Mr. Lodge od junija ponuja stanovanja brez provizije izključno za najemnike. Glavno vprašanje je bilo: kako se udeleženci na trgu odzivajo na to spremembo? V tem trenutku imamo z novim sistemom že 2,5 meseca izkušenj. Prehod je spremljalo približno 10-odstotno povečanje povpraševanja. Več kot 90 % najemodajalcev se je prilagodilo novim pogojem. Ponudniki so zvišali cene najemnin, da bi delno ali v veliki meri nadomestili nastale stroške. Udeleženci na trgu so to večinoma sprejeli.

Napovedani lažji dostop do stanovanj se je uresničil, česar ne cenijo le najemniki iz tujine. Provizija, ki se plačuje poleg najemnine, je zdaj odpravljena, kar pomeni, da potencialni najemniki potrebujejo manj likvidnih sredstev. Vendar se je pokazalo tudi, da je bil stari sistem za nekatera podjetja še vedno problematičen. Provizija se je plačevala iz enega sklada, najemnina pa iz drugega. Ta način razmišljanja postopoma izginja.

Razvoj ponudbe:

Avgusta 2015 je ponudba v primerjavi s prejšnjim letom še bolj omejena in bo septembra dosegla najnižjo točko. Septembra pričakujemo zelo nizko ponudbo v vseh razredih (1- do 4-sobna stanovanja) in prvovrstni prevzem s strani najemnikov.

V oktobru in novembru pričakujemo, da se bodo razmere nekoliko umirile zaradi prihoda večjih stanovanjskih blokov na trg.

München postaja prenatrpan in utesnjen, pomanjkanje novogradenj pa ne more zagotoviti zadostne razbremenitve. Po mnenju razvijalcev nepremičnin in arhitektov bi lahko mesto München ponudilo več podpore za hitrejšo realizacijo gradbenih projektov in dodelilo več stavbnih pravic. Zato se bo velik pritisk na cene verjetno ohranil, saj se preveliko povpraševanje srečuje s premajhno ponudbo. Trenutno bi bile verjetno potrebne gradbene pravice za 20.000 enot namesto za 10.000 enot na leto.

Nadzor najemnin 01.08.2015 - 31.07.2020

V Münchnu in sosednjih okrožjih od 1. avgusta velja zamrznitev najemnin, ki podpira naložbe v gradnjo novih stanovanjskih objektov. Nove stavbe s prvo uporabo od oktobra 2014 so izvzete iz zamrznitve najemnin. Tu se je mogoče o najemnini še vedno prosto pogajati, tudi za poznejše oddaje v najem.

Zamrznitev najemnin prav tako ne velja za najemnine za začasno uporabo. Začasna uporaba se na splošno nanaša na oddajanje opremljenih stanovanj. Ta stanovanja se oddajajo za projektne dejavnosti itd.

Tudi v primeru obsežne prenove stanovanja (približno 1/3 nabavne vrednosti stanovanja) zavora ne velja za prvo oddajo v najem. Pri nadaljnjih najemih se najemnina ne more zvišati.

Za vse druge nove najeme velja naslednje:

Pri novem oddajanju ni mogoče preseči prejšnje najemnine. Izjema: Če je bila prejšnja najemnina nižja od indeksa najemnin mesta München + 10 %, je za nove najeme dovoljeno povečanje do te vrednosti. Če lokalne oblasti v okrožjih nimajo indeksa najemnin, se za dovoljeno raven šteje lokalna najemnina.

Predpisi so ponazorjeni s primerom nove oddaje dvosobnega stanovanja v Giesingu s 50 kvadratnimi metri:

• Stanovanje je bilo prvič zasedeno novembra 2014, najemnina za novo najemno razmerje pa je brezplačna.
• Stanovanje se oddaja opremljeno za začasno uporabo. Za nove najemnike je najemnina brezplačna.
• Stanovanje je bilo nazadnje oddano v najem leta 2013 za 750 EUR hladne najemnine. Najemnina se za nova najemna razmerja ne sme zvišati
• Stanovanje je bilo nazadnje oddano v najem leta 1985, najemnina ob izselitvi zadnjega najemnika leta 2015 je znašala 470 € osnovne najemnine. Za nove najemnike se najemnina lahko zviša na približno 650 € osnovne najemnine (glede na indeks najemnin mesta München približno 11,80 €/m2 plus 10 %).

Pomoč pri izračunu dovoljene višine najemnine je na voljo na spletni strani muenchen.de. Priporočamo, da se za nasvet obrnete na podjetje Haus und Grund.

Kaj se zgodi, če najemodajalec ne upošteva zgornje meje najemnine? Sprva nič. Vendar lahko novi najemnik kadar koli zahteva podatke o prejšnji višini najemnine. Če je trenutna najemnina previsoka, mora najemnik prijaviti kršitev. Najemodajalec ima nato pravico zahtevati le prejšnjo najemnino.

Pri nakupu rabljenega stanovanja (prva vselitev pred 10/2014) je torej prejšnja najemnina pomembna in omejuje dohodek za določeno obdobje in s tem morda vrednost nepremičnine. Kaj je prav tako treba upoštevati: Za leto 2016 obstajajo pravna prizadevanja za bistveno zaostritev predpisov za indeks najemnine. Namen je vključiti starejše najemne pogodbe, kar bi privedlo do znižanja dovoljenih najemnin za velik del novih najemnih pogodb. Upoštevati je treba tudi, da se lahko zamrznitev najemnin podaljša po letu 2020.

Zamrznitev najemnin se uporablja v okrožjih:

• Okrožje München: Aschheim, Aying, Baierbrunn, Brunnthal, Feldkirchen, Garching, Gräfelfing, Grasbrunn, Grünwald, Haar, Höhenkirchen, Hohenbrunn, Ismaning, Kirchheim b. München, Neubiberg, Neuried, Oberhaching, Oberschleißheim, Ottobrunn, Planegg, Pullach im Isartal, Putzbrunn, Sauerlach, Schäftlarn, Straßlach, Taufkirchen, Unterföhring, Unterhaching, Unterschleißheim
• Okrožje Fürstenfeldbruck: Egenhofen, Eichenau, Fürstenfeldbruck, Germering, Gröbenzell, Maisach, Olching, Puchheim, Schöngeising, Türkenfeld
• okrožje Freising: Allershausen, Attenkirchen, Eching, Fahrenzhausen, Freising, Haag a. d. Amper, Hallbergmoos, Kranzberg, Langenbach, Marzling, Moosburg a. d. Isar, Neufahrn b. Freising, Wolfersdorf, Zolling
• Okrožje Ebersberg: Anzing, Ebersberg, Egmating, Emmering, Forstinning, Frauenneuharting, Glonn, Grafing b. München, Hohenlinden, Kirchseeon, Markt Schwaben, Moosach, Poing, Vaterstetten, Zorneding
• okrožje Dachau: Bergkirchen, Dachau, Haimhausen, Hilgertshausen-Tandern, Karlsfeld, Markt Indersdorf, Petershausen, Schwabhausen, Sulzemoos, Weichs
• Okrožje Erding: samo v Erdingu

Vaš, Norbert Verbücheln