După Bundestag (la 5 martie 2015), Bundesrat a adoptat, de asemenea, la 27 martie 2015, "Mietpreisbremse"(Legea de limitare a creșterii chiriilor pe piețele imobiliare restrânse și de consolidare a principiului comenzii în brokerajul imobiliar rezidențial - Legea de modificare a legislației privind închirierea). Prin urmare, sub rezerva promulgării de către președintele federal, legea va intra cel mai probabil în vigoare la 1 iunie 2015.

Condiția prealabilă pentru aplicarea înghețării chiriilor în München este adoptarea unei ordonanțe legale de către statul liber Bavaria. Este de așteptat ca aceasta să fie pusă în aplicare la timp. Reglementarea juridică este valabilă inițial timp de 5 ani.

Modificări ale comisionului agentului imobiliar:

După cum probabil știți deja, plata comisionului de către chiriaș este un model care va fi în curând un lucru al trecutului.
Un obiectiv-cheie al guvernului german a fost acela de a împiedica chiriașii să plătească comision în viitor. Noua lege va realiza acest lucru, deoarece plata de către chiriaș este acum practic imposibilă.

Mr. Lodge trebuie, de asemenea, să reacționeze la această nouă situație și, prin urmare, de la 1 iunie 2015 (sub rezerva intrării în vigoare a noii legi) va intermedia numai apartamente fără comision pentru chiriași.

Prin urmare, viitorii chiriași vor fi ușurați de la 1 iunie, ceea ce va duce la o creștere generală a cererii.

Un alt avantaj este că apartamentele oferite de Mr. Lodge vor fi mai competitive față de furnizorii care au închiriat anterior fără comision, de exemplu furnizorii privați, pensiunile și blocurile de apartamente. Aceștia își vor pierde avantajul competitiv al închirierii fără comision ca urmare a noului regulament. Prin urmare, ne așteptăm la o creștere semnificativă a cererii.

Costurile de marketing/agenție vor fi facturate furnizorilor.

Se preconizează următoarele rate ale comisionului:
Locuințe de până la 3 luni 60% din chirie, inclusiv TVA.
Până la 4 luni 75% din chirie, inclusiv TVA.
Până la 5 luni 90% din chirie, inclusiv TVA
Până la 6 luni 105% din chirie, inclusiv TVA
Până la 7 luni 120% din chirie, inclusiv TVA
Până la 8 luni 135% din chirie incl. TVA
Până la 9 luni 150% din chirie incl. TVA
Mai mult de 9 luni: max. 150% dintr-o chirie cu TVA inclusă.

Exemplu:
Un apartament cu o cameră este închiriat pentru 3 luni.
Chiria este de 1 000 EUR/lună all-inclusive. Comisionul în acest caz este de 600 EUR, TVA inclus.
Un apartament cu o cameră este închiriat pentru 12 luni.
Chiria este de 1.000 €/lună all-inclusive. Comisionul în acest caz este de 1 500 EUR, TVA inclusă.

În măsura în care este posibil, furnizorii vor transfera costurile suportate, care sunt, de asemenea, direct deductibile fiscal.

Concluzia noastră: Ne așteptăm la o fază de tranziție dificilă în aprilie și mai ales în mai. Este posibil să existe un număr mare de oferte, deoarece unii chiriași își vor amâna căutarea unui apartament până la 1 iunie și vor închiria abia atunci. Pe de altă parte, mulți potențiali chiriași se vor aștepta la chirii mai mari începând din iunie, ceea ce pledează în favoarea închirierii ÎNAINTE de acest termen. Cu toate acestea, piața se va calma relativ repede odată ce se va stabili o nouă structură a prețurilor pentru chiriași și proprietari. Sprijinim acest lucru prin asigurarea celei mai mari transparențe posibile pentru proprietari și chiriași. Se așteaptă ca cererea să fie foarte puternică începând cu luna iunie.

Vine înghețarea chiriilor:

Regulamentul privind controlul chiriilor are o serie de excepții:
Acesta nu se aplică

• apartamentelor pentru utilizare temporară
  (se aplică la marea majoritate a închirierilor mobilate)
• apartamentele nou-construite (construite începând cu 2015) sunt, în general, exceptate, adică proprietarii pot conveni, de asemenea, o chirie care poate fi obținută pe piață; acest lucru se aplică și închirierilor ulterioare
• apartamente după renovare totală
  (controlul chiriei nu se aplică la prima închiriere, ci doar la închirierile ulterioare)

Doi termeni sunt importanți pentru înghețarea chiriei pentru chiriile convenționale (nemobilate):
- chiria anterioară, adică chiria plătită de chiriașul anterior
- chiria locală, care este chiria indicată în indicele chiriilor din orașul München: Pentru München, aceasta este o medie de 10,73 EUR/chirie rece pe metru pătrat (începând cu 2015). Online la adresa: Indicele chiriilor din München

http://www.muenchen.de/rathaus/Stadtverwaltung/Sozialreferat/Wohnungsamt/Mietspiegel.html

Pentru chiriile noi, chiria este în general înghețată la nivelul chiriei anterioare până la 31 mai 2020. Proprietarul poate majora chiria până la nivelul chiriei locale obișnuite +10 % numai dacă chiria anterioară a fost mai mică decât chiria locală obișnuită +10 %. O nouă majorare este în mare măsură exclusă. În conformitate cu legea, majorările de chirie din perioada 01/06/2014-31/05/2015 nu sunt luate în considerare pentru noi închirieri (stabilirea chiriei anterioare).

Dreptul chiriașului la informare
Noul chiriaș (începând cu 1 iunie 2015) poate solicita informații de la proprietar cu privire la chiria anterioară. Dacă chiria convenită este prea mare, proprietarul trebuie să reducă chiria la nivelul chiriei anterioare.

Caz special - proprietarul ocupă apartamentul:
Dacă un proprietar locuiește în prezent în propriul apartament și dorește să îl închirieze în viitor, chiria maximă este chiria locală +10 %, deoarece în acest caz nu există o chirie anterioară.

Concluzie:

Plafonarea chiriei nu va facilita închirierea în viitor. Recomandăm aderarea la Haus- und Grundbesitzerverein München pentru consiliere profesională și juridică.

Un raport de piață detaliat va urma în curând.

Cu drag, Norbert Verbücheln