Po Bundestagu (5. marca 2015) schválila27. marca 2015 aj Bundesrat "Mietpreisbremse" (zákon o obmedzenízvyšovania nájomnéhona napätých trhoch s bytmi a o posilnení zásady poradia pri sprostredkovaní bývania - novela zákona o nájme). S výhradou vyhlásenia spolkovým prezidentom tak zákon s najväčšou pravdepodobnosťou nadobudne účinnosť 1. júna 2015.
Predpokladom pre uplatnenie zmrazenia nájomného v Mníchove je prijatie zákonného nariadenia Slobodným štátom Bavorsko. Očakáva sa, že sa to uskutoční včas. Právne nariadenie je spočiatku platné 5 rokov.
Zmeny v provízii realitnej kancelárie:
Ako už pravdepodobne viete, platba provízie nájomcom je model, ktorý bude čoskoro minulosťou.
Hlavným cieľom nemeckej vlády bolo zabrániť tomu, aby nájomcovia v budúcnosti platili províziu. Novým zákonom sa to dosiahne, pretože platba zo strany nájomcu je teraz prakticky nemožná.
Na túto novú situáciu musí reagovať aj Mr. Lodge, a preto bude od 1. júna 2015 (s výhradou nadobudnutia účinnosti nového zákona) sprostredkovávať nájomcom byty len bez provízie.
V dôsledku toho sa potenciálnym nájomníkom od 1. júna uľaví, čo povedie k celkovému zvýšeniu dopytu.
Ďalšou výhodou je, že byty ponúkané spoločnosťou Mr. Lodge budú konkurencieschopnejšie voči poskytovateľom, ktorí doteraz prenajímali byty bez provízie, napr. súkromným poskytovateľom, penziónom a bytovým domom. Tie v dôsledku nového nariadenia stratia konkurenčnú výhodu prenájmu bez provízie. Očakávame preto výrazný nárast dopytu.
Náklady na marketing/sprostredkovanie budú účtované poskytovateľom.
Predpokladajú sa tieto sadzby provízií:
Nájomné do 3 mesiacov 60 % z nájomného vrátane DPH.
Do 4 mesiacov 75 % z nájomného vrátane DPH
do 5 mesiacov 90 % nájomného s DPH
do 6 mesiacov 105 % z nájomného s DPH
Do 7 mesiacov 120 % nájomného s DPH
Do 8 mesiacov 135% nájomného s DPH
Do 9 mesiacov 150% nájomného s DPH
Dlhšie ako 9 mesiacov: max. 150 % nájomného s DPH.
Príklad:
1-izbový byt sa prenajíma na 3 mesiace.
Nájomné je 1 000 EUR/mesiac vrátane DPH. Provízia tu predstavuje 600 € s DPH.
1-izbový byt sa prenajíma na 12 mesiacov.
Nájomné je 1 000 €/mesiac vrátane DPH. Provízia je 1 500 € s DPH.
Poskytovatelia v rámci možností prenášajú vzniknuté náklady, ktoré sú tiež priamo daňovo uznateľné.
Náš záver: V apríli a najmä v máji očakávame náročnú prechodnú fázu. Môže dôjsť k hromadeniu ponúk, keďže niektorí nájomníci budú odkladať hľadanie bytu až do 1. júna a prenajmú si ho až POTOM. Na druhej strane, mnohí potenciálni nájomníci budú od júna očakávať vyššie nájomné, čo hovorí v prospech prenájmu PRED týmto termínom. Trh sa však relatívne rýchlo upokojí, keď sa pre nájomcov a prenajímateľov vytvorí nová cenová štruktúra. Podporujeme to tým, že zabezpečíme čo najväčšiu transparentnosť pre prenajímateľov a nájomcov. Očakáva sa, že od júna bude dopyt veľmi silný.
Zmrazenie nájomného sa blíži:
Nariadenie o zmrazení nájomného má niekoľko výnimiek:
Nevzťahuje sa na
- byty na dočasné užívanie
(vzťahuje sa na prevažnú väčšinu nájmov zariadených bytov) - novopostavené byty (postavené od roku 2015) sú vo všeobecnosti vyňaté, t. j. prenajímatelia si tu môžu dohodnúť aj nájomné dosiahnuteľné na trhu; to platí aj pre následné prenájmy
- Byty po celkovej rekonštrukcii
(kontrola nájomného sa nevzťahuje na prvý prenájom, iba na následné prenájmy)
Pre zmrazenie nájomného pri bežných (nezariadených) prenájmoch sú dôležité dve podmienky:
- predchádzajúce nájomné, t. j. nájomné, ktoré platil predchádzajúci nájomca
- Miestne nájomné, čo je nájomné uvedené v indexe nájomného mesta Mníchov: V prípade Mníchova je to v priemere 10,73 €/studené nájomné za meter štvorcový (od roku 2015). Online na adrese: Index nájomného v Mníchove
http://www.muenchen.de/rathaus/Stadtverwaltung/Sozialreferat/Wohnungsamt/Mietspiegel.html
Pri nových prenájmoch je nájomné spravidla zmrazené na úrovni predchádzajúceho nájomného do 31. mája 2020. Iba ak bolo predchádzajúce nájomné nižšie ako miestne obvyklé nájomné +10 %, môže prenajímateľ zvýšiť nájomné na úroveň miestne obvyklého nájomného +10 %. Ďalšie zvýšenie je zväčša vylúčené. Podľa zákona sa pri nových prenájmoch (určenie predchádzajúceho nájomného) nezohľadňuje zvýšenie nájomného v období od 01. 06. 2014 do 31. 05. 2015.
Právo nájomcu na informácie
Nový nájomca (od 1. júna 2015) môže požiadať prenajímateľa o informácie o predchádzajúcom nájomnom. Ak je dohodnuté nájomné príliš vysoké, prenajímateľ musí znížiť nájomné na úroveň predchádzajúceho nájomného.
Osobitný prípad - vlastník obýva byt:
Ak vlastník v súčasnosti býva vo vlastnom byte a chcel by ho v budúcnosti prenajať, maximálna výška nájomného je miestne nájomné + 10 %, pretože v tomto prípade neexistuje predchádzajúce nájomné.
Záver:
Maximálne nájomné v budúcnosti neuľahčí prenajímanie bytov. Odporúčame členstvo v Haus- und Grundbesitzerverein München pre odborné a právne poradenstvo.
Podrobná správa o trhu bude čoskoro nasledovať.
S pozdravom, Norbert Verbücheln