Mr. Lodge ponúka od júna byty bez provízie výlučne pre nájomníkov. Hlavná otázka znela: Ako na túto zmenu reagujú účastníci trhu? V tejto chvíli máme s novým systémom 2,5 mesiaca skúseností. Prechod na euro bol sprevádzaný nárastom dopytu o približne 10 %. Viac ako 90 % prenajímateľov sa prispôsobilo novým podmienkam. Poskytovatelia zvýšili ceny prenájmu, aby čiastočne alebo z veľkej časti kompenzovali vzniknuté náklady. Účastníci trhu to vo veľkej miere akceptovali.

Predpokladaný ľahší prístup k bytom sa stal skutočnosťou, čo ocenili nielen nájomníci zo zahraničia. Provízia, ktorá sa platila popri platbe nájomného, sa teraz zrušila, čo znamená, že potenciálni nájomníci potrebujú menej likvidných prostriedkov. Ukázalo sa však aj to, že starý systém bol pre niektoré spoločnosti stále problémom. Provízia sa platila z jednej banky a nájomné z druhej. Tento spôsob myslenia postupne mizne.

Vývoj ponuky:

V auguste 2015 je ponuka v porovnaní s predchádzajúcim rokom ešte napätejšia a v septembri dosiahne najnižšiu úroveň. V septembri očakávame veľmi nízku ponuku vo všetkých triedach (1- až 4-izbové byty) a prvotriedny záujem nájomníkov.

V októbri/novembri očakávame mierne uvoľnenie situácie v dôsledku príchodu väčších bytových domov na trh.

Mníchov sa stáva preplneným a stiesneným a nedostatok nových stavebných aktivít nemôže poskytnúť dostatočnú úľavu. Podľa názoru developerov a architektov by mesto Mníchov mohlo ponúknuť väčšiu podporu, aby sa stavebné projekty urýchlili a pridelilo sa viac stavebných práv. Obrovský tlak na ceny preto pravdepodobne zostane zachovaný, keďže príliš veľký dopyt sa stretáva s príliš malou ponukou. V súčasnosti by bolo pravdepodobne potrebných stavebných práv na 20 000 jednotiek namiesto 10 000 jednotiek ročne.

Kontrola nájomného 01.08.2015 - 31.07.2020

Zmrazenie nájomného platí v Mníchove a susedných okresoch od 1. augusta a podporuje investície do výstavby nových obytných nehnuteľností. Na novostavby s prvým užívaním od októbra 2014 sa zmrazenie nájomného nevzťahuje. Tu je nájomné stále voľne dohodnuteľné, a to aj pri následných prenájmoch.

Zmrazenie nájomného sa nevzťahuje ani na prenájmy na dočasné užívanie. Dočasné užívanie sa vo všeobecnosti vzťahuje na prenájom zariadených bytov. Tieto byty sa prenajímajú na projektové aktivity atď.

Aj v prípade rozsiahlej rekonštrukcie bytu (cca 1/3 obstarávacej hodnoty bytu) sa brzda nevzťahuje na prvý prenájom. Pri ďalších prenájmoch sa nájomné nemôže zvýšiť.

Na všetky ostatné nové prenájmy sa vzťahujú nasledujúce ustanovenia:

Pri nových prenájmoch sa nesmie prekročiť predchádzajúce nájomné. Výnimka: Ak bolo predchádzajúce nájomné nižšie ako index nájomného mesta Mníchov + 10 %, je pri nových prenájmoch povolené zvýšenie až do tejto hodnoty. Ak miestne úrady v okresoch nemajú index nájomného, za povolenú úroveň sa považuje miestne nájomné.

Predpisy ilustruje príklad nového prenájmu 2-izbového bytu v meste Giesing s rozlohou 50 m2:

• Byt bol prvýkrát obsadený v novembri 2014 a nájomné za nový nájom je bezplatné.
• Byt sa prenajíma zariadený na dočasné užívanie. Nájomné pre nových nájomcov je bezplatné.
• Byt bol naposledy prenajatý v roku 2013 za studené nájomné 750 €. Nájomné sa nesmie zvyšovať pre nové nájomné zmluvy
• Byt bol naposledy prenajatý v roku 1985, nájomné pri odsťahovaní posledného nájomcu v roku 2015 bolo 470 € základné nájomné. Nájomné sa môže zvýšiť na približne 650 € základné nájomné pre nových nájomcov (podľa indexu nájomného mesta Mníchov približne 11,80 €/m2 plus 10 %)

Pomoc pri výpočte prípustnej výšky nájomného nájdete na stránke muenchen.de. Odporúčame vyhľadať poradenstvo v spoločnosti Haus und Grund.

Čo sa stane, ak prenajímateľ nedodrží maximálnu výšku nájomného? Spočiatku nič. Nový nájomca však môže kedykoľvek požiadať o informácie o predchádzajúcom nájomnom. Ak je súčasné nájomné príliš vysoké, musí nájomca oznámiť porušenie. Prenajímateľ má potom nárok len na predchádzajúce nájomné.

Pri kúpe bytu z druhej ruky (prvé obsadenie pred 10/2014) je teda predchádzajúce nájomné dôležité a obmedzuje príjem na určité obdobie, a tým aj prípadne hodnotu nehnuteľnosti. Čo je tiež potrebné vziať do úvahy: Na rok 2016 existujú právne snahy o výrazné sprísnenie predpisov pre index nájomného. Zámerom je zahrnúť aj staršie nájomné zmluvy, čo by viedlo k zníženiu prípustného nájomného pre veľkú časť nových nájmov. Treba mať tiež na pamäti, že zmrazenie nájomného sa môže predĺžiť aj po roku 2020.

Zmrazenie nájomného sa uplatňuje v okresoch:

• Mníchov: Aschheim, Aying, Baierbrunn, Brunnthal, Feldkirchen, Garching, Gräfelfing, Grasbrunn, Grünwald, Haar, Höhenkirchen-Siegertsbrunn, Hohenbrunn, Ismaning, Kirchheim b. Mníchov, Neubiberg, Neuried, Oberhaching, Oberschleißheim, Ottobrunn, Planegg, Pullach im Isartal, Putzbrunn, Sauerlach, Schäftlarn, Straßlach, Taufkirchen, Unterföhring, Unterhaching, Unterschleißheim
• Okres Fürstenfeldbruck: Egenhofen, Eichenau, Fürstenfeldbruck, Germering, Gröbenzell, Maisach, Olching, Puchheim, Schöngeising, Türkenfeld
• okres Freising: Allershausen, Attenkirchen, Eching, Fahrenzhausen, Freising, Haag a. d. Amper, Hallbergmoos, Kranzberg, Langenbach, Marzling, Moosburg a. d. Isar, Neufahrn b. Freising, Wolfersdorf, Zolling
• Okres Ebersberg: Anzing, Ebersberg, Egmating, Emmering, Forstinning, Frauenneuharting, Glonn, Grafing b. München, Hohenlinden, Kirchseeon, Markt Schwaben, Moosach, Poing, Vaterstetten, Zorneding
• Okres Dachau: Bergkirchen, Dachau, Haimhausen, Hilgertshausen-Tandern, Karlsfeld, Markt Indersdorf, Petershausen, Schwabhausen, Sulzemoos, Weichs
• Okres Erding: len v Erdingu

Váš, Norbert Verbücheln