Mr. Lodge biedt sinds juni exclusief voor huurders provisievrije appartementen aan. De grote vraag was: Hoe reageren marktdeelnemers op deze verandering? Op dit moment hebben we 2,5 maand ervaring met het nieuwe systeem. De omschakeling ging gepaard met een stijging van de vraag met ongeveer 10%. Meer dan 90% van de verhuurders heeft zich aangepast aan de nieuwe voorwaarden. De huurprijzen werden door de aanbieders verhoogd om de gemaakte kosten gedeeltelijk of grotendeels te compenseren. Dit werd grotendeels geaccepteerd door de marktdeelnemers.

De voorspelde gemakkelijkere toegang tot flats is werkelijkheid geworden, en het zijn niet alleen huurders uit het buitenland die dit waarderen. De commissie die bovenop de huur moet worden betaald, is nu afgeschaft, wat betekent dat kandidaat-huurders minder liquide middelen nodig hebben. Het werd echter ook duidelijk dat het oude systeem voor sommige bedrijven nog steeds een probleem was. De commissie werd uit de ene pot betaald en de huur uit een andere. Deze manier van denken is geleidelijk aan het verdwijnen.

De ontwikkeling van het aanbod:

In augustus 2015 is het aanbod nog krapper dan vorig jaar en zal in september het dieptepunt bereiken. We verwachten een zeer laag aanbod in alle klassen (1- tot 4-kamerappartementen) in september en een eersteklas opname door huurders.

In oktober/november verwachten we dat de situatie iets zal afnemen doordat er grotere flatblokken op de markt komen.

München wordt overvol en krap, en het gebrek aan nieuwbouw kan niet voor voldoende verlichting zorgen. Volgens projectontwikkelaars en architecten zou de stad München meer ondersteuning kunnen bieden om bouwprojecten snel te realiseren en meer bouwrechten toe te wijzen. De immense prijsdruk zal daarom waarschijnlijk aanhouden, aangezien er te veel vraag is en te weinig aanbod. Op dit moment zouden er waarschijnlijk bouwrechten nodig zijn voor 20.000 eenheden in plaats van 10.000 eenheden per jaar.

Huurcontrole 01.08.2015 - 31.07.2020

De huurstop is sinds 1 augustus van kracht in München en de aangrenzende districten en ondersteunt investeringen in de bouw van nieuwe woningen. Nieuwe gebouwen met eerste ingebruikname vanaf oktober 2014 zijn vrijgesteld van de huurbevriezing. Hier is de huur nog steeds vrij onderhandelbaar, zelfs voor latere verhuringen.

De huurbevriezing geldt ook niet voor verhuur voor tijdelijk gebruik. Tijdelijk gebruik is meestal van toepassing op de verhuur van gemeubileerde appartementen. Deze appartementen worden verhuurd voor projectactiviteiten, enz.

Zelfs in het geval van een uitgebreide renovatie van een flat (ongeveer 1/3 van de aankoopwaarde van de flat), is de huurbevriezing niet van toepassing op de eerste verhuur. De huurprijs kan niet worden verhoogd voor volgende verhuringen.

Voor alle andere nieuwe verhuringen geldt het volgende:

Bij nieuwe verhuringen mag de vorige huurprijs niet worden overschreden. Uitzondering: als de vorige huurprijs onder de huurindex van de stad München + 10% lag, is een verhoging tot deze waarde toegestaan voor nieuwe verhuringen. Als de gemeenten van de administratieve districten geen huurindex hebben, wordt de lokale huur beschouwd als het toegestane niveau.

De voorschriften worden geïllustreerd aan de hand van het voorbeeld van een nieuwe verhuur van een 2-kamerappartement in Giesing met 50 vierkante meter:

• De flat werd voor het eerst bewoond in november 2014 en de huur voor de nieuwe huurovereenkomst is vrij.
• De flat wordt gemeubileerd verhuurd voor tijdelijk gebruik. De huur is gratis voor nieuwe huurders.
• De flat is voor het laatst verhuurd in 2013 voor € 750 koude huur. De huur mag niet verhoogd worden voor nieuwe huurders.
• De flat is voor het laatst verhuurd in 1985, de huurprijs toen de laatste huurder in 2015 vertrok was € 470 kale huur. De huur mag worden verhoogd tot ongeveer € 650 kale huur voor nieuwe huurders (volgens de huurindex van de stad München ongeveer € 11,80/m2 plus 10%).

Hulp bij het berekenen van de toegestane huurprijs vind je op muenchen.de. We raden aan advies in te winnen bij Haus und Grund.

Wat gebeurt er als een verhuurder zich niet aan het huurplafond houdt? In eerste instantie niets. De nieuwe huurder kan echter op elk moment informatie opvragen over de vorige huurprijs. Als de huidige huurprijs te hoog is, moet de huurder de overtreding melden. De verhuurder heeft dan alleen nog recht op de vorige huur.

Bij de aankoop van een tweedehandse flat (eerste bewoning vóór 10/2014) is de vorige huur dus belangrijk en beperkt het de inkomsten voor een bepaalde periode en dus mogelijk de waarde van de woning. Waar je ook rekening mee moet houden: voor 2016 zijn er wettelijke inspanningen om de regels voor de huurindex aanzienlijk aan te scherpen. Het is de bedoeling om oudere huurovereenkomsten mee te nemen, wat zou leiden tot een verlaging van de toegestane huurprijzen voor een groot deel van de nieuwe verhuringen. Er moet ook rekening worden gehouden met een mogelijke verlenging van de huurbevriezing tot na 2020.

De huurbevriezing geldt in de stadsdelen:

• München district: Aschheim, Aying, Baierbrunn, Feldkirchen, Garching, Gräfelfing, Grasbrunn, Grünwald, Haar, Höhenkirchen, Hohenbrunn, Ismaning, Kirchheim b. München, Neubiberg, Neuried, Oberhaching, Oberschleißheim, Ottobrunn, Planegg, Pullach i. Isartal, Putzbrunn, Sauerlach, Planegg, Schäftlarn, Straßlach im Isartal, Taufkirchen, Unterföhring, Unterhaching, Unterschleißheim.
• Kreis Fürstenfeldbruck: Egenhofen, Eichenau, Fürstenfeldbruck, Germering, Gröbenzell, Maisach, Olching, Puchheim, Schöngeising, Türkenfeld
• Kreis Freising: Allershausen, Attenkirchen, Eching, Fahrenzhausen, Freising, Haag a. d. Amper, Hallbergmoos, Kranzberg, Langenbach, Marzling, Moosburg a. d. Isar, Neufahrn b. Freising, Wolfersdorf, Zolling
• District Ebersberg: Anzing, Ebersberg, Egmating, Emmering, Forstinning, Frauenneuharting, Glonn, Grafing b. München, Hohenlinden, Kirchseeon, Markt Schwaben, Moosach, Pliening, Poing, Vaterstetten, Zorneding
• District Dachau: Bergkirchen, Dachau, Haimhausen, Hilgertshausen-Tandern, Karlsfeld, Markt Indersdorf, Petershausen, Schwabhausen, Sulzemoos, Weichs
• District Erding: alleen in Erding

Met vriendelijke groet, Norbert Verbücheln