От юни г-н Mr. Lodge предлага апартаменти без комисиона единствено за наематели. Големият въпрос беше: Как реагират участниците на пазара на тази промяна? Към този момент имаме 2,5 месеца опит с новата система. Преминаването към еврото беше съпроводено с увеличение на търсенето с около 10 %. Повече от 90 % от наемодателите са се адаптирали към новите условия. Доставчиците увеличиха наемните цени, за да компенсират частично или в голяма степен направените разходи. Това бе прието в голяма степен от участниците на пазара.

Предвижданият по-лесен достъп до жилища стана реалност и това се оценява не само от наемателите от чужбина. Комисионата, дължима в допълнение към наемното плащане, вече е премахната, което означава, че бъдещите наематели се нуждаят от по-малко ликвидни средства. Въпреки това стана ясно също така, че старата система все още е проблем за някои компании. Комисионата се е плащала от една банка, а наемът - от друга. Този начин на мислене постепенно изчезва.

Развитие на предлагането:

През август 2015 г. предлагането е още по-ограничено в сравнение с предходната година и ще достигне най-ниската си точка през септември. Очакваме много ниско предлагане във всички класове (апартаменти с 1 до 4 спални) през септември и първокласно усвояване от страна на наемателите.

През октомври/ноември очакваме ситуацията леко да се облекчи поради излизането на пазара на по-големи жилищни блокове.

Мюнхен става пренаселен и тесен, а липсата на ново строителство не може да осигури достатъчно облекчение. По мнението на строителните предприемачи и архитектите град Мюнхен би могъл да предложи по-голяма подкрепа за бързото придвижване на строителните проекти и за отпускането на повече права на строеж. Поради това огромният ценови натиск вероятно ще се запази, тъй като твърде голямото търсене отговаря на твърде малкото предлагане. Понастоящем права на строеж вероятно ще са необходими за 20 000 единици, а не за 10 000 единици годишно.

Контрол на наемите 01.08.2015 г. - 31.07.2020 г.

Замразяването на наемите е в сила в Мюнхен и съседните области от 1 август и подпомага инвестициите в строителството на нови жилищни имоти. Новите сгради с първа употреба от октомври 2014 г. са освободени от замразяването на наемите. При тях наемът все още може да се договаря свободно, дори и при последващо отдаване под наем.

Замразяването на наемите не се прилага и за наеми за временно ползване. Временното ползване обикновено се отнася до отдаването под наем на обзаведени апартаменти. Тези апартаменти се отдават под наем за проектни дейности и др.

Дори в случай на мащабно обновяване на апартамент (приблизително 1/3 от стойността на придобиване на апартамента), спирачката не се прилага за първото отдаване под наем. Наемът не може да бъде увеличаван при последващо отдаване под наем.

За всички останали нови наеми се прилага следното:

Предишният наем не може да бъде надвишаван при ново отдаване под наем. Изключение: Ако предишният наем е бил по-нисък от индекса на наемите в град Мюнхен + 10 %, за нови наеми е позволено увеличение до тази стойност. Ако общините на административните области нямат индекс на наемите, за допустимо ниво се счита местният наем.

Правилата са илюстрирани с примера за ново отдаване под наем на двустайно жилище в Giesing с площ 50 кв. м:

• Жилището е било обитавано за първи път през ноември 2014 г. и наемът за новото наемане е свободен.
• Апартаментът се отдава под наем обзаведен за временно ползване. Наемът за новите наематели е безплатен.
• Жилището е отдадено под наем за последен път през 2013 г. за 750 евро студен наем. Наемът не може да бъде увеличен за нови наематели
• Жилището е отдадено под наем за последен път през 1985 г., като наемът при напускането на последния наемател през 2015 г. е бил 470 евро основен наем. Наемът може да бъде увеличен на около 650 € основен наем за нови наематели (според индекса на наемите в град Мюнхен около 11,80 €/кв.м плюс 10 %)

Съдействие за изчисляване на допустимото ниво на наема може да бъде намерено на адрес muenchen.de. Препоръчваме ви да потърсите съвет от Haus und Grund.

Какво се случва, ако наемодателят не спазва горната граница на наема? Първоначално нищо. Новият наемател обаче може да поиска информация за предишния наем по всяко време. Ако настоящият наем е твърде висок, наемателят трябва да съобщи за нарушението. След това наемодателят има претенции само за предишния наем.

Следователно при закупуване на апартамент втора употреба (първо обитаване преди 10/2014 г.) предишният наем е важен и ограничава доходите за определен период от време, а по този начин евентуално и стойността на имота. Какво също трябва да се има предвид: За 2016 г. има правни усилия за значително затягане на разпоредбите за индекса на наема. Намерението е да се включат и по-старите договори за наем, което би довело до намаляване на допустимите наеми за голяма част от новите наеми. Трябва да се има предвид също така, че замразяването на наемите може да бъде удължено и след 2020 г.

Замразяването на наемите се прилага в районите:

• Област Мюнхен: Aschheim, Aying, Baierbrunn, Brunnthal, Feldkirchen, Garching, Gräfelfing, Grasbrunn, Grünwald, Haar, Höhenkirchen, Hohenbrunn, Ismaning, Kirchheim b. Müchen, Neubiberg, Neuried, Oberhaching, Oberschleißheim, Ottobrunn, Planegg, Pullach im Isartal, Putzbrunn, Sauerlach, Schäftlarn, Straßlach, Taufkirchen, Unterföhring, Unterhaching, Unterschleißheim
• Fürstenfeldbruck: Egenhofen, Eichenau, Fürstenfeldbruck, Germering, Gröbenzell, Maisach, Olching, Puchheim, Schöngeising, Türkenfeld
• Freisinger Landkreis: Allershausen, Attenkirchen, Eching, Fahrenzhausen, Freising, Haag a. d. Amper, Hallbergmoos, Kranzberg, Langenbach, Marzling, Moosburg a. d. Isar, Neufahrn b. Freising, Wolfersdorf, Zolling
• Област Ebersberg: Anzing, Ebersberg, Egmating, Emmering, Forstinning, Frauenneuharting, Glonn, Grafing b. München, Hohenlinden, Kirchseeon, Markt Schwaben, Moosach, Poing, Vaterstetten, Zorneding
• Окръг Dachau: Бергкирхен, Dachau, Haimhausen, Hilgertshausen-Tandern, Karlsfeld, Markt Indersdorf, Petershausen, Schwabhausen, Sulzemoos, Weichs
• Област Erding: само в Erding

Ваш, Norbert Verbücheln