Na de Bondsdag (op 5 maart 2015) heeft ook de Bundesrat op 27 maart 2015 de "Mietpreisbremse"(wet ter beteugeling van huurverhogingen op krappe woningmarkten en ter versterking van het ordeningsprincipe in de woningmakelaardij - Wijzigingswet huurrecht) aangenomen. Onder voorbehoud van afkondiging door de bondspresident zal de wet daarom hoogstwaarschijnlijk op 1 juni 2015 in werking treden.

Voorwaarde voor de toepassing van de huurbevriezing in München is de uitvaardiging van een wettelijke verordening door de Vrijstaat Beieren. Het is te verwachten dat deze op tijd zal worden geïmplementeerd. De wettelijke verordening geldt in eerste instantie voor 5 jaar.

Wijzigingen in de makelaarscourtage:

Zoals je waarschijnlijk al weet, is de betaling van commissie door de huurder een model dat binnenkort tot het verleden zal behoren.
Een belangrijk doel van de Duitse regering was om te voorkomen dat huurders in de toekomst provisie zouden betalen. De nieuwe wet zal dit bereiken, aangezien betaling door de huurder nu vrijwel onmogelijk is.

Mr. Lodge moet ook op deze nieuwe situatie reageren en zal daarom vanaf 1 juni 2015 (onder voorbehoud van de inwerkingtreding van de nieuwe wet) alleen nog maar provisievrije appartementen voor huurders bemiddelen.

Hierdoor worden toekomstige huurders vanaf 1 juni ontzorgd, wat zal leiden tot een algehele stijging van de vraag.

Een ander voordeel is dat de flats die Mr. Lodge aanbiedt beter zullen kunnen concurreren met aanbieders die voorheen commissievrij verhuurden, zoals particuliere aanbieders, pensions en flatgebouwen. Deze zullen hun concurrentievoordeel van commissievrije verhuur verliezen als gevolg van de nieuwe verordening. We verwachten daarom een aanzienlijke toename van de vraag.

De marketing- en bemiddelingskosten worden doorberekend aan de aanbieders.

De volgende commissiepercentages worden overwogen:
Huur tot 3 maanden 60% van de huurprijs incl. btw.
Tot 4 maanden 75% van de huur incl. btw
Tot 5 maanden 90% van de huur incl. BTW
Tot 6 maanden 105% van de huur incl. BTW
Tot 7 maanden 120% van de huur incl. BTW
Tot 8 maanden 135% van de huur incl. BTW
Tot 9 maanden 150% van de huur incl. BTW
Langer dan 9 maanden: max. 150% van een huur incl. BTW.

Voorbeeld:
Een 1-kamerappartement wordt verhuurd voor 3 maanden.
De huurprijs is €1.000/maand all-inclusive. De commissie is hier €600 incl. btw.
Een 1-kamerappartement wordt voor 12 maanden verhuurd.
De huur is €1.000/maand all-inclusive. De commissie is hier €1.500 incl. btw.

Voor zover mogelijk berekenen de aanbieders de gemaakte kosten door, die ook direct fiscaal aftrekbaar zijn.

Onze conclusie: We verwachten een moeilijke overgangsfase in april en vooral in mei. Er kan een achterstand in aanbiedingen ontstaan, omdat sommige huurders hun zoektocht naar een woning uitstellen tot 1 juni en dan pas huren. Aan de andere kant zullen veel potentiële huurders vanaf juni hogere huren verwachten, wat in het voordeel spreekt van huren VOOR deze deadline. De markt zal echter relatief snel tot rust komen zodra er een nieuwe prijsstructuur is vastgesteld voor huurders en verhuurders. Wij ondersteunen dit door verhuurders en huurders de grootst mogelijke transparantie te bieden. Naar verwachting zal de vraag vanaf juni zeer sterk zijn.

De huurbevriezing komt eraan:

De huurbevriezingsregeling kent een aantal uitzonderingen:
Ze geldt niet voor

• flats voor tijdelijk gebruik
  (geldt voor de overgrote meerderheid van gemeubileerde huurwoningen)
• Nieuwbouwflats (gebouwd vanaf 2015) zijn over het algemeen vrijgesteld, d.w.z. verhuurders kunnen ook hier een marktconforme huur overeenkomen; dit geldt ook voor latere verhuringen
• Flats na totale renovatie
  (Huurprijscontrole geldt niet voor de eerste verhuur, alleen voor volgende verhuringen)

Bij de huurstop voor conventionele (ongemeubileerde) huurwoningen zijn twee begrippen van belang:
- De vorige huur, d.w.z. de huur die de vorige huurder betaalde.
- De lokale huur, d.w.z. de huur in de huurindex van de stad München: Voor München is dit gemiddeld €10,73/koude huur per vierkante meter (vanaf 2015). Online op: Huurindex München

http://www.muenchen.de/rathaus/Stadtverwaltung/Sozialreferat/Wohnungsamt/Mietspiegel.html

Voor nieuwe verhuringen wordt de huur over het algemeen bevroren op het niveau van de vorige huur tot 31 mei 2020. Alleen als de vorige huur lager was dan de gebruikelijke lokale huurprijs +10%, kan de verhuurder de huur verhogen tot het niveau van de gebruikelijke lokale huurprijs +10%. Een verdere verhoging is grotendeels uitgesloten. Volgens de wet worden huurverhogingen in de periode 01/06/2014-31/05/2015 niet in aanmerking genomen bij nieuwe verhuringen (bepaling van de vorige huurprijs).

Recht van de huurder op informatie
De nieuwe huurder (vanaf 1 juni 2015) kan informatie opvragen bij de verhuurder over de vorige huurprijs. Als de overeengekomen huurprijs te hoog is, moet de verhuurder de huurprijs verlagen tot het niveau van de vorige huurprijs.

Speciaal geval - eigenaar bewoont de flat:
Als een eigenaar op dit moment in zijn eigen appartement woont en het in de toekomst wil verhuren, is de maximale huurprijs de lokale huurprijs +10%, omdat er in dit geval geen eerdere huur is.

Conclusie:

Het huurplafond zal het verhuren in de toekomst niet gemakkelijker maken. We raden het lidmaatschap van de Haus- und Grundbesitzerverein München aan voor professioneel en juridisch advies.

Een gedetailleerd marktrapport volgt binnenkort.

Met vriendelijke groet, Norbert Verbücheln