійних орендарем - це модель, яка скоро відійде в минуле.
Ключовою метою німецького уряду було запобігти тому, щоб орендарі не платили комісійні в майбутньому. Новий закон дозволить досягти цієї мети, оскільки сплата орендарями комісійних тепер практично неможлива.

Mr. Lodge також повинен відреагувати на цю нову ситуацію і тому з 1 червня 2015 року (за умови набуття чинності нового закону) він буде пропонувати орендарям тільки квартири без комісії.

Як наслідок, потенційні орендарі будуть звільнені з 1 червня, що призведе до загального збільшення попиту.

Ще однією перевагою є те, що квартири, які пропонує Mr. Lodge, будуть більш конкурентоспроможними у порівнянні з тими, хто раніше здавав житло без комісії, наприклад, приватними орендарями, пансіонатами та багатоквартирними будинками. Вони втратять свою конкурентну перевагу, яка полягала в тому, що здавали житло без комісійних, в результаті нового регулювання. Тому ми очікуємо значного збільшення попиту.

Маркетингові та агентські витрати будуть покладені на провайдерів.

Передбачені наступні ставки комісійної винагороди:
Оренда до 3 місяців 60% від орендної плати з ПДВ.
До 4 місяців 75% від орендної плати з ПДВ
До 5 місяців 90% від орендної плати з ПДВ
До 6 місяців 105% від орендної плати з ПДВ
До 7 місяців 120% від орендної плати з ПДВ
До 8 місяців 135% від орендної плати з ПДВ
До 9 місяців 150% від орендної плати з ПДВ
Понад 9 місяців: макс. 150% від орендної плати з ПДВ.

Приклад:
1-кімнатна квартира здається на 3 місяці.
Орендна плата становить €1,000/місяць за все включено. Комісія тут становить 600 євро з ПДВ.
1-кімнатна квартира здається на 12 місяців.
Вартість оренди - 1 000 євро/місяць, все включено. Комісія становить 1 500 євро з ПДВ.

Наскільки це можливо, провайдери будуть перекладати на себе понесені витрати, які також підлягають прямому оподаткуванню.

Наш висновок: Ми очікуємо на складний перехідний період у квітні та особливо в травні. Може виникнути дефіцит пропозицій, оскільки деякі орендарі відкладуть пошук житла до 1 червня і знімуть його лише тоді. З іншого боку, багато потенційних орендарів очікують підвищення орендних ставок з червня, що говорить на користь того, щоб орендувати житло ДО цього терміну. Однак ринок відносно швидко заспокоїться, як тільки встановиться нова цінова структура для орендарів та орендодавців. Ми підтримуємо цей процес, забезпечуючи максимальну прозорість для орендодавців та орендарів. Очікується, що попит буде дуже високим, починаючи з червня.

Заморожування орендної плати наближається:

Постанова про замороження орендної плати має низку винятків:
Вона не поширюється на

• квартири для тимчасового користування
  (стосується переважної більшості мебльованих квартир)
• Новобудови (збудовані з 2015 року), як правило, не підпадають під виняток, тобто орендодавці можуть домовитися про орендну плату, яка може бути досягнута на ринку; це також стосується наступних орендних угод.
• Квартири після капітального ремонту
  (Контроль орендної плати не поширюється на першу здачу в оренду, а лише на наступні)

Для заморожування орендної плати для звичайної (без меблів) оренди важливими є дві умови:
- Попередня орендна плата, тобто орендна плата, яку сплачував попередній орендар
- Місцева орендна плата, тобто орендна плата, зазначена в індексі орендної плати міста Мюнхена: Для Мюнхена це в середньому 10,73 євро за квадратний метр (станом на 2015 рік). Онлайн за посиланням: Індекс орендної плати в Мюнхені

http://www.muenchen.de/rathaus/Stadtverwaltung/Sozialreferat/Wohnungsamt/Mietspiegel.html

Для нових договорів оренди орендна плата, як правило, заморожується на рівні попередньої орендної плати до 31 травня 2020 року. Лише якщо попередня орендна плата була нижчою за звичайну місцеву орендну плату +10 %, орендодавець може підвищити орендну плату до рівня звичайної місцевої орендної плати +10 %. Подальше підвищення орендної плати практично виключено. Відповідно до закону, підвищення орендної плати в період 01/06/2014-31/05/2015 не враховується при укладанні нових договорів оренди (визначенні попередньої орендної плати).

Право орендаря на інформацію
Новий орендар (з 1 червня 2015 року) може вимагати від орендодавця інформацію про попередню орендну плату. Якщо узгоджена орендна плата є занадто високою, орендодавець зобов'язаний знизити її до рівня попередньої орендної плати.

Особливий випадок - власник займає квартиру:
Якщо власник наразі проживає у власній квартирі і бажає здавати її в оренду в майбутньому, максимальна орендна плата становить місцеву орендну плату +10 %, оскільки в цьому випадку попередня орендна плата не враховується.

Висновок:

Обмеження орендної плати не полегшить здачу житла в оренду в майбутньому. Ми рекомендуємо членство в Haus- und Grundbesitzerverein München для отримання професійної та юридичної консультації.

Детальний звіт про ринок буде опублікований незабаром.

З повагою, Норберт Вербюхельн