Mr. Lodge erbjuder sedan i juni provisionsfria lägenheter exklusivt för hyresgäster. Den stora frågan var: Hur reagerar marknadsaktörerna på denna förändring? Vid det här laget har vi 2,5 månaders erfarenhet av det nya systemet. Övergången har åtföljts av en ökad efterfrågan på cirka 10 %. Mer än 90 % av hyresvärdarna har anpassat sig till de nya villkoren. Hyrespriserna höjdes av leverantörerna för att helt eller delvis kompensera för de uppkomna kostnaderna. Detta accepterades i stort sett av marknadsaktörerna.

Den förutspådda lättare tillgången till lägenheter har blivit verklighet, och det är inte bara hyresgäster från utlandet som uppskattar detta. Den provision som skulle betalas utöver hyran är nu borttagen, vilket innebär att blivande hyresgäster behöver mindre likvida medel. Men det visade sig också att det gamla systemet fortfarande var ett problem för en del bolag. Provisionen betalades från en pott och hyran från en annan. Detta tankesätt försvinner successivt.

Utvecklingen av utbudet:

I augusti 2015 är utbudet ännu stramare jämfört med föregående år och kommer att nå sin lägsta punkt i september. Vi förväntar oss ett mycket lågt utbud i alla klasser (1- till 4-rumslägenheter) i september och ett förstklassigt uttag av hyresgästerna.

I oktober/november förväntar vi oss att situationen kommer att lätta något på grund av att större lägenhetskomplex kommer ut på marknaden.

München börjar bli trångt och trångbott och bristen på nybyggnation kan inte ge tillräcklig avlastning. Fastighetsutvecklare och arkitekter anser att staden München skulle kunna erbjuda mer stöd för att snabbt få fram byggprojekt och tilldela fler byggrätter. Den enorma prispressen kommer därför sannolikt att kvarstå, eftersom en alltför stor efterfrågan möter ett alltför litet utbud. I dagsläget skulle det sannolikt behövas byggrätter för 20.000 enheter snarare än 10.000 enheter per år.

Hyresreglering 01.08.2015 - 31.07.2020

Hyresstoppet har varit i kraft i München och angränsande distrikt sedan den 1 augusti och stöder investeringar i byggandet av nya bostadsfastigheter. Nya byggnader med första användning från oktober 2014 är undantagna från hyresstoppet. Här är hyran fortfarande fritt förhandlingsbar, även för efterföljande uthyrningar.

Hyresstoppet gäller inte heller för uthyrning för tillfällig användning. Tillfällig användning gäller i allmänhet uthyrning av möblerade lägenheter. Dessa lägenheter hyrs ut för projektverksamhet etc.

Även vid omfattande renovering av en lägenhet (ca 1/3 av lägenhetens anskaffningsvärde) gäller inte hyresstoppet vid den första uthyrningen. Hyran kan inte höjas för efterföljande uthyrningar.

För alla andra nyuthyrningar gäller följande:

Den tidigare hyran får inte överskridas vid nyuthyrning. Undantag: Om den tidigare hyran låg under hyresindex för staden München + 10 %, är en höjning upp till detta värde tillåten vid nyuthyrning. Om kommunerna i de administrativa distrikten inte har något hyresindex anses den lokala hyran vara den tillåtna nivån.

Bestämmelserna illustreras med ett exempel på en nyuthyrning av en 2-rumslägenhet i Giesing på 50 kvadratmeter:

• Lägenheten beboddes första gången i november 2014 och hyran för den nya uthyrningen är gratis.
• Lägenheten hyrs ut möblerad för tillfälligt bruk. Hyran är gratis för nya hyresgäster.
• Lägenheten hyrdes senast ut 2013 för 750 euro i kallhyra. Hyran får inte höjas för nya hyresgäster.
• Lägenheten hyrdes senast ut 1985, hyran när den sista hyresgästen flyttade ut 2015 var 470 € bashyra. Hyran kan höjas till ca 650 € i kallhyra för nya hyresgäster (enligt hyresindex för staden München ca 11,80 €/kvm plus 10 %)

Hjälp med att beräkna den tillåtna hyresnivån finns på muenchen.de. Vi rekommenderar att du söker råd från Haus und Grund.

Vad händer om en hyresvärd inte följer hyrestaket? Ingenting till en början. Den nya hyresgästen kan dock när som helst begära information om den tidigare hyran. Om den nuvarande hyran är för hög måste hyresgästen rapportera överträdelsen. Hyresvärden har då bara rätt till den tidigare hyran.

Vid köp av en begagnad lägenhet (första inflyttning före 10/2014) är den tidigare hyran därför viktig och begränsar inkomsten under en viss tidsperiod och därmed eventuellt värdet på fastigheten. Vad som också måste beaktas: För 2016 finns det rättsliga strävanden att avsevärt skärpa reglerna för hyresindex. Avsikten är att även äldre hyresavtal ska omfattas, vilket skulle leda till en sänkning av de tillåtna hyrorna för en stor del av nyuthyrningarna. Man bör också ha i åtanke att hyresstoppet kan komma att förlängas bortom 2020.

Hyresstoppet gäller i stadsdelarna:

• München-distriktet: Aschheim, Aying, Baierbrunn, Brunnthal, Feldkirchen, Garching, Gräfelfing, Grasbrunn, Grünwald, Haar, Höhenkirchen, Hohenbrunn, Ismaning, Kirchheim b. München, Neubiberg, Neuried, Oberhaching, Oberschleißheim, Ottobrunn, Planegg, Pullach im Isartal, Putzbrunn, Sauerlach, Schäftlarn, Straßlach, Unterföhring, Unterhaching, Unterschleißheim, Taufkirchen, Unterschleißheim
• Distriktet Fürstenfeldbruck: Egenhofen, Eichenau, Fürstenfeldbruck, Germering, Gröbenzell, Maisach, Olching, Puchheim, Schöngeising, Türkenfeld
• Freising distrikt: Allershausen, Attenkirchen, Eching, Fahrenzhausen, Freising, Haag a. d. Amper, Hallbergmoos, Kranzberg, Langenbach, Marzling, Moosburg a. d. Isar, Neufahrn b. Freising, Wolfersdorf, Zolling
• Distriktet Ebersberg: Anzing, Ebersberg, Egmating, Emmering, Forstinning, Frauenneuharting, Glonn, Grafing b. München, Hohenlinden, Kirchseeon, Markt Schwaben, Moosach, Pliening, Poing, Vaterstetten, Zorneding
• Distrikt Dachau: Bergkirchen, Dachau, Haimhausen, Hilgertshausen-Tandern, Karlsfeld, Markt Indersdorf, Petershausen, Schwabhausen, Sulzemoos, Weichs
• District of Erding: endast i Erding

Med vänlig hälsning, Norbert Verbücheln