Mr Lodge har tilbudt provisjonsfrie leiligheter eksklusivt for leietakere siden juni. Det store spørsmålet var: Hvordan reagerer markedsaktørene på denne endringen? På dette tidspunktet har vi 2,5 måneders erfaring med det nye systemet. Overgangen har medført en økning i etterspørselen på rundt 10 %. Mer enn 90 % av utleierne har tilpasset seg de nye vilkårene. Tilbyderne har økt leieprisene for helt eller delvis å kompensere for de påløpte kostnadene. Dette ble i stor grad akseptert av markedsaktørene.

Den spådde lettere tilgangen på leiligheter har blitt en realitet, og det er ikke bare leietakere fra utlandet som setter pris på dette. Provisjonen som skal betales i tillegg til leien, er nå fjernet, noe som betyr at potensielle leietakere trenger mindre likvide midler. Det viste seg imidlertid også at det gamle systemet fortsatt var et problem for enkelte selskaper. Provisjonen ble betalt fra én pott og leien fra en annen. Denne tankegangen er gradvis i ferd med å forsvinne.

Utviklingen av tilbudet:

I august 2015 er tilbudet enda strammere sammenlignet med året før, og vil nå sitt laveste punkt i september. Vi forventer et svært lavt tilbud i alle klasser (1- til 4-romsleiligheter) i september, og at leietakerne vil ta opp leilighetene i første klasse.

I oktober/november forventer vi at situasjonen vil avta noe som følge av at større leilighetsblokker kommer på markedet.

München begynner å bli overfylt og trangbodd, og den manglende nybyggingsaktiviteten kan ikke avhjelpe situasjonen i tilstrekkelig grad. Eiendomsutviklere og arkitekter mener at byen München kunne tilby mer støtte for å få fortgang i byggeprosjekter og tildele flere byggeretter. Det enorme prispresset vil derfor sannsynligvis vedvare, ettersom for stor etterspørsel møter for lite tilbud. I dag ville det sannsynligvis vært behov for byggeretter til 20 000 enheter i stedet for 10 000 enheter per år.

Husleieregulering 01.08.2015 - 31.07.2020

Husleiereguleringen har vært i kraft i München og de omkringliggende bydelene siden 1. august og støtter investeringer i bygging av nye boliger. Nye bygninger som tas i bruk for første gang fra oktober 2014, er unntatt fra husleiestoppet. Her er leien fortsatt fritt omsettelig, også ved senere utleie.

Leiestoppet gjelder heller ikke for utleie til midlertidig bruk. Midlertidig bruk gjelder som regel utleie av møblerte leiligheter. Disse leilighetene leies ut til prosjektvirksomhet og lignende.

Selv ved omfattende oppussing av en leilighet (ca. 1/3 av leilighetens anskaffelsesverdi) gjelder ikke bremsen ved første utleie. Leien kan ikke økes ved senere utleie.

Følgende gjelder for alle andre nye utleieforhold:

Den tidligere leien kan ikke overskrides ved ny utleie. Unntak: Hvis den tidligere leien var lavere enn husleieindeksen for München + 10 %, er det tillatt å øke leien opp til denne verdien ved ny utleie. Hvis de lokale myndighetene i bydelene ikke har en husleieindeks, anses den lokale husleien å være det tillatte nivået.

Reglene illustreres med et eksempel på en ny utleie av en 2-roms leilighet på 50 kvadratmeter i Giesing:

• Leiligheten ble første gang bebodd i november 2014, og leien for det nye leieforholdet er gratis.
• Leiligheten leies ut møblert for midlertidig bruk. Leien er gratis for nye leietakere.
• Leiligheten ble sist utleid i 2013 for 750 euro i kaldleie. Leien kan ikke økes for nye leieforhold.
• Leiligheten ble sist utleid i 1985, og leien da den siste leietakeren flyttet ut i 2015 var 470 euro i grunnleie. Leien kan økes til ca. 650 € grunnleie for nye leietakere (i henhold til husleieindeksen for München by ca. 11,80 €/kvm pluss 10 %).

Du finner hjelp til å beregne det tillatte leienivået på muenchen.de. Vi anbefaler at du søker råd hos Haus und Grund.

Hva skjer hvis utleier ikke overholder leietaket? I første omgang skjer det ingenting. Den nye leietakeren kan imidlertid når som helst be om informasjon om den tidligere leien. Hvis den nåværende leien er for høy, må leietakeren rapportere overtredelsen. Utleier har da kun krav på den tidligere leien.

Ved kjøp av en brukt leilighet (første gangs innflytting før 10/2014) er den tidligere husleien derfor viktig og begrenser inntekten i en viss periode, og dermed muligens også boligens verdi. Hva man også må være oppmerksom på: For 2016 er det lovfestet en betydelig innstramming i regelverket for husleieindeksen. Intensjonen er å inkludere eldre leieavtaler, noe som vil føre til en reduksjon i de tillatte leiene for en stor andel av nye leieforhold. Det bør også tas i betraktning at husleiefrysen kan bli forlenget utover 2020.

Husleiefrysen gjelder i distriktene:

• München-distriktet: Aschheim, Aying, Baierbrunn, Brunnthal, Feldkirchen, Garching, Gräfelfing, Grasbrunn, Grünwald, Haar, Höhenkirchen-Siegertsbrunn, Hohenbrunn, Ismaning, Kirchheim b. München, Neubiberg, Neuried, Oberhaching, Oberschleißheim, Ottobrunn, Planegg, Pullach i. Isartal, Putzbrunn, Sauerlach, Schäftlarn, Straßlach-Dingharting, Taufkirchen, Unterföhring, Unterhaching, Unterschleißheim
• Distriktet Fürstenfeldbruck: Egenhofen, Eichenau, Fürstenfeldbruck, Germering, Gröbenzell, Maisach, Olching, Puchheim, Schöngeising, Türkenfeld
• Freising distrikt: Allershausen, Attenkirchen, Eching, Fahrenzhausen, Freising, Haag a. d. Amper, Hallbergmoos, Kranzberg, Langenbach, Marzling, Moosburg a. d. Isar, Neufahrn b. Freising, Wolfersdorf, Zolling
• Distrikt Ebersberg: Anzing, Ebersberg, Egmating, Emmering, Forstinning, Frauenneuharting, Glonn, Grafing b. München, Hohenlinden, Kirchseeon, Markt Schwaben, Moosach, Pliening, Poing, Vaterstetten, Zorneding
• Distrikt Dachau: Bergkirchen, Dachau, Haimhausen, Hilgertshausen-Tandern, Karlsfeld, Markt Indersdorf, Petershausen, Schwabhausen, Sulzemoos, Weichs
• Distrikt Erding: bare i Erding

Med vennlig hilsen Norbert Verbücheln