Mr. Lodge, Haziran ayından bu yana sadece kiracılar için komisyonsuz daireler sunuyor. Asıl soru şuydu: Piyasa katılımcıları bu değişikliğe nasıl tepki veriyor? Şu anda yeni sistemle 2,5 aylık bir deneyimimiz var. Değişimle birlikte talepte yaklaşık %10'luk bir artış yaşandı. Ev sahiplerinin %90'ından fazlası yeni koşullara uyum sağladı. Kira fiyatları, ortaya çıkan maliyetleri kısmen veya büyük ölçüde telafi etmek amacıyla sağlayıcılar tarafından artırılmıştır. Bu durum piyasa katılımcıları tarafından büyük ölçüde kabul görmüştür.

Dairelere daha kolay erişim öngörüsü gerçeğe dönüştü ve bunu takdir edenler sadece yurtdışından gelen kiracılar değil. Kira ödemesine ek olarak ödenen komisyon artık ortadan kalktı, bu da muhtemel kiracıların daha az likit fon gerektirdiği anlamına geliyor. Ancak, eski sistemin bazı şirketler için hala bir sorun olduğu da ortaya çıktı. Komisyon bir kalemden, kira ise başka bir kalemden ödeniyordu. Bu düşünce tarzı yavaş yavaş ortadan kalkıyor.

Arzın geliştirilmesi:

Ağustos 2015'te arz bir önceki yıla kıyasla daha da daralmıştır ve Eylül ayında en düşük noktasına ulaşacaktır. Eylül ayında tüm sınıflarda (1 ila 4 yatak odalı daireler) çok düşük arz ve kiracılar tarafından birinci sınıf bir alım bekliyoruz.

Ekim/Kasım aylarında, daha büyük apartman bloklarının piyasaya çıkması nedeniyle durumun biraz hafiflemesini bekliyoruz.

Münih giderek kalabalık ve sıkışık bir hale geliyor ve yeni inşaat faaliyetlerinin eksikliği yeterli rahatlamayı sağlayamıyor. Emlak geliştiricileri ve mimarların görüşüne göre, Münih Belediyesi inşaat projelerini hızlı bir şekilde öne çekmek ve daha fazla inşaat hakkı tahsis etmek için daha fazla destek sunabilir. Bu nedenle, çok fazla talebin çok az arzı karşılaması nedeniyle muazzam fiyat baskısının devam etmesi muhtemeldir. Şu anda, yılda 10.000 birim yerine muhtemelen 20.000 birim için inşaat hakkına ihtiyaç duyulacaktır.

Kira kontrolü 01.08.2015 - 31.07.2020

Münih ve çevre ilçelerde 1 Ağustos'tan bu yana yürürlükte olan kira dondurma uygulaması, yeni konutların inşasına yönelik yatırımları desteklemektedir. Ekim 2014'ten itibaren ilk kez kullanılacak olan yeni binalar kira dondurma uygulamasından muaftır. Burada kira, daha sonraki kiralamalar için bile hala serbestçe pazarlık edilebilir.

Kira dondurma uygulaması geçici kullanım amaçlı kiralamalar için de geçerli değildir. Geçici kullanım genellikle mobilyalı dairelerin kiralanması için geçerlidir. Bu daireler proje faaliyetleri vb. için kiralanmaktadır.

Bir dairenin kapsamlı bir şekilde yenilenmesi durumunda bile (dairenin satın alma değerinin yaklaşık 1/3'ü), fren ilk kiralamada geçerli değildir. Sonraki kiralamalar için kira bedeli artırılamaz.

Aşağıdakiler diğer tüm yeni kiralamalar için geçerlidir:

Yeni kiralamalar için önceki kira bedeli aşılamaz. İstisna: Önceki kira bedeli Münih şehri kira endeksinin + %10 altında ise, yeni kiralamalarda bu değere kadar bir artışa izin verilir. İlçelerdeki yerel yönetimlerin bir kira endeksi yoksa, yerel kira izin verilen seviye olarak kabul edilir.

Yönetmelikler, Giesing'de 50 metrekarelik 2 odalı bir dairenin yeni kiralanması örneğiyle açıklanmaktadır:

• Daire ilk olarak Kasım 2014'te kullanılmış olup yeni kiracı için kira bedeli ödenmeyecektir.
• Daire geçici kullanım için mobilyalı olarak kiralanmıştır. Yeni kiracılar için kira ücretsizdir.
• Daire en son 2013 yılında 750 € soğuk kira karşılığında kiraya verilmiştir. Yeni kiracılar için kira bedeli arttırılamaz.
• Daire en son 1985 yılında kiraya verilmiştir, son kiracı 2015 yılında taşındığında kira 470 € temel kiraydı. Yeni kiracılar için kira bedeli yaklaşık 650 € temel kira bedeline yükseltilebilir (Münih şehrinin kira endeksine göre yaklaşık 11,80 €/metrekare artı %10)

İzin verilen kira seviyesinin hesaplanmasına ilişkin yardım muenchen.de adresinde bulunabilir . Haus und Grund'dan danışmanlık almanızı tavsiye ederiz .

Bir ev sahibi kira sınırına uymazsa ne olur? İlk başta bir şey olmaz. Ancak, yeni kiracı istediği zaman önceki kira hakkında bilgi talep edebilir. Mevcut kira çok yüksekse, kiracı ihlali bildirmelidir. Bu durumda ev sahibi sadece önceki kirayı talep edebilir.

İkinci el bir daire satın alırken (10/2014'ten önce ilk kullanım), önceki kira bu nedenle önemlidir ve belirli bir süre için geliri ve dolayısıyla muhtemelen mülkün değerini sınırlar. Ayrıca dikkate alınması gereken hususlar: 2016 yılı için kira endeksine ilişkin düzenlemelerin önemli ölçüde sıkılaştırılmasına yönelik yasal çabalar bulunmaktadır. Amaç eski kira sözleşmelerini de kapsamaktır, bu da yeni kiralamaların büyük bir kısmı için izin verilen kiralarda bir azalmaya yol açacaktır. Kira dondurma uygulamasının 2020'nin ötesine uzatılabileceği de göz önünde bulundurulmalıdır.

Kira dondurma uygulaması ilçelerde geçerlidir:

• Münih bölgesi: Aschheim, Aying, Baierbrunn, Brunnthal, Feldkirchen, Garching, Gräfelfing, Grasbrunn, Grünwald, Haar, Höhenkirchen-Siegertsbrunn, Hohenbrunn, Ismaning, Kirchheim b. Münih, Neubiberg, Neuried, Oberhaching, Oberschleißheim, Ottobrunn, Planegg, Pullach im Isartal, Putzbrunn, Sauerlach, Schäftlarn, Straßlach, Taufkirchen, Unterföhring, Unterhaching, Unterschleißheim
• Fürstenfeldbruck İlçesi: Egenhofen, Eichenau, Fürstenfeldbruck, Germering, Gröbenzell, Maisach, Olching, Puchheim, Schöngeising, Türkenfeld
• Freising bölgesi: Allershausen, Attenkirchen, Eching, Fahrenzhausen, Freising, Haag a. d. Amper, Hallbergmoos, Kranzberg, Langenbach, Marzling, Moosburg a. d. Isar, Neufahrn b. Freising, Wolfersdorf, Zolling
• Ebersberg İlçesi: Anzing, Ebersberg, Egmating, Emmering, Forstinning, Frauenneuharting, Glonn, Grafing b. München, Hohenlinden, Kirchseeon, Markt Schwaben, Moosach, Poing, Vaterstetten, Zorneding
• Dachau Bölgesi: Bergkirchen, Dachau, Haimhausen, Hilgertshausen-Tandern, Karlsfeld, Markt Indersdorf, Petershausen, Schwabhausen, Sulzemoos, Weichs
• Erding Bölgesi: sadece Erding'de

Saygılarımla, Norbert Verbücheln