Din iunie, Mr. Lodge oferă apartamente fără comision exclusiv pentru chiriași. Marea întrebare a fost: Cum reacționează participanții la piață la această schimbare? În acest moment, avem 2,5 luni de experiență cu noul sistem. Schimbarea a fost însoțită de o creștere a cererii de aproximativ 10 %. Mai mult de 90 % dintre proprietari s-au adaptat la noile condiții. Prețurile de închiriere au fost majorate de către furnizori pentru a compensa parțial sau în mare parte costurile suportate. Acest lucru a fost acceptat în mare măsură de participanții la piață.

Accesul mai ușor la apartamente, așa cum se preconiza, a devenit realitate, și nu numai chiriașii din străinătate apreciază acest lucru. Comisionul datorat în plus față de plata chiriei este acum eliminat, ceea ce înseamnă că viitorii chiriași au nevoie de mai puține lichidități. Cu toate acestea, a devenit evident, de asemenea, că vechiul sistem era încă o problemă pentru unele companii. Comisionul era plătit dintr-o oală, iar chiria din alta. Acest mod de gândire dispare treptat.

Dezvoltarea ofertei:

În august 2015, oferta este și mai restrânsă comparativ cu anul precedent și va atinge punctul cel mai scăzut în septembrie. Ne așteptăm la o ofertă foarte scăzută în toate clasele (apartamente cu 1 până la 4 camere) în septembrie și la o absorbție de primă clasă din partea chiriașilor.

În octombrie/noiembrie, ne așteptăm ca situația să se amelioreze ușor datorită apariției pe piață a unor blocuri de apartamente mai mari.

Munchenul devine aglomerat și înghesuit, iar lipsa de noi construcții nu poate oferi o ușurare suficientă. În opinia dezvoltatorilor imobiliari și a arhitecților, orașul München ar putea oferi mai mult sprijin pentru a avansa rapid proiectele de construcție și pentru a aloca mai multe drepturi de construcție. Prin urmare, este probabil ca presiunea imensă asupra prețurilor să rămână, deoarece cererea prea mare se întâlnește cu o ofertă prea mică. În prezent, ar fi necesare, probabil, drepturi de construire pentru 20 000 de unități în loc de 10 000 de unități pe an.

Controlul chiriilor 01.08.2015 - 31.07.2020

Înghețarea chiriilor este în vigoare în München și în districtele învecinate de la 1 august și sprijină investițiile în construcția de noi proprietăți rezidențiale. Clădirile noi cu prima utilizare începând cu octombrie 2014 sunt exceptate de la înghețarea chiriilor. Aici, chiria este în continuare liber negociabilă, chiar și pentru închirierile ulterioare.

De asemenea, înghețarea chiriei nu se aplică închirierilor pentru utilizare temporară. Utilizarea temporară se aplică în general închirierilor de apartamente mobilate. Aceste apartamente sunt închiriate pentru activități de proiect etc.

Chiar și în cazul unei renovări ample a unui apartament (aproximativ 1/3 din valoarea de achiziție a apartamentului), frâna nu se aplică la prima închiriere. Chiria nu poate fi majorată pentru închirierile ulterioare.

Următoarele se aplică tuturor celorlalte închirieri noi:

Chiria anterioară nu poate fi depășită pentru noile închirieri. Excepție: în cazul în care chiria anterioară a fost mai mică decât indicele chiriei din orașul München + 10 %, este permisă o creștere de până la această valoare pentru noi închirieri. În cazul în care municipalitățile districtelor administrative nu au un indice al chiriei, chiria locală obișnuită este considerată a fi nivelul permis.

Reglementările sunt ilustrate prin exemplul unei noi închirieri a unui apartament cu 2 camere în Giesing, cu o suprafață de 50 de metri pătrați:

• Apartamentul a fost ocupat pentru prima dată în noiembrie 2014, iar chiria pentru noua locație este gratuită.
• Apartamentul este închiriat mobilat pentru utilizare temporară. Chiria este gratuită pentru noii chiriași.
• Apartamentul a fost închiriat ultima dată în 2013 pentru o chirie de 750 EUR la rece. Chiria nu poate fi majorată pentru noii chiriași
• Apartamentul a fost închiriat ultima dată în 1985, chiria când ultimul chiriaș s-a mutat în 2015 era de 470 € chirie de bază. Chiria poate fi majorată la aproximativ 650 € chirie de bază pentru noii chiriași (conform indicelui chiriilor din orașul München, aproximativ 11,80 €/mp plus 10 %)

Asistență în calcularea nivelului permis al chiriei poate fi găsită la muenchen.de. Vă recomandăm să solicitați consiliere de la Haus und Grund.

Ce se întâmplă dacă un proprietar nu respectă plafonul de chirie? Nimic la început. Cu toate acestea, noul chiriaș poate solicita oricând informații cu privire la chiria anterioară. Dacă chiria actuală este prea mare, chiriașul trebuie să raporteze încălcarea. În acest caz, proprietarul are dreptul doar la chiria anterioară.

Atunci când se cumpără un apartament la mâna a doua (prima ocupare înainte de 10/2014), chiria anterioară este, prin urmare, importantă și limitează venitul pentru o anumită perioadă de timp și, astfel, posibil valoarea proprietății. Ce trebuie, de asemenea, luat în considerare: Pentru 2016, există eforturi juridice de a înăspri semnificativ reglementările privind indicele chiriei. Scopul este de a include contractele de închiriere mai vechi, ceea ce ar duce la o reducere a chiriilor permise pentru o mare parte a noilor închirieri. De asemenea, trebuie avut în vedere faptul că înghețarea chiriilor poate fi prelungită după 2020.

Înghețarea chiriilor se aplică în districte:

• districtul München: Aschheim, Aying, Baierbrunn, Brunnthal, Feldkirchen, Garching, Gräfelfing, Grasbrunn, Grünwald, Haar, Höhenkirchen, Hohenbrunn, Ismaning, Kirchheim b. München, Neubiberg, Neuried, Oberhaching, Oberschleißheim, Ottobrunn, Planegg, Pullach i. Isartal, Putzbrunn, Sauerlach, Schäftlarn, Straßlach, Taufkirchen, Unterföhring, Unterhaching, Unterschleißheim
• Districtul Fürstenfeldbruck: Egenhofen, Eichenau, Fürstenfeldbruck, Germering, Gröbenzell, Maisach, Olching, Puchheim, Schöngeising, Türkenfeld
• Districtul Freising: Allershausen, Attenkirchen, Eching, Fahrenzhausen, Freising, Haag a. d. Amper, Hallbergmoos, Kranzberg, Langenbach, Marzling, Moosburg a. d. Isar, Neufahrn b. Freising, Wolfersdorf, Zolling
• Districtul Ebersberg: Anzing, Ebersberg, Egmating, Emmering, Forstinning, Frauenneuharting, Glonn, Grafing b. München, Hohenlinden, Kirchseeon, Markt Schwaben, Moosach, Pliening, Poing, Vaterstetten, Zorneding
• Districtul Dachau: Bergkirchen, Dachau, Haimhausen, Hilgertshausen-Tandern, Karlsfeld, Markt Indersdorf, Petershausen, Schwabhausen, Sulzemoos, Weichs
• Districtul Erding: numai în Erding

Cu stimă, Norbert Verbücheln