Od czerwca Mr. Lodge oferuje mieszkania bez prowizji wyłącznie dla najemców. Najważniejsze pytanie brzmiało: jak uczestnicy rynku reagują na tę zmianę? W tym momencie mamy 2,5 miesiąca doświadczenia z nowym systemem. Przejściu na nowy system towarzyszył wzrost popytu o około 10%. Ponad 90% wynajmujących dostosowało się do nowych warunków. Dostawcy usług podnieśli ceny wynajmu, aby częściowo lub w znacznym stopniu zrekompensować poniesione koszty. Zostało to w dużej mierze zaakceptowane przez uczestników rynku.

Przewidywany łatwiejszy dostęp do mieszkań stał się rzeczywistością i doceniają to nie tylko najemcy z zagranicy. Prowizja płatna dodatkowo do czynszu została wyeliminowana, co oznacza, że potencjalni najemcy potrzebują mniej płynnych środków. Okazało się jednak, że stary system nadal stanowił problem dla niektórych firm. Prowizja była płacona z jednej puli, a czynsz z drugiej. Ten sposób myślenia stopniowo zanika.

Rozwój podaży:

W sierpniu 2015 r. podaż jest jeszcze bardziej napięta w porównaniu z rokiem ubiegłym i osiągnie najniższy poziom we wrześniu. Spodziewamy się bardzo niskiej podaży we wszystkich klasach (mieszkania od 1 do 4 sypialni) we wrześniu i pierwszorzędnej absorpcji przez najemców.

W październiku/listopadzie spodziewamy się nieznacznego złagodzenia sytuacji ze względu na pojawienie się na rynku większych bloków mieszkalnych.

Monachium staje się zatłoczone i ciasne, a brak nowych inwestycji budowlanych nie może przynieść wystarczającej ulgi. W opinii deweloperów i architektów miasto Monachium mogłoby zaoferować większe wsparcie w celu szybkiego przyspieszenia projektów budowlanych i przyznania większej liczby praw do budowy. W związku z tym prawdopodobnie utrzyma się ogromna presja cenowa, ponieważ zbyt duży popyt spotyka się ze zbyt małą podażą. Obecnie prawa do budowy byłyby prawdopodobnie potrzebne dla 20 000 jednostek, a nie 10 000 jednostek rocznie.

Kontrola czynszów 01.08.2015 - 31.07.2020

Zamrożenie czynszów obowiązuje w Monachium i sąsiednich okręgach od 1 sierpnia i wspiera inwestycje w budowę nowych nieruchomości mieszkalnych. Nowe budynki, które zostały oddane do użytku po raz pierwszy od października 2014 r., są zwolnione z zamrożenia czynszu. W tym przypadku czynsz jest nadal swobodnie negocjowany, nawet w przypadku kolejnych wynajmów.

Zamrożenie czynszu nie ma również zastosowania do najmu do użytku tymczasowego. Użytkowanie tymczasowe dotyczy zazwyczaj wynajmu umeblowanych mieszkań. Mieszkania te są wynajmowane na potrzeby działań projektowych itp.

Nawet w przypadku rozległego remontu mieszkania (ok. 1/3 wartości nabycia mieszkania) hamulec nie ma zastosowania do pierwszego wynajmu. Czynsz nie może zostać podwyższony w przypadku kolejnych wynajmów.

Poniższe ma zastosowanie do wszystkich innych nowych wynajmów:

Poprzedni czynsz nie może zostać przekroczony w przypadku nowych wynajmów. Wyjątek: Jeśli poprzedni czynsz był niższy niż wskaźnik czynszu miasta Monachium + 10%, podwyżka do tej wartości jest dozwolona w przypadku nowego najmu. Jeśli władze lokalne w dzielnicach nie mają wskaźnika czynszu, lokalny czynsz uznaje się za dopuszczalny poziom.

Przepisy zostały zilustrowane na przykładzie nowego wynajmu 2-pokojowego mieszkania w Giesing o powierzchni 50 metrów kwadratowych:

• Mieszkanie zostało po raz pierwszy zasiedlone w listopadzie 2014 r., a czynsz za nowy najem jest wolny.
• Mieszkanie jest wynajmowane umeblowane do tymczasowego użytku. Czynsz jest wolny dla nowych najemców.
• Mieszkanie było ostatnio wynajmowane w 2013 roku za 750 euro zimnego czynszu. Czynsz nie może zostać podwyższony dla nowych najemców
• Mieszkanie było ostatnio wynajmowane w 1985 roku, czynsz, gdy ostatni najemca wyprowadził się w 2015 roku, wynosił 470 euro czynszu podstawowego. Czynsz może zostać podwyższony do ok. 650 € czynszu podstawowego dla nowych najemców (zgodnie ze wskaźnikiem czynszu miasta Monachium ok. 11,80 €/m kw. plus 10%).

Pomoc w obliczeniu dopuszczalnego poziomu czynszu można znaleźć na stronie muenchen.de. Zalecamy zasięgnięcie porady w Haus und Grund.

Co się stanie, jeśli wynajmujący nie zastosuje się do limitu czynszu? Na początku nic. Nowy najemca może jednak w każdej chwili zażądać informacji o poprzednim czynszu. Jeśli obecny czynsz jest zbyt wysoki, najemca musi zgłosić naruszenie. Wynajmujący ma wtedy roszczenie tylko do poprzedniego czynszu.

Przy zakupie mieszkania z drugiej ręki (pierwsze zasiedlenie przed 10/2014 r.) poprzedni czynsz jest zatem ważny i ogranicza dochód przez określony czas, a tym samym ewentualnie wartość nieruchomości. Co również należy wziąć pod uwagę: W 2016 r. podejmowane są działania prawne mające na celu znaczne zaostrzenie przepisów dotyczących wskaźnika czynszu. Intencją jest uwzględnienie starszych umów najmu, co doprowadziłoby do obniżenia dopuszczalnych czynszów dla dużej części nowych umów najmu. Należy również pamiętać, że zamrożenie czynszów może zostać przedłużone poza rok 2020.

Zamrożenie czynszów obowiązuje w dzielnicach:

• Okręg Monachium: Aschheim, Aying, Baierbrunn, Brunnthal, Feldkirchen, Garching, Gräfelfing, Grasbrunn, Grünwald, Haar, Höhenkirchen, Hohenbrunn, Ismaning, Kirchheim b. Monachium, Neubiberg, Neuried, Oberhaching, Oberschleißheim, Ottobrunn, Planegg, Pullach i. Isartal, Putzbrunn, Sauerlach, Schäftlarn, Straßlach, Taufkirchen, Unterhaching, Unterschleißheim
• Okręg Fürstenfeldbruck: Egenhofen, Eichenau, Fürstenfeldbruck, Germering, Gröbenzell, Maisach, Olching, Puchheim, Schöngeising, Türkenfeld
• Okręg Freising: Allershausen, Attenkirchen, Eching, Fahrenzhausen, Freising, Haag a. d. Amper, Hallbergmoos, Kranzberg, Langenbach, Marzling, Moosburg a. d. Isar, Neufahrn b. Freising, Wolfersdorf, Zolling
• Okręg Ebersberg: Anzing, Ebersberg, Egmating, Emmering, Forstinning, Frauenneuharting, Glonn, Grafing b. München, Hohenlinden, Kirchseeon, Markt Schwaben, Moosach, Pliening, Poing, Vaterstetten, Zorneding.
• Okręg Dachau: Bergkirchen, Dachau, Haimhausen, Hilgertshausen-Tandern, Karlsfeld, Markt Indersdorf, Petershausen, Schwabhausen, Sulzemoos, Weichs
• Okręg Erding: tylko w Erding

Z poważaniem, Norbert Verbücheln