Desde junho que o Sr. Lodge oferece apartamentos sem comissões exclusivamente aos inquilinos. A grande questão era: como é que os participantes no mercado estão a reagir a esta mudança? Nesta altura, temos 2,5 meses de experiência com o novo sistema. A mudança foi acompanhada por um aumento da procura de cerca de 10 %. Mais de 90 % dos senhorios adaptaram-se às novas condições. Os preços das rendas foram aumentados pelos fornecedores, a fim de compensar parcialmente ou em grande parte os custos incorridos. Esta medida foi largamente aceite pelos participantes no mercado.

O previsível acesso mais fácil aos apartamentos tornou-se uma realidade, e não são apenas os inquilinos estrangeiros que apreciam este facto. A comissão a pagar para além do pagamento da renda foi agora eliminada, o que significa que os potenciais inquilinos necessitam de menos fundos líquidos. No entanto, também se tornou evidente que o antigo sistema continuava a ser um problema para algumas empresas. A comissão era paga de um lado e a renda de outro. Esta forma de pensar está a desaparecer gradualmente.

O desenvolvimento da oferta:

Em agosto de 2015, a oferta é ainda mais reduzida em relação ao ano anterior e atingirá o seu ponto mais baixo em setembro. Esperamos uma oferta muito reduzida em todas as classes (apartamentos de 1 a 4 quartos) em setembro e uma aceitação de primeira classe por parte dos inquilinos.

Em outubro/novembro, esperamos que a situação se atenue ligeiramente devido à entrada no mercado de blocos de apartamentos maiores.

Munique está a ficar cheia e apertada e a falta de novas construções não é suficiente para aliviar a situação. Na opinião dos promotores imobiliários e dos arquitectos, a cidade de Munique poderia dar mais apoio para fazer avançar rapidamente os projectos de construção e atribuir mais direitos de construção. Por conseguinte, é provável que se mantenha a enorme pressão sobre os preços, uma vez que a procura é demasiado elevada e a oferta insuficiente. Atualmente, seriam provavelmente necessários direitos de construção para 20.000 unidades em vez de 10.000 unidades por ano.

Controlo das rendas 01.08.2015 - 31.07.2020

O congelamento das rendas está em vigor em Munique e nos distritos vizinhos desde 1 de agosto e apoia o investimento na construção de novas habitações. Os novos edifícios com primeira utilização a partir de outubro de 2014 estão isentos do congelamento das rendas. Neste caso, a renda continua a ser livremente negociável, mesmo para alugueres posteriores.

O congelamento das rendas também não se aplica aos arrendamentos para utilização temporária. A utilização temporária aplica-se geralmente aos alugueres de apartamentos mobilados. Estes apartamentos são arrendados para actividades de projeto, etc.

Mesmo no caso de uma remodelação profunda de um apartamento (cerca de 1/3 do valor de aquisição do apartamento), o travão não se aplica ao primeiro arrendamento. A renda não pode ser aumentada nos alugueres seguintes.

Para todos os outros novos arrendamentos, aplica-se o seguinte:

A renda anterior não pode ser ultrapassada nos novos arrendamentos. Exceção: se a renda anterior for inferior ao índice de rendas da cidade de Munique + 10 %, é permitido um aumento até este valor para novos arrendamentos. Se as autarquias dos distritos administrativos não dispuserem de um índice de rendas, considera-se como nível admissível a renda local habitual.

As regras são ilustradas pelo exemplo de um novo arrendamento de um apartamento de 2 assoalhadas em Giesing com 50 metros quadrados:

• O apartamento foi ocupado pela primeira vez em novembro de 2014 e a renda para o novo arrendamento é gratuita.
• O apartamento é arrendado mobilado para uso temporário. A renda é gratuita para os novos inquilinos.
• O apartamento foi arrendado pela última vez em 2013 por 750 euros de renda fria. A renda não pode ser aumentada para os novos inquilinos
• O apartamento foi arrendado pela última vez em 1985 e a renda quando o último inquilino se mudou em 2015 era de 470 euros de renda de base. A renda pode ser aumentada para cerca de 650 € de renda de base para os novos inquilinos (de acordo com o índice de rendas da cidade de Munique, cerca de 11,80 €/m² mais 10 %)

O cálculo da renda admissível pode ser efectuado em muenchen.de. Recomendamos que procure aconselhamento junto da Haus und Grund.

O que acontece se um senhorio não respeitar o limite de rendas? À partida, nada. No entanto, o novo inquilino pode solicitar, em qualquer altura, informações sobre a renda anterior. Se a renda atual for demasiado elevada, o inquilino deve comunicar a infração. Nesse caso, o senhorio só tem direito à renda anterior.

Na compra de um apartamento em segunda mão (primeira ocupação antes de 10/2014), a renda anterior é, portanto, importante e limita o rendimento durante um determinado período de tempo e, por conseguinte, possivelmente o valor do imóvel. O que também deve ser tido em conta: Para 2016, há esforços legais para tornar significativamente mais rigorosos os regulamentos relativos ao índice de rendas. A intenção é incluir os contratos de arrendamento mais antigos, o que levaria a uma redução das rendas permitidas para uma grande parte dos novos arrendamentos. Deve também ter-se em conta que o congelamento das rendas pode ser prolongado para além de 2020.

O congelamento das rendas aplica-se nos distritos:

• Distrito de Munique: Aschheim, Aying, Baierbrunn, Brunnthal, Feldkirchen, Garching, Gräfelfing, Grasbrunn, Grünwald, Haar, Höhenkirchen-Siegertsbrunn, Hohenbrunn, Ismaning, Kirchheim b. Munique, Neubiberg, Neuried, Oberhaching, Oberschleißheim, Ottobrunn, Planegg, Pullach i. Isartal, Putzbrunn, Sauerlach, Schäftlarn, Straßlach-Dingharting, Taufkirchen, Unterföhring, Unterhaching, Unterschleißheim
• Distrito de Fürstenfeldbruck: Egenhofen, Eichenau, Fürstenfeldbruck, Germering, Gröbenzell, Maisach, Olching, Puchheim, Schöngeising, Türkenfeld
• Distrito de Freising: Allershausen, Attenkirchen, Eching, Fahrenzhausen, Freising, Haag a. d. Amper, Hallbergmoos, Kranzberg, Langenbach, Marzling, Moosburg a. d. Isar, Neufahrn b. Freising, Wolfersdorf, Zolling
• Distrito de Ebersberg: Anzing, Ebersberg, Egmating, Emmering, Forstinning, Frauenneuharting, Glonn, Grafing b. München, Hohenlinden, Kirchseeon, Markt Schwaben, Moosach, Pliening, Poing, Vaterstetten, Zorneding
• Distrito de Dachau: Bergkirchen, Dachau, Haimhausen, Hilgertshausen-Tandern, Karlsfeld, Markt Indersdorf, Petershausen, Schwabhausen, Sulzemoos, Weichs
• Distrito de Erding: apenas em Erding

Vossa Excelência, Norbert Verbücheln