Ο Mr. Lodge προσφέρει διαμερίσματα χωρίς προμήθεια αποκλειστικά για τους ενοικιαστές από τον Ιούνιο. Το μεγάλο ερώτημα ήταν: Πώς αντιδρούν οι συμμετέχοντες στην αγορά σε αυτή την αλλαγή; Σε αυτό το σημείο, έχουμε 2,5 μήνες εμπειρίας με το νέο σύστημα. Η μετάβαση συνοδεύτηκε από αύξηση της ζήτησης κατά περίπου 10 %. Περισσότερο από το 90 % των ιδιοκτητών έχουν προσαρμοστεί στους νέους όρους. Οι πάροχοι αύξησαν τις τιμές ενοικίασης προκειμένου να αντισταθμίσουν εν μέρει ή σε μεγάλο βαθμό το κόστος που προέκυψε. Αυτό έγινε σε μεγάλο βαθμό αποδεκτό από τους συμμετέχοντες στην αγορά.

Η προβλεπόμενη ευκολότερη πρόσβαση σε διαμερίσματα έγινε πραγματικότητα, και δεν είναι μόνο οι ενοικιαστές από το εξωτερικό που το εκτιμούν αυτό. Η προμήθεια που καταβάλλεται επιπλέον της πληρωμής του ενοικίου έχει πλέον καταργηθεί, πράγμα που σημαίνει ότι οι υποψήφιοι ενοικιαστές απαιτούν λιγότερα ρευστά κεφάλαια. Ωστόσο, έγινε επίσης εμφανές ότι το παλιό σύστημα εξακολουθούσε να αποτελεί πρόβλημα για ορισμένες εταιρείες. Η προμήθεια πληρωνόταν από ένα ταμείο και το ενοίκιο από ένα άλλο. Αυτός ο τρόπος σκέψης εξαφανίζεται σταδιακά.

Η ανάπτυξη της προσφοράς:

Τον Αύγουστο του 2015, η προσφορά είναι ακόμη πιο περιορισμένη σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος και θα φτάσει στο χαμηλότερο σημείο της τον Σεπτέμβριο. Αναμένουμε πολύ χαμηλή προσφορά σε όλες τις κατηγορίες (διαμερίσματα 1 έως 4 υπνοδωματίων) τον Σεπτέμβριο και μια πρώτης τάξεως απορρόφηση από τους ενοικιαστές.

Τον Οκτώβριο/Νοέμβριο, αναμένουμε ότι η κατάσταση θα χαλαρώσει ελαφρώς λόγω των μεγαλύτερων πολυκατοικιών που θα βγουν στην αγορά.

Το Μόναχο γίνεται γεμάτο και στενόχωρο και η έλλειψη νέας οικοδομικής δραστηριότητας δεν μπορεί να προσφέρει επαρκή ανακούφιση. Κατά τη γνώμη των εργολάβων ακινήτων και των αρχιτεκτόνων, η πόλη του Μονάχου θα μπορούσε να προσφέρει περισσότερη υποστήριξη προκειμένου να προωθηθούν γρήγορα τα οικοδομικά έργα και να χορηγηθούν περισσότερα δικαιώματα οικοδόμησης. Η τεράστια πίεση των τιμών είναι επομένως πιθανό να παραμείνει, καθώς η υπερβολικά μεγάλη ζήτηση συναντά την υπερβολικά μικρή προσφορά. Επί του παρόντος, τα δικαιώματα δόμησης θα χρειάζονταν μάλλον για 20.000 μονάδες αντί για 10.000 μονάδες ετησίως.

Έλεγχος ενοικίων 01.08.2015 - 31.07.2020

Το πάγωμα των ενοικίων ισχύει στο Μόναχο και τις γειτονικές περιφέρειες από την 1η Αυγούστου και στηρίζει τις επενδύσεις στην κατασκευή νέων κατοικιών. Τα νέα κτίρια με πρώτη χρήση από τον Οκτώβριο του 2014 εξαιρούνται από το πάγωμα των ενοικίων. Εδώ, το μίσθωμα εξακολουθεί να είναι ελεύθερα διαπραγματεύσιμο, ακόμη και για μεταγενέστερες μισθώσεις.

Το πάγωμα των ενοικίων δεν ισχύει επίσης για τις μισθώσεις για προσωρινή χρήση. Η προσωρινή χρήση ισχύει γενικά για ενοικιάσεις επιπλωμένων διαμερισμάτων. Τα διαμερίσματα αυτά ενοικιάζονται για δραστηριότητες έργων κ.λπ.

Ακόμη και σε περίπτωση εκτεταμένης ανακαίνισης ενός διαμερίσματος (περίπου το 1/3 της αξίας κτήσης του διαμερίσματος), το φρένο δεν ισχύει για την πρώτη μίσθωση. Το μίσθωμα δεν μπορεί να αυξηθεί για τις επόμενες μισθώσεις.

Για όλες τις υπόλοιπες νέες μισθώσεις ισχύουν τα ακόλουθα:

Το προηγούμενο μίσθωμα δεν μπορεί να ξεπεραστεί για νέες μισθώσεις. Εξαίρεση: Εάν το προηγούμενο μίσθωμα ήταν χαμηλότερο από τον δείκτη ενοικίου της πόλης του Μονάχου + 10 %, επιτρέπεται αύξηση μέχρι αυτή την τιμή για νέες μισθώσεις. Εάν οι δήμοι των διοικητικών περιφερειών δεν διαθέτουν δείκτη ενοικίου, ως επιτρεπόμενο επίπεδο θεωρείται το τοπικό ενοίκιο.

Οι κανονισμοί απεικονίζονται στο παράδειγμα μιας νέας μίσθωσης ενός διαμερίσματος 2 δωματίων στο Giesing με 50 τετραγωνικά μέτρα:

• Το διαμέρισμα κατοικήθηκε για πρώτη φορά τον Νοέμβριο του 2014 και το μίσθωμα για τη νέα μίσθωση είναι ελεύθερο.
• Το διαμέρισμα ενοικιάζεται επιπλωμένο για προσωρινή χρήση. Το μίσθωμα είναι δωρεάν για τους νέους ενοικιαστές.
• Το διαμέρισμα εκμισθώθηκε για τελευταία φορά το 2013 για 750 ευρώ ψυχρό ενοίκιο. Το μίσθωμα δεν μπορεί να αυξηθεί για νέους ενοικιαστές.
• Το διαμέρισμα εκμισθώθηκε τελευταία φορά το 1985, το ενοίκιο κατά την αποχώρηση του τελευταίου ενοικιαστή το 2015 ήταν 470 € βασικό ενοίκιο. Το μίσθωμα μπορεί να αυξηθεί σε 650 € περίπου βασικό μίσθωμα για νέους ενοικιαστές (σύμφωνα με τον δείκτη ενοικίου της πόλης του Μονάχου περίπου 11,80 €/τ.μ. συν 10 %).

Βοήθεια για τον υπολογισμό του επιτρεπόμενου επιπέδου ενοικίου μπορείτε να βρείτε στην ιστοσελίδα muenchen.de. Συνιστούμε να ζητήσετε συμβουλές από την Haus und Grund.

Τι συμβαίνει εάν ένας ιδιοκτήτης δεν συμμορφώνεται με το ανώτατο όριο ενοικίου; Αρχικά τίποτα. Ωστόσο, ο νέος ενοικιαστής μπορεί ανά πάσα στιγμή να ζητήσει πληροφορίες σχετικά με το προηγούμενο μίσθωμα. Εάν το τρέχον ενοίκιο είναι υπερβολικά υψηλό, ο ενοικιαστής πρέπει να αναφέρει την παράβαση. Στη συνέχεια, ο ιδιοκτήτης έχει αξίωση μόνο για το προηγούμενο μίσθωμα.

Κατά την αγορά ενός μεταχειρισμένου διαμερίσματος (πρώτη κατοχή πριν από τον 10/2014), το προηγούμενο μίσθωμα είναι επομένως σημαντικό και περιορίζει το εισόδημα για ένα ορισμένο χρονικό διάστημα και συνεπώς ενδεχομένως την αξία του ακινήτου. Τι πρέπει επίσης να ληφθεί υπόψη: Για το 2016, υπάρχουν νομικές προσπάθειες να αυστηροποιηθούν σημαντικά οι κανονισμοί για τον δείκτη ενοικίου. Η πρόθεση είναι να συμπεριληφθούν παλαιότερες μισθωτικές συμβάσεις, γεγονός που θα οδηγήσει σε μείωση των επιτρεπόμενων μισθωμάτων για μεγάλο ποσοστό νέων μισθώσεων. Θα πρέπει επίσης να ληφθεί υπόψη ότι το πάγωμα των ενοικίων μπορεί να παραταθεί και μετά το 2020.

Το πάγωμα των ενοικίων ισχύει στις περιφέρειες:

• Μόναχο: Aschheim, Aying, Baierbrunn, Brunnthal, Feldkirchen, Garching, Gräfelfing, Grasbrunn, Grünwald, Haar, Höhenkirchen-Siegertsbrunn, Hohenbrunn, Ismaning, Kirchheim b. Μόναχο, Neubiberg, Neuried, Oberhaching, Oberschleißheim, Ottobrunn, Planegg, Pullach im Isartal, Putzbrunn, Sauerlach, Schäftlarn, Straßlach, Taufkirchen, Unterföhring, Unterhaching, Unterschleißheim
• Fürstenfeldbruck: Egenhofen, Eichenau, Fürstenfeldbruck, Germering, Gröbenzell, Maisach, Olching, Puchheim, Schöngeising, Türkenfeld
• Freising: Allershausen, Attenkirchen, Eching, Fahrenzhausen, Freising, Haag a. d. Amper, Hallbergmoos, Kranzberg, Langenbach, Marzling, Moosburg a. d. Isar, Neufahrn b. Freising, Wolfersdorf, Zolling
• Περιφέρεια Ebersberg: Anzing, Ebersberg, Egmating, Emmering, Forstinning, Frauenneuharting, Glonn, Grafing b. München, Hohenlinden, Kirchseeon, Markt Schwaben, Moosach, Poing, Vaterstetten, Zorneding
• Περιφέρεια Dachau: Bergkirchen, Dachau, Haimhausen, Hilgertshausen-Tandern, Karlsfeld, Markt Indersdorf, Petershausen, Schwabhausen, Sulzemoos, Weichs
• Περιφέρεια Erding: μόνο στο Erding

Με εκτίμηση, Norbert Verbücheln