연방의회(2015년 3월 5일)에 이어 연방하원도 2015년 3월 27일 '미트프리스브렘제'(긴축 주택 시장에서의 임대료 인상 억제 및 주거용 부동산 중개에서의 질서 원칙 강화를 위한 법 - 임대차법 개정법)를 통과시켰습니다. 따라서 연방 대통령의 공포에 따라 이 법은 2015년 6월 1일에 발효될 가능성이 높습니다.

뮌헨에서 임대료 동결을 적용하기 위한 전제 조건은 바이에른 자유 주에서 법적 조례를 제정하는 것입니다. 이는 제때 시행될 것으로 예상됩니다. 법적 규정은 처음에 5년간 유효합니다.

부동산 중개인 수수료 변경:

이미 알고 계시겠지만, 세입자가 수수료를 지불하는 것은 곧 과거의 일이 될 모델입니다.
독일 정부의 핵심 목표는 앞으로 세입자가 수수료를 지불하지 않도록 하는 것이었습니다. 이제 세입자가 수수료를 지불하는 것이 사실상 불가능해졌기 때문에 새로운 법이 이를 달성할 것입니다.

Mr. Lodge도 이러한 새로운 상황에 대응해야 하므로 2015년 6월 1일부터(새 법이 시행되는 시점부터) 세입자를 위한 수수료 없는 아파트만 중개할 예정입니다.

그 결과 6월 1일부터 예비 세입자들이 부담을 덜게 되어 전반적인 수요 증가로 이어질 것입니다.

또 다른 장점은 Mr Lodge가 제공하는 아파트가 이전에 수수료를 받지 않았던 개인 공급자, 하숙집 및 플랫 블록과 같은 공급자와 더 경쟁력이 있다는 것입니다. 이들은 새로운 규정으로 인해 수수료 없이 숙소를 제공하던 경쟁 우위를 잃게 될 것입니다. 따라서 수요가 크게 증가할 것으로 예상됩니다.

마케팅/대행사 비용은 제공자에게 부과됩니다.

다음과 같은 수수료율이 예상됩니다:
최대 3개월 임대료의 60%(부가세 포함).
최대 4개월 임대료의 75%(부가세 포함)
최대 5개월 임대료의 90%(부가세 포함)
최대 6개월 임대료의 105%(부가세 포함)
최대 7개월 임대료의 120%(부가세 포함)
최대 8개월 임대료의 135%(부가세 포함)
최대 9개월까지 부가세 포함 임대료의 150%
9개월 초과: 최대 임대료의 150%(부가세 포함).

예시:
원룸을 3개월 동안 임대하는 경우.
임대료는 월 1,000유로입니다. 여기서 수수료는 부가가치세 포함 €600입니다.
원룸을 12개월 동안 임대하는 경우.
임대료는 부가세 포함 월 1,000유로입니다. 여기서 수수료는 부가세 포함 €1,500입니다.

가능한 한 공급자는 발생한 비용을 전가하며, 이 비용도 직접 세금 공제가 가능합니다.

결론: 4월, 특히 5월에는 어려운 전환기가 될 것으로 예상됩니다. 일부 세입자는 6월 1일까지 숙소 검색을 미루고 그 이후에야 임대할 것이기 때문에 오퍼가 적체될 수 있습니다. 반면, 많은 예비 세입자들은 6월 이후 임대료가 인상될 것으로 예상하기 때문에 이 기한 이전에 임대하는 것을 선호할 것입니다. 그러나 임차인과 임대인을 위한 새로운 가격 구조가 확립되면 시장은 비교적 빠르게 진정될 것입니다. 저희는 임대인과 임차인에게 최대한의 투명성을 제공함으로써 이를 지원할 것입니다. 6월부터는 수요가 매우 강할 것으로 예상됩니다.

임대료 동결이 다가오고 있습니다:

임대료 동결 규정에는 여러 가지 예외가 있습니다:
다음에는 적용되지 않습니다.

• 임시 사용 목적의 아파트
  (대부분의 가구가 비치된 임대에 적용됨)
• 신축 아파트(2015년 이후 건축)는 일반적으로 면제됩니다. 즉, 임대인은 여기에서 시장에서 달성 가능한 임대료에 동의할 수 있으며, 이는 후속 임대에도 적용됩니다.
• 전면 보수 후 아파트
  (임대료 통제는 첫 번째 임대에는 적용되지 않으며 이후 임대에만 적용됩니다.)

기존(가구가 비치되지 않은) 임대의 임대료 동결에는 두 가지 조건이 중요합니다:
- 이전 임대료, 즉 이전 세입자가 지불 한 임대료
- 뮌헨시의 임대료 지수에 표시된 임대료인 지역 임대료: 뮌헨의 경우 평방미터당 평균 10.73유로/월세입니다(2015년 기준). 온라인 뮌헨 임대료 지수

http://www.muenchen.de/rathaus/Stadtverwaltung/Sozialreferat/Wohnungsamt/Mietspiegel.html

신규 임대의 경우, 임대료는 일반적으로 2020년 5월 31일까지 이전 임대료 수준으로 동결됩니다. 이전 임대료가 관례적인 지역 임대료 +10% 미만인 경우에만 임대인은 임대료를 관례적인 지역 임대료 +10% 수준까지 인상할 수 있습니다. 추가 인상은 대부분 제외됩니다. 법에 따라 2014년 01월 06일~2015년 5월 31일 기간의 임대료 인상은 신규 임대(이전 임대료 결정)에 고려되지 않습니다.

임차인의 정보에 대한 권리
신규 세입자(2015년 6월 1일부터)는 임대인에게 이전 임대료에 대한 정보를 요청할 수 있습니다. 합의된 임대료가 너무 높을 경우 임대인은 임대료를 이전 임대료 수준으로 인하해야 합니다.

특별한 경우 - 소유주가 숙소를 점유하는 경우:
소유주가 현재 자신의 아파트에 거주하고 있으며 향후 임대하고자 하는 경우, 이 경우 이전 임대료가 없으므로 최대 임대료는 현지 임대료 +10%입니다.

결론:

임대료 상한제로 인해 앞으로 임대하기가 더 쉬워지지는 않을 것입니다. 전문적이고 법률적인 조언을 받으려면 뮌헨 임대주택협회(Haus- und Grundbesitzerverein München)의 회원 가입을 권장합니다.

자세한 시장 보고서는 곧 이어서 발표될 예정입니다.

노르베르트 베르뷜른(Norbert Verbücheln)