Os intervenientes no mercado adaptaram-se à nova situação na sequência da alteração da lei (1 de junho de 2015): Já não são os inquilinos que pagam a comissão da agência, mas sim os senhorios. Foi um processo de adaptação difícil para todos os intervenientes no mercado, mas parece ter sido amplamente concluído. A Mr Lodge conseguiu manter e alargar a sua posição de líder de mercado na mediação de apartamentos e casas mobilados no primeiro trimestre de 2016 e registou um aumento da procura após um segundo semestre de 2015 um pouco mais fraco.
O mercado dos apartamentos mobilados no 1º trimestre de 2016 - Mr Lodge regista uma procura crescente
No segmento dos apartamentos de 2 a 4 quartos, o número de vendas foi sensivelmente idêntico ao do ano anterior. Devido a uma oferta insuficiente no segmento dos apartamentos T1, não foi possível alcançar os resultados muito bons do ano anterior. Em particular, registou-se uma falta de apartamentos de 1 quarto na gama de preços até cerca de 1000 euros. Surpreendentemente, o mercado absorveu em grande parte a oferta de novos grandes blocos de apartamentos. Não estão previstas grandes construções para 2016, o que significa que a oferta deverá continuar a ser insuficiente e muito cara este ano.
Períodos de vacatura:
Nos meses de inverno, tal como nos anos anteriores, nem sempre foi possível garantir que os apartamentos fossem arrendados sem vagas. Houve excesso de ofertas e de vagas em alguns dos apartamentos para arrendamento.
As razões para este facto são múltiplas:
- Localizações urbanas com menor procura
- O mobiliário e os acessórios dos apartamentos não estão actualizados
- Falta de Internet
- ausência de máquina de lavar e secar roupa no apartamento (para apartamentos de 2 assoalhadas e maiores)
- falta de um segundo quarto (para os apartamentos de 3 assoalhadas)
- Renda demasiado elevada
- Exigências restritivas do senhorio
- outros motivos
Perspectivas:
As perspectivas para os próximos meses são favoráveis. A experiência mostra que a oferta de apartamentos é particularmente reduzida em setembro, pelo que as renovações de apartamentos existentes ou o mobiliário de imóveis novos devem ser concluídos o mais cedo possível, a fim de serem incluídos na oferta em tempo útil. A procura é mais moderada no quarto trimestre.
Preços:
Os preços estabilizaram-se a um nível elevado. Os preços de aluguer dos imóveis que oferecemos variam consoante o tamanho, a localização e o mobiliário. Os principais intervalos de preços são os seguintes (preços finais: incluindo todas as despesas acessórias, bem como a Internet e a eletricidade)
- Apartamentos de 1 quarto:
instalações médias/boas: 950 a 1.200 euros
muito bom/mobiliário exclusivo: 1.200 a 1.700 euros - Apartamentos de 2 assoalhadas:
médio/bom mobiliário: 1 300 € a 1 560 €
Muito bom/mobiliário exclusivo: 1 560 € a 2 600 € - Apartamentos de 3 assoalhadas:
mobiliário médio/bom: 1 800 € a 2 300 €
Muito bom/mobiliário exclusivo: 2 300 a 5 000 euros - Apartamentos com mais de 4 assoalhadas:
média/bons equipamentos: € 2.600 a € 3.600
Muito bom/mobiliário exclusivo: 2.800 a 6.000 euros - Casas mobiladas:
média/bom mobiliário: 2.300 € a 3.000 €
Mobiliário muito bom/exclusivo: 3.000 € a 8.000 €
Pode encontrar mais informações no nosso sítio Web: Cálculo das rendas
Informação semanal do senhorio para os apartamentos em oferta:
Mr Lodge introduziu recentemente uma inovação importante e informa os seus actuais senhorios sobre dados-chave importantes num relatório semanal: A frequência com que o apartamento foi visto na Internet, a frequência com que o apartamento foi oferecido por Mr Lodge e a frequência com que o apartamento foi visto.
O princípio do comprador torna o aluguer mais difícil:
A situação de comercialização fundamentalmente alterada constituiu um grande desafio para todos os participantes no mercado. Os rendimentos obtidos antes da alteração da lei nem sempre puderam ser alcançados aquando do arrendamento de apartamentos mobilados após 1 de junho de 2016 e, em alguns casos, foram mesmo significativamente inferiores. Alguns proprietários optaram por outros canais de venda, com sucesso variável e por vezes insuficiente. O Sr. Lodge continuou a ser um parceiro de vendas muito estável para mais de 85% dos proprietários de apartamentos.
Segunda alteração à lei do arrendamento de 2016:
A situação ainda muito tensa do mercado da habitação em muitas metrópoles está a levar os políticos a considerarem a possibilidade de endurecer ainda mais a lei do arrendamento. Por um lado, as medidas destinam-se a proteger amplamente os inquilinos e a limitar o aumento das rendas, mas, por outro lado, põem em risco o investimento urgentemente necessário na construção de habitações - uma situação paradoxal. Este ano, o Ministério Federal da Justiça está a planear uma segunda alteração à lei do arrendamento, que, entre outras coisas, prevê sérias mudanças no índice de rendas. Atualmente, o índice de rendas baseia-se nos contratos de arrendamento dos últimos 4 anos. O Ministro Federal da Justiça gostaria de alargar a base de avaliação para 8 anos. Isto reduziria ainda mais a renda admissível até 1 a 2 euros por metro quadrado. Para todos os novos arrendamentos em que a renda é calculada com base no índice de rendas, esta medida poderá ter um impacto negativo considerável para os senhorios. No futuro, as modernizações só poderão ser repercutidas na renda a uma taxa reduzida.
Continuam isentos do limite de renda os seguintes imóveis: Primeira ocupação de novas construções (aplica-se ao primeiro arrendamento e aos subsequentes) e arrendamentos para necessidades temporárias.
Venda de imóveis - departamento comercial do Sr. Lodge:
O departamento de vendas, dirigido pelo licenciado em gestão e banqueiro Peter Sarta, está a desenvolver-se com muito sucesso.
Desde outubro do ano passado, oferecemos também aos nossos proprietários a venda das suas propriedades. Já foram concluídas numerosas vendas, para grande satisfação de todas as partes envolvidas. Apartamentos de várias categorias de tamanho alcançaram preços de topo. Devido à situação de escassez de oferta que se mantém, os preços dos imóveis voltaram a registar um aumento significativo.
As licenças de construção registaram uma queda acentuada:
De acordo com o jornal Immobilien-Zeitung de 25 de fevereiro de 2016, as licenças de construção caíram surpreendentemente cerca de 30% nos primeiros três trimestres de 2015. Trata-se de uma evolução fatal, tendo em conta o aumento da procura de habitação devido ao forte afluxo e à necessidade de acolher refugiados. A fim de inverter a tendência do número de licenças de construção, foram criados 66 lugares adicionais para a autoridade de planeamento e licenças de construção em março de 2016. Esta melhoria dos efectivos da autoridade, necessária há vários anos, provavelmente só se fará sentir no mercado em 2017, devido ao aumento do número de autorizações e à maior oferta de habitações de construção nova.
Por conseguinte, o mercado imobiliário pode continuar a contar, por enquanto, com uma oferta muito reduzida e excelentes preços para os vendedores. Só em caso de abrandamento económico é que seria necessário pressupor uma diminuição da procura de habitação. Um aumento das taxas de juro poderia limitar as possibilidades de financiamento dos compradores de imóveis no futuro. A segunda alteração da lei do arrendamento, que se avizinha, poderá ter um impacto negativo na vontade de investir e nos preços dos activos dos imóveis em segunda mão.
Se está a pensar em vender o seu imóvel, há muito a dizer para não esperar demasiado tempo.
O nosso departamento comercial terá todo o gosto em aconselhá-lo:
Peter Sarta, Diretor Comercial
T.: 089 340 823 541 | M.: 0170 975 83 26 | E-Mail: peter.sarta[a]mrlodge.de
Valor acrescentado através da preparação da casa:
Mr Lodge oferece aos vendedores de imóveis um apoio especial através da preparação da casa. O objetivo é otimizar a propriedade para venda, a fim de obter um melhor preço de venda. Os nossos experientes
Os nossos experientes consultores e decoradores de interiores asseguram, a pedido, a apresentação perfeita do imóvel para venda.
Por favor, contacte diretamente a nossa colega Evelyne Lelowski do departamento de decoração de interiores: einrichtungsberatung[a]mrlodge.de | Tel. 089 340 823 71
Breves relatórios sobre o mercado da habitação e dos escritórios:
1º anúncio no Immobilienscout24:
Apartamentos e casas à venda - O número de ofertas publicadas para venda continua a diminuir (-7%) - com um valor muito significativo de -38% em relação ao ano anterior para apartamentos até 250.000 euros.
- Oferta de condomínios para venda:
10.03.2013: 2.158 | 11.04.2014: 2.305 | 24.04.2015: 1.854 | 24.04.2016: 1.739 - Oferta de vendas de condomínios até 200.000 euros:
10.03.2013: 353 | 11.04.2014: 250 | 24.04.2015: 139 | 24.04.2016: 64 - Oferta de vendas de condomínios até 250.000 euros:
29.10.2013: 496 | 11.04.2014: 408 | 24.04.2015: 221 | 24.04.2016: 136 - Oferta de vendas de condomínios até 500.000 euros:
24.04.2016: 765 - Oferta de vendas de condomínios até 1.000.000 euros:
22.07.2014: 2.091 | 24.04.2015: 1.633 | 24.04.2016: 1.511 - Casas de venda de ofertas:
29.10.2013: 393 | 11.04.2014: 386 | 24.04.2015: 272 | 24.04.2016: 279
2. Parkstadt Schwabing:
No verão, a Microsoft vai mudar a sua sede alemã de Unterschleißheim para Parkstadt Schwabing, em Munique, onde a IBM também está a transferir importantes actividades de investigação: "A IBM vai abrir a sede da sua divisão Watson IoT e o seu primeiro Centro Europeu de Inovação Watson nas HighLight Towers de Munique / serão criados 1000 novos postos de trabalho em torno da computação cognitiva e da IoT (Internet of Things). A nova sede da Watson IoT representa o maior investimento da IBM na Europa em mais de 20 anos".
3. Bavaria Towers em Bogenhausen:
Na zona leste de Munique, foi iniciada a construção das Bavaria Towers no final da Prinzregentenstrasse e da Einsteinstrasse. Estão a ser construídos 4 blocos de torres entre 46 e 83 metros de altura: 1 hotel RAMADA e 3 blocos de escritórios.
4º mercado de escritórios 1º trimestre de 2016:
A SAVILLS informa que os valores de comercialização para o 1º trimestre estão ligeiramente abaixo do ano anterior (177.000 m² para o 1º trimestre em comparação com 187.000 em 2015). Os arrendamentos registaram uma evolução muito positiva no 2º semestre de 2015, com quase 440.000 m², significativamente acima dos 275.000 m² do ano anterior. A taxa de desocupação continua a descer, atingindo níveis problemáticos de 4,7% e 2% nas localizações do centro da cidade e dentro da circular central.
5 Munique com mais de 1.500.000 habitantes:
Em 31 de dezembro de 2015, a população era de 1.521.678. Munique está a registar uma taxa de natalidade recorde e um excedente de nascimentos que não se verificava desde a década de 1960. O aumento em 2015 em relação a 2005 foi de +18,1 %. Os distritos vizinhos beneficiam da extraordinária atratividade de Munique. Regista-se aqui um forte afluxo. Conurbação de Munique - a cidade de Munique e todos os distritos vizinhos, bem como o distrito de Landsberg am Lech, cresceram 270.000 para 2,8 milhões de habitantes nos últimos 10 anos Previsão para 2034: +400.000 para 3.200.000 habitantes.
Mercado de trabalho em Munique - ainda positivo:
O mercado de trabalho de Munique teve um bom desempenho em abril de 2016. Com 44.223 (taxa de 4,5%), o desemprego voltou a ser inferior ao registado no mesmo mês do ano passado. O número de vagas de emprego (11.555 no total) é 7,1% maior do que o valor do ano anterior. Em contrapartida, o número de novos postos de trabalho registados no mês de abril foi 14,2% inferior ao do ano anterior. Prevê-se que a conjuntura económica se mantenha favorável para o conjunto do ano. (Fonte: Agência Federal de Emprego de Munique)
Taxas de juro hipotecárias - ligeiramente mais altas:
Aqui estão os melhores valores actuais de 24/04/2016 (taxa de juro efectiva). Os (melhores) valores referem-se a um rácio empréstimo/valor de 50 %, com um preço de compra de 200.000 euros e uma amortização de 2 %, e têm um carácter indicativo (fonte: Interhyp - www.interhyp.de)