Mr. Lodge június óta kizárólag bérlők számára kínál jutalékmentes lakásokat. A nagy kérdés az volt: hogyan reagálnak a piaci szereplők erre a változásra? Jelenleg 2,5 hónapnyi tapasztalatunk van az új rendszerrel. Az átállást a kereslet mintegy 10 %-os növekedése kísérte. A bérbeadók több mint 90 %-a alkalmazkodott az új feltételekhez. A bérleti díjakat a szolgáltatók emelték, hogy részben vagy nagyrészt ellensúlyozzák a felmerülő költségeket. Ezt a piaci szereplők nagyrészt elfogadták.

A lakásokhoz való könnyebb hozzáférés előre jelzett lehetősége valósággá vált, és ezt nem csak a külföldről érkező bérlők értékelik. A bérleti díj mellett fizetendő jutalék megszűnt, így a leendő bérlőknek kevesebb likvid pénzeszközre van szükségük. Ugyanakkor az is nyilvánvalóvá vált, hogy a régi rendszer még mindig problémát jelentett egyes cégek számára. A jutalékot az egyik kasszából, a bérleti díjat pedig egy másikból fizették. Ez a gondolkodásmód fokozatosan eltűnőben van.

A kínálat alakulása:

A kínálat 2015 augusztusában az előző évhez képest még szűkösebb, és szeptemberben éri el a mélypontját. Szeptemberben minden kategóriában (1-4 szobás lakások) nagyon alacsony kínálatot és a bérlők részéről első osztályú felvételt várunk.

Október/novemberben a nagyobb lakótömbök piacra kerülése miatt a helyzet várhatóan némileg enyhülni fog.

München egyre zsúfoltabbá és szűkösebbé válik, és az új építési tevékenység hiánya nem tud kellő enyhülést hozni. Az ingatlanfejlesztők és építészek véleménye szerint München városa több támogatást nyújthatna az építési projektek gyors előmozdítása és több építési jog kiosztása érdekében. A hatalmas árnyomás tehát valószínűleg fennmarad, mivel túl nagy kereslet és túl kevés kínálat találkozik. Jelenleg valószínűleg évi 10.000 helyett 20.000 egységre lenne szükség építési jogokra.

Bérletszabályozás 2015.08.01. - 2020.07.31.

Münchenben és a szomszédos kerületekben augusztus 1. óta van érvényben a bérleti díjak befagyasztása, amely támogatja az új lakóingatlanok építésébe történő beruházásokat. A 2014 októberétől első használatba vett új épületek mentesülnek a bérleti díj befagyasztása alól. Itt a bérleti díj továbbra is szabadon alkuképes, még a későbbi bérbeadásoknál is.

A bérleti díj befagyasztása nem vonatkozik az ideiglenes használatra történő bérbeadásra sem. Az ideiglenes használat általában a bútorozott lakások bérbeadására vonatkozik. Ezeket a lakásokat projekttevékenységek stb. céljából adják bérbe.

Még a lakás jelentős felújítása (a lakás beszerzési értékének kb. 1/3-a) esetén sem vonatkozik a bérleti díjfék az első bérbeadásra. Az ezt követő bérbeadásoknál a bérleti díj nem emelhető.

Minden más új bérbeadásra a következők vonatkoznak:

Az új bérbeadásoknál a korábbi bérleti díj nem haladható meg. Kivétel: Ha a korábbi bérleti díj nem érte el München város lakbérindexének + 10 %-át, akkor az új bérbeadásoknál legfeljebb ezen értékig lehet emelni. Ha a kerületi önkormányzatok nem rendelkeznek lakbérindexszel, akkor a helyi lakbért kell a megengedett szintnek tekinteni.

A szabályozást egy 50 négyzetméteres giesingi 2 szobás lakás újbóli bérbeadásának példájával szemléltetjük:

• A lakást először 2014 novemberében vették birtokba, és az új bérleti jogviszony bérleti díja ingyenes.
• A lakást bútorozottan, ideiglenes használatra adják ki. Az új bérlők számára a bérleti díj ingyenes.
• A lakást legutóbb 2013-ban adták bérbe 750 euró hideg bérleti díjért. A bérleti díj új bérleti szerződés esetén nem emelhető.
• A lakást utoljára 1985-ben adták ki, a bérleti díj az utolsó bérlő 2015-ös kiköltözésekor 470 € alapbér volt. A bérleti díj új bérlők esetén kb. 650 € alapbérre emelhető (a müncheni lakbérindex szerint kb. 11,80 €/m2 plusz 10 %).

A megengedett bérleti díj kiszámításához segítséget nyújt a muenchen.de weboldal . Javasoljuk, hogy kérjen tanácsot a Haus und Grundtól.

Mi történik, ha a bérbeadó nem tartja be a lakbérplafont? Először semmi. Az új bérlő azonban bármikor tájékoztatást kérhet a korábbi bérleti díjról. Ha a jelenlegi bérleti díj túl magas, a bérlőnek be kell jelentenie a jogsértést. A bérbeadónak ezután már csak a korábbi bérleti díjra van igénye.

Használt lakás vásárlásakor (első használatba vétel 10/2014 előtt) a korábbi bérleti díj tehát fontos, és egy bizonyos ideig korlátozza a jövedelmet, és így esetleg az ingatlan értékét. Amit szintén figyelembe kell venni: 2016-ra vonatkozóan vannak olyan törvényi törekvések, amelyek jelentősen szigorítják a lakbérindexre vonatkozó előírásokat. A cél a régebbi bérleti szerződések bevonása, ami az új bérbeadások nagy részénél a megengedett bérleti díjak csökkenéséhez vezetne. Azt is szem előtt kell tartani, hogy a lakbérbefagyasztás 2020 után is meghosszabbítható.

A bérleti díjak befagyasztása a kerületekben érvényes:

• München: Aschheim, Aying, Baierbrunn, Brunnthal, Feldkirchen, Garching, Gräfelfing, Grasbrunn, Grünwald, Haar, Höhenkirchen-Siegertsbrunn, Hohenbrunn, Ismaning, Kirchheim b. München, Neubiberg, Neuried, Oberhaching, Oberschleißheim, Ottobrunn, Planegg, Pullach im Isartal, Putzbrunn, Sauerlach, Schäftlarn, Straßlach, Taufkirchen, Unterföhring, Unterhaching, Unterschleißheim
• Fürstenfeldbrucki járás: Egenhofen, Eichenau, Fürstenfeldbruck, Germering, Gröbenzell, Maisach, Olching, Puchheim, Schöngeising, Türkenfeld.
• Freising körzet: Allershausen, Attenkirchen, Eching, Fahrenzhausen, Freising, Haag a. d. Amper, Hallbergmoos, Kranzberg, Langenbach, Marzling, Moosburg a. d. Isar, Neufahrn b. Freising, Wolfersdorf, Zolling.
• Ebersbergi járás: Anzing, Ebersberg, Egmating, Emmering, Forstinning, Frauenneuharting, Glonn, Grafing b. München, Hohenlinden, Kirchseeon, Markt Schwaben, Moosach, Poing, Vaterstetten, Zorneding
• Dachau kerülete: Bergkirchen, Dachau, Haimhausen, Hilgertshausen-Tandern, Karlsfeld, Markt Indersdorf, Petershausen, Schwabhausen, Sulzemoos, Weichs.
• Erding kerület: csak Erdingben

Üdvözlettel, Norbert Verbücheln