З червня Mr. Lodge пропонує квартири без комісії виключно для орендарів. Основним питанням було: як учасники ринку реагують на цю зміну? На даний момент ми маємо 2,5 місяці досвіду роботи з новою системою. Перехід супроводжувався збільшенням попиту приблизно на 10 %. Понад 90 % орендодавців пристосувалися до нових умов. Орендодавці підвищили ціни на оренду, щоб частково або повністю компенсувати понесені витрати. Це було в основному прийнято учасниками ринку.

Прогнозоване полегшення доступу до квартир стало реальністю, і це оцінили не лише орендарі з-за кордону. Відтепер скасовано комісію, яка сплачується додатково до орендної плати, а це означає, що потенційні орендарі потребують менше ліквідних коштів. Однак стало також очевидно, що стара система все ще залишається проблемою для деяких компаній. Комісія сплачувалася з однієї каси, а орендна плата - з іншої. Такий спосіб мислення поступово зникає.

Розвиток пропозиції:

У серпні 2015 року пропозиція ще більше скоротилася порівняно з минулим роком і досягне найнижчої точки у вересні. У вересні ми очікуємо дуже низьку пропозицію у всіх класах (від 1 до 4-х кімнатних квартир) і першокласне заповнення орендарями.

У жовтні/листопаді ми очікуємо, що ситуація дещо покращиться завдяки появі на ринку великих житлових комплексів.

Мюнхен стає переповненим і тісним, і відсутність нового будівництва не може забезпечити достатнього полегшення. На думку девелоперів і архітекторів, місто Мюнхен могло б запропонувати більше підтримки, щоб швидше реалізовувати будівельні проекти і надавати більше прав на будівництво. Таким чином, величезний ціновий тиск, ймовірно, збережеться, оскільки занадто великий попит відповідає занадто малій пропозиції. Наразі права на будівництво, ймовірно, знадобляться для 20 000 одиниць, а не 10 000 одиниць на рік.

Регулювання орендної плати 01.08.2015 - 31.07.2020

Замороження орендної плати діє в Мюнхені та сусідніх районах з 1 серпня і підтримує інвестиції в будівництво нових житлових об'єктів. Новобудови, здані в експлуатацію з жовтня 2014 року, звільняються від заморожування орендної плати. Тут орендна плата залишається вільно обговорюваною, навіть для наступних здач в оренду.

Замороження орендної плати також не поширюється на оренду в тимчасове користування. Тимчасове користування, як правило, стосується оренди мебльованих квартир. Такі квартири здаються в оренду для проектної діяльності тощо.

Навіть у випадку капітального ремонту квартири (приблизно 1/3 від вартості придбання квартири) гальмо не застосовується до першої орендної плати. Орендна плата не може бути збільшена для наступних здач в оренду.

До всіх інших нових орендних договорів застосовується наступне:

Попередня орендна плата не може бути перевищена при новій здачі в оренду. Виняток: якщо попередня орендна плата була нижчою за індекс орендної плати міста Мюнхена + 10 %, то при новій оренді дозволяється підвищення орендної плати до цієї величини. Якщо місцеві органи влади в районах не мають індексу орендної плати, дозволеним рівнем вважається місцева орендна плата.

Правила проілюстровано на прикладі нової оренди 2-кімнатної квартири в Giesing площею 50 квадратних метрів:

• Квартира була вперше заселена в листопаді 2014 року, і орендна плата для нового орендаря є вільною.
• Квартира здається в тимчасове користування з меблями. Для нових орендарів орендна плата не стягується.
• Востаннє квартира здавалася в оренду в 2013 році за 750 євро без ПДВ. Орендна плата не може бути збільшена для нових орендарів
• Востаннє квартира була здана в оренду в 1985 році, орендна плата на момент виселення останнього орендаря в 2015 році становила 470 євро базової орендної плати. Орендна плата може бути збільшена до приблизно 650 євро базової орендної плати для нових орендарів (згідно з індексом орендної плати в Мюнхені приблизно 11,80 євро/кв.м плюс 10 %)

Допомогу в розрахунку допустимого рівня орендної плати можна знайти на сайті muenchen.de. Ми рекомендуємо звернутися за консультацією до Haus und Grund.

Що станеться, якщо орендодавець не дотримується граничного рівня орендної плати? Спочатку нічого. Однак новий орендар може в будь-який момент запросити інформацію про попередню орендну плату. Якщо поточна орендна плата занадто висока, орендар повинен повідомити про порушення. Тоді орендодавець може претендувати лише на попередню орендну плату.

При купівлі б/в квартири (перше заселення до 10/2014) попередня орендна плата має важливе значення і обмежує дохід за певний період часу, а отже, можливо, і вартість нерухомості. Що також потрібно враховувати: У 2016 році планується суттєве посилення законодавчих норм щодо індексу орендної плати. Метою є включення старих договорів оренди, що призведе до зниження допустимої орендної плати для значної частини нових договорів оренди. Слід також мати на увазі, що заморожування орендної плати може бути продовжено після 2020 року.

Замороження орендної плати застосовується в районах:

• Мюнхенський район: Aschheim, Aying, Baierbrunn, Brunnthal, Feldkirchen, Garching, Gräfelfing, Grasbrunn, Grünwald, Haar, Höhenkirchen, Hohenbrunn, Ismaning, Kirchheim b. Мюнхен, Neubiberg, Neuried, Oberhaching, Oberschleißheim, Ottobrunn, Planegg, Pullach im Isartal, Putzbrunn, Sauerlach, Schäftlarn, Straßlach-Dingharting, Taufkirchen, Unterföhring, Unterhaching, Unterschleißheim
• Район Fürstenfeldbruck: Egenhofen, Eichenau, Fürstenfeldbruck, Germering, Gröbenzell, Maisach, Olching, Puchheim, Schöngeising, Türkenfeld
• Район Фрайзінга: Аллерсгаузен, Аттенкірхен, Ехінг, Fahrenzhausen, Freising, Хааг а. д. Ампер, Hallbergmoos, Krzanica, Langenbach, Marzling, Moosburg a. d. Isar, Neufahrn b. Freising, Wolfersdorf, Zolling
• Район Еберсберг: Анцінг, Еберсберг, Егматінг, Еммерінг, Форстіннінг, Фрауеннойхартінг, Глонн, Графінг б. Мюнхен, Гогенлінден, Кірхзеон, Markt Schwaben, Moosach, Poing, Vaterstetten, Zorneding
• Район Dachau: Бергкірхен, Dachau, Haimhausen, Gillingham, Karlsfeld, Markt Indersdorf, Petershausen, Schwabhausen, Sulzemoos, Weichs
• Район Ердінг: тільки в Ердінг

З повагою, Норберт Вербюхельн