Mr. Lodge har tilbudt kommissionsfrie lejligheder udelukkende til lejere siden juni. Det store spørgsmål var: Hvordan reagerer markedsdeltagerne på denne ændring? På nuværende tidspunkt har vi 2,5 måneders erfaring med det nye system. Overgangen har været ledsaget af en stigning i efterspørgslen på omkring 10 %. Mere end 90 % af udlejerne har tilpasset sig de nye betingelser. Udbyderne har hævet lejepriserne for helt eller delvist at kompensere for de påløbne omkostninger. Dette blev i vid udstrækning accepteret af markedsdeltagerne.

Den forudsagte lettere adgang til lejligheder er blevet en realitet, og det er ikke kun lejere fra udlandet, der sætter pris på dette. Den provision, der skal betales ud over huslejen, er nu fjernet, hvilket betyder, at potentielle lejere har brug for færre likvide midler. Det viste sig dog også, at det gamle system stadig var et problem for nogle virksomheder. Provisionen blev betalt fra én pulje og huslejen fra en anden. Denne måde at tænke på er gradvist ved at forsvinde.

Udviklingen i udbuddet:

I august 2015 er udbuddet endnu strammere i forhold til året før og vil nå sit laveste punkt i september. Vi forventer et meget lavt udbud i alle klasser (1- til 4-værelses lejligheder) i september og en førsteklasses udnyttelse af lejerne.

I oktober/november forventer vi, at situationen vil lette en smule, fordi der kommer større boligblokke på markedet.

München er ved at blive overfyldt og trang, og manglen på nybyggeri kan ikke afhjælpe situationen tilstrækkeligt. Ifølge ejendomsudviklere og arkitekter kunne byen München tilbyde mere støtte for at fremskynde byggeprojekter og tildele flere byggerettigheder. Det enorme prispres vil derfor sandsynligvis fortsætte, da for stor efterspørgsel møder for lille udbud. På nuværende tidspunkt ville der sandsynligvis være brug for byggeretter til 20.000 enheder i stedet for 10.000 enheder om året.

Huslejekontrol 01.08.2015 - 31.07.2020

Huslejestoppet har været i kraft i München og de omkringliggende distrikter siden 1. august og støtter investeringer i opførelsen af nye boliger. Nybyggeri med første ibrugtagning fra oktober 2014 er undtaget fra huslejestoppet. Her kan lejen stadig forhandles frit, også ved efterfølgende udlejning.

Huslejestoppet gælder heller ikke for udlejning til midlertidig brug. Midlertidig brug gælder generelt for udlejning af møblerede lejligheder. Disse lejligheder udlejes til projektaktiviteter osv.

Selv i tilfælde af omfattende renovering af en lejlighed (ca. 1/3 af lejlighedens anskaffelsesværdi) gælder bremsen ikke for den første udlejning. Lejen kan ikke forhøjes ved efterfølgende udlejninger.

Følgende gælder for alle andre nye udlejninger:

Den tidligere leje må ikke overskrides ved nyudlejning. Undtagelse: Hvis den tidligere leje lå under lejeindekset for byen München + 10 %, er en stigning på op til denne værdi tilladt ved nyudlejning. Hvis de lokale myndigheder i distrikterne ikke har et huslejeindeks, anses den lokale husleje for at være det tilladte niveau.

Reglerne illustreres med et eksempel på en ny udlejning af en 2-værelses lejlighed i Giesing på 50 kvadratmeter:

• Lejligheden blev beboet første gang i november 2014, og lejen for det nye lejemål er gratis.
• Lejligheden udlejes møbleret til midlertidig brug. Lejen er gratis for nye lejere.
• Lejligheden blev sidst udlejet i 2013 til € 750 i kold husleje. Huslejen kan ikke forhøjes for nye lejemål.
• Lejligheden blev sidst udlejet i 1985, og da den sidste lejer flyttede ud i 2015, var lejen €470 i grundleje. Lejen kan forhøjes til ca. 650 € grundleje for nye lejere (ifølge lejeindekset for byen München ca. 11,80 €/kvm plus 10 %).

Hjælp til beregning af det tilladte huslejeniveau findes på muenchen.de. Vi anbefaler at søge rådgivning hos Haus und Grund.

Hvad sker der, hvis en udlejer ikke overholder huslejeloftet? I første omgang ingenting. Den nye lejer kan dog til enhver tid anmode om oplysninger om den tidligere husleje. Hvis den nuværende husleje er for høj, skal lejeren indberette overtrædelsen. Udlejeren har så kun krav på den tidligere leje.

Ved køb af en brugt lejlighed (første indflytning før 10/2014) er den tidligere husleje derfor vigtig og begrænser indkomsten i en vis periode og dermed muligvis ejendommens værdi. Hvad man også skal være opmærksom på: I 2016 er der lovmæssige bestræbelser på at stramme reglerne for huslejeindekset betydeligt. Hensigten er at inkludere ældre lejekontrakter, hvilket vil føre til en reduktion af de tilladte huslejer for en stor del af nyudlejningerne. Man skal også være opmærksom på, at huslejestoppet kan blive forlænget ud over 2020.

Huslejestoppet gælder i distrikterne:

• München-distriktet: Aschheim, Aying, Baierbrunn, Brunnthal, Feldkirchen, Garching, Gräfelfing, Grasbrunn, Grünwald, Haar, Höhenkirchen, Hohenbrunn, Ismaning, Kirchheim b. München, Neubiberg, Neuried, Oberhaching, Oberschleißheim, Ottobrunn, Planegg, Pullach im Isartal, Putzbrunn, Sauerlach, Schäftlarn, Straßlach, Taufkirchen, Unterföhring, Unterhaching, Unterschleißheim
• Distrikt Fürstenfeldbruck: Egenhofen, Eichenau, Fürstenfeldbruck, Germering, Gröbenzell, Maisach, Olching, Puchheim, Schöngeising, Türkenfeld
• Distrikt Freising: Allershausen, Attenkirchen, Eching, Fahrenzhausen, Freising, Haag a. d. Amper, Hallbergmoos, Kranzberg, Langenbach, Marzling, Moosburg a. d. Isar, Neufahrn b. Freising, Wolfersdorf, Zolling
• Distrikt Ebersberg: Anzing, Ebersberg, Egmating, Emmering, Forstinning, Frauenneuharting, Glonn, Grafing b. München, Hohenlinden, Kirchseeon, Markt Schwaben, Moosach, Pliening, Poing, Vaterstetten, Zorneding
• Distriktet Dachau: Bergkirchen, Dachau, Haimhausen, Hilgertshausen-Tandern, Karlsfeld, Markt Indersdorf, Petershausen, Schwabhausen, Sulzemoos, Weichs
• Distriktet Erding: kun i Erding

Med venlig hilsen Norbert Verbücheln