Mr. Lodge nabízí od června byty bez provize výhradně pro nájemníky. Hlavní otázka zněla: Jak na tuto změnu reagují účastníci trhu? V tuto chvíli máme s novým systémem 2,5 měsíce zkušeností. Přechod na nový systém byl doprovázen nárůstem poptávky o přibližně 10 %. Více než 90 % pronajímatelů se novým podmínkám přizpůsobilo. Poskytovatelé zvýšili ceny pronájmů, aby částečně nebo z velké části kompenzovali vzniklé náklady. To bylo účastníky trhu z velké části akceptováno.

Předpokládaný snadnější přístup k bytům se stal skutečností, což ocenili nejen nájemníci ze zahraničí. Provize placená navíc k platbě nájemného je nyní eliminována, což znamená, že potenciální nájemníci potřebují méně likvidních prostředků. Ukázalo se však také, že starý systém byl pro některé společnosti stále problémem. Provize se platila z jednoho hrnce a nájemné z jiného. Tento způsob uvažování postupně mizí.

Vývoj nabídky:

V srpnu 2015 je nabídka ve srovnání s předchozím rokem ještě nižší a v září dosáhne svého minima. V září očekáváme velmi nízkou nabídku ve všech třídách (byty s 1 až 4 ložnicemi) a prvotřídní zájem nájemníků.

V říjnu/listopadu očekáváme mírné uvolnění situace díky příchodu větších bytových domů na trh.

Mnichov začíná být přeplněný a stísněný a nedostatečná nová stavební aktivita nemůže přinést dostatečnou úlevu. Podle názoru developerů a architektů by město Mnichov mohlo nabídnout větší podporu, aby se stavební projekty urychleně prosadily, a přidělit více stavebních práv. Obrovský tlak na ceny tak pravděpodobně zůstane zachován, protože příliš velká poptávka se setkává s příliš malou nabídkou. V současné době by bylo pravděpodobně zapotřebí stavebních práv pro 20 000 jednotek místo 10 000 jednotek ročně.

Regulace nájemného 01.08.2015 - 31.07.2020

Od 1. srpna platí v Mnichově a sousedních okresech zmrazení nájemného, které podporuje investice do výstavby nových bytových nemovitostí. Na novostavby s prvním užíváním od října 2014 se zmrazení nájemného nevztahuje. Zde je nájemné stále volně sjednatelné, a to i při následných pronájmech.

Zmrazení nájemného se rovněž nevztahuje na pronájmy k dočasnému užívání. Dočasné užívání se obecně vztahuje na pronájmy zařízených bytů. Tyto byty jsou pronajímány za účelem projektové činnosti apod.

Ani v případě rozsáhlé rekonstrukce bytu (cca 1/3 pořizovací hodnoty bytu) se brzda nevztahuje na první pronájem. Při dalších pronájmech nelze nájemné zvyšovat.

Pro všechny ostatní nové pronájmy platí následující:

U nových pronájmů nelze překročit předchozí nájemné. Výjimka: Pokud bylo předchozí nájemné nižší než index nájemného města Mnichov + 10 %, je pro nové pronájmy povoleno zvýšení až do této hodnoty. Pokud místní úřady v okresech nemají index nájemného, považuje se za povolenou výši místní nájemné.

Předpisy jsou ilustrovány na příkladu nového pronájmu dvoupokojového bytu v Giesingu o rozloze 50 m2:

• Byt byl poprvé obsazen v listopadu 2014 a nájemné za nový nájem je volné.
• Byt se pronajímá zařízený k dočasnému užívání. Pro nové nájemce je nájemné zdarma.
• Byt byl naposledy pronajat v roce 2013 za studené nájemné 750 €. Nájemné nesmí být pro nové nájemce zvýšeno
• Byt byl naposledy pronajat v roce 1985, nájemné při odstěhování posledního nájemníka v roce 2015 činilo 470 € základní nájemné. Pro nové nájemníky lze nájemné zvýšit na cca 650 € základního nájemného (dle indexu nájemného města Mnichov cca 11,80 €/m2 plus 10 %).

Pomoc při výpočtu přípustné výše nájemného naleznete na stránkách muenchen.de. Doporučujeme vyhledat poradenství u společnosti Haus und Grund.

Co se stane, pokud pronajímatel nedodrží maximální výši nájemného? Zpočátku nic. Nový nájemce si však může kdykoli vyžádat informace o předchozí výši nájemného. Pokud je aktuální nájemné příliš vysoké, musí nájemce porušení oznámit. Pronajímatel pak má nárok pouze na předchozí nájemné.

Při koupi bytu z druhé ruky (první obsazení před 10/2014) je tedy předchozí nájemné důležité a omezuje příjem po určitou dobu, a tím případně i hodnotu nemovitosti. Co je také třeba vzít v úvahu: Pro rok 2016 existují zákonné snahy o výrazné zpřísnění předpisů pro index nájemného. Záměrem je zahrnout i starší nájemní smlouvy, což by vedlo ke snížení přípustného nájemného u velké části nových pronájmů. Je třeba mít rovněž na paměti, že zmrazení nájemného může být prodlouženo i po roce 2020.

Zmrazení nájemného platí v okresech:

• V okrese Mnichov: Aschheim, Aying, Baierbrunn, Brunnthal, Feldkirchen, Garching, Gräfelfing, Grasbrunn, Grünwald, Haar, Höhenkirchen-Siegertsbrunn, Hohenbrunn, Ismaning, Kirchheim b. Mnichov, Neubiberg, Neuried, Oberhaching, Oberschleißheim, Ottobrunn, Planegg, Pullach im Isartal, Putzbrunn, Sauerlach, Schäftlarn, Straßlach, Taufkirchen, Unterföhring, Unterhaching, Unterschleißheim
• Okres Fürstenfeldbruck: Egenhofen, Eichenau, Fürstenfeldbruck, Germering, Gröbenzell, Maisach, Olching, Puchheim, Schöngeising, Türkenfeld
• okres Freising: Allershausen, Attenkirchen, Eching, Fahrenzhausen, Freising, Haag a. d. Amper, Hallbergmoos, Kranzberg, Langenbach, Marzling, Moosburg a. d. Isar, Neufahrn b. Freising, Wolfersdorf, Zolling
• Okres Ebersberg: Anzing, Ebersberg, Egmating, Emmering, Forstinning, Frauenneuharting, Glonn, Grafing b. München, Hohenlinden, Kirchseeon, Markt Schwaben, Moosach, Poing, Vaterstetten
• Okres Dachau: Bergkirchen, Dachau, Haimhausen, Hilgertshausen-Tandern, Karlsfeld, Markt Indersdorf, Petershausen, Schwabhausen, Sulzemoos, Weichs
• Okres Erding: pouze v Erdingu

S pozdravem, Norbert Verbücheln