Markedsaktørene har tilpasset seg den nye situasjonen etter lovendringen (1. juni 2015): Det er ikke lenger leietakerne som betaler formidlingsprovisjonen, men utleierne. Det var en vanskelig omstillingsprosess for alle markedsaktørene, men den ser i stor grad ut til å være gjennomført. Mr Lodge kunne i første kvartal 2016 opprettholde og utvide sin posisjon som markedsleder for formidling av møblerte leiligheter og hus, og registrerte økende etterspørsel etter et noe svakere andre halvår 2015.
Markedet for møblerte leiligheter i 1. kvartal 2016 - Mr Lodge registrerer økende etterspørsel
I segmentet 2- til 4-roms leiligheter var antall salg omtrent på samme nivå som året før. På grunn av et utilstrekkelig tilbud av 1-romsleiligheter kunne ikke de svært gode resultatene fra året før oppnås her. Det var særlig mangel på 1-romsleiligheter i prisklassen opp til ca. 1 000 euro. Overraskende nok har markedet i stor grad absorbert tilførselen av nye, store leilighetsblokker. Det er ikke planlagt noen større ferdigstillelser i 2016, noe som betyr at tilbudet forventes å forbli utilstrekkelig og svært dyrt i år.
Perioder med ledige stillinger:
I vintermånedene var det, som tidligere år, ikke alltid mulig å garantere at leilighetene ville bli leid ut uten ledighet. Det var overskudd av tilbud og ledige plasser i noen av leilighetene som var til leie.
Det er mange årsaker til dette:
- Beliggenhet i byen, som det er mindre etterspørsel etter
- Møblering og innredning i leilighetene er ikke oppdatert
- Ikke internett
- Ingen vaskemaskin og tørketrommel i leiligheten (for 2-romsleiligheter og større)
- Mangel på soverom nummer to (for 3-romsleiligheter)
- For høy husleie
- Restriktive krav fra utleier
- andre årsaker
Utsikter:
Utsiktene for de kommende månedene er gode. Erfaringsmessig er utbudet av leiligheter spesielt stramt i september, så renovering av eksisterende leiligheter eller innredning av nye boliger bør ferdigstilles så tidlig som mulig for å komme med i utbudet i tide. Etterspørselen er mer avdempet i fjerde kvartal.
Prisintervaller:
Prisene har stabilisert seg på et høyt nivå. Leieprisene på eiendommene vi tilbyr varierer avhengig av størrelse, beliggenhet og møblering. Du kan forvente følgende hovedprisintervaller (endelige priser: inkludert alle tilleggskostnader samt internett og strøm):
- 1-roms leiligheter:
gjennomsnittlig/bra fasiliteter: € 950 til € 1200
meget god/eksklusiv innredning: 1 200 til 1 700 euro - 2-romsleiligheter:
gjennomsnittlig/god innredning: € 1 300 til € 1 560
Meget god/eksklusiv innredning: 1 560 til 2 600 euro - 3-roms leiligheter:
gjennomsnittlig/god møblering: € 1 800 til € 2 300
Meget god/eksklusiv møblering: € 2 300 til € 5 000 - Leiligheter med 4+ rom:
gjennomsnittlig/godt utstyr: € 2 600 til € 3 600
Meget god/eksklusiv møblering: € 2 800 til € 6 000 - Møblerte hus:
gjennomsnittlig/god møblering: € 2 300 til € 3 000
Meget god/eksklusiv møblering: € 3 000 til € 8 000
Du finner mer informasjon på våre nettsider: Beregning av husleie
Ukentlig utleierinformasjon for leiligheter som tilbys:
Mr Lodge har nylig introdusert en viktig innovasjon og informerer sine nåværende utleiere om viktige nøkkeldata i en ukentlig rapport: Hvor ofte leiligheten ble sett på Internett, hvor ofte leiligheten ble tilbudt av Mr Lodge og hvor ofte leiligheten ble sett.
Kjøperprinsippet gjør det vanskeligere å leie ut:
Den fundamentalt endrede markedssituasjonen var en stor utfordring for alle markedsaktørene. Avkastningen som ble oppnådd før lovendringen, kunne ikke alltid oppnås ved utleie av møblerte leiligheter etter 1. juni 2016, og i noen tilfeller var den til og med betydelig lavere. Noen utleiere valgte andre salgskanaler, med varierende og til dels utilstrekkelig suksess. Mr Lodge fortsatte å være en svært stabil salgspartner for over 85 % av leilighetseierne.
Andre endring av husleieloven 2016:
Den fortsatt svært anspente situasjonen på boligmarkedet i mange storbyer får politikerne til å vurdere ytterligere innstramminger i husleieloven. På den ene siden skal tiltakene i stor grad beskytte leietakerne og begrense husleieøkningen, men på den andre siden setter de de sårt tiltrengte investeringene i boligbygging i fare - en paradoksal situasjon. I år planlegger det føderale justisdepartementet en ny endring av husleieloven, som blant annet innebærer alvorlige endringer i husleieindeksen. Husleieindeksen er i dag basert på leieavtaler fra de siste fire årene. Justisministeren ønsker å utvide vurderingsgrunnlaget til 8 år. Dette vil ytterligere redusere den tillatte leien med opptil 1 til 2 euro per kvadratmeter. For alle nye leieforhold der leien beregnes på grunnlag av husleieindeksen, vil dette kunne ha en betydelig negativ innvirkning på utleierne. Moderniseringer vil i fremtiden kun kunne videreføres i leien med en redusert sats.
Følgende er fortsatt unntatt fra leietaket: Førstegangsinnflytting i nybygg (gjelder første og senere utleie) og utleie for midlertidige behov.
Eiendomssalg - salgsavdelingen hos Mr Lodge:
Salgsavdelingen, som ledes av siviløkonomen og bankmannen Peter Sarta, er i en svært vellykket utvikling.
Siden oktober i fjor har vi også tilbudt våre eiere salg av eiendommene deres. En rekke salg er allerede gjennomført til stor tilfredshet for alle involverte parter. Leiligheter i ulike størrelseskategorier har oppnådd topp priser. På grunn av den generelt vedvarende knapphetssituasjonen har eiendomsprisene igjen steget merkbart.
Byggetillatelsene falt kraftig:
Ifølge avisen Immobilien-Zeitung fra 25. februar 2016 falt byggetillatelsene overraskende nok med rundt 30 % i de tre første kvartalene av 2015. Dette er en fatal utvikling med tanke på den økende etterspørselen etter boliger på grunn av den sterke tilstrømningen og behovet for å huse flyktninger. For å snu trenden i antall byggetillatelser ble det i mars 2016 opprettet ytterligere 66 stillinger i plan- og byggetillatelsesmyndigheten. Denne styrkingen av bemanningen, som har vært nødvendig i en årrekke, vil trolig ikke merkes i markedet før i 2017 på grunn av høyere godkjenningstall og et større tilbud av nye boliger.
Eiendomsmarkedet kan derfor fortsatt forvente et svært stramt tilbud og gode priser for selgerne inntil videre. Det er kun ved en eventuell økonomisk nedgang at man må regne med en nedgang i etterspørselen etter boliger. En renteoppgang vil kunne begrense boligkjøpernes finansieringsmuligheter i fremtiden. Den kommende andre endringen av husleieloven kan ha en negativ innvirkning på investeringsviljen og på aktivaprisene på brukte eiendommer.
Hvis du vurderer å selge eiendommen din, er det mye som taler for at du ikke bør vente for lenge.
Salgsavdelingen vår gir deg gjerne råd:
Peter Sarta, salgssjef
T.: 089 340 823 541 | M.: 0170 975 83 26 | E-post: peter.sarta[a]mrlodge.de
Merverdi gjennom iscenesettelse av hjemmet:
Mr Lodge tilbyr boligselgere spesiell støtte gjennom home staging. Målet er å optimalisere boligen for salg for å oppnå en bedre salgspris. Våre erfarne interiørkonsulenter og
interiørkonsulenter og interiørdesignere sørger for den perfekte presentasjonen av boligen som skal selges.
Ta direkte kontakt med vår kollega Evelyne Lelowski i innredningsavdelingen: einrichtungsberatung[a]mrlodge.de | Tel. 089 340 823 71
Korte rapporter om bolig- og kontormarkedet:
1. oppføringer på Immobilienscout24:
Leiligheter og hus til salgs - Antall publiserte tilbud for salg fortsetter å falle (-7%) - med en veldig betydelig -38% i forhold til året før for leiligheter opp til EUR 250,000.
- Tilgang på leiligheter til salgs:
10.03.2013: 2.158 | 11.04.2014: 2.305 | 24.04.2015: 1.854 | 24.04.2016: 1.739 - Tilbudssalg av borettslagsleiligheter opp til 200.000 euro:
10.03.2013: 353 | 11.04.2014: 250 | 24.04.2015: 139 | 24.04.2016: 64 - Tilbudssalg av borettslagsleiligheter opp til 250 000 euro:
29.10.2013: 496 | 11.04.2014: 408 | 24.04.2015: 221 | 24.04.2016: 136 - Tilbudssalg av borettslagsleiligheter opp til 500 000 euro:
24.04.2016: 765 - Tilbudssalg av borettslagsleiligheter opp til 1.000.000 euro:
22.07.2014: 2.091 | 24.04.2015: 1.633 | 24.04.2016: 1.511 - Tilbyr salg av hus:
29.10.2013: 393 | 11.04.2014: 386 | 24.04.2015: 272 | 24. 04.2016: 279
2. Parkstadt Schwabing:
I sommer flytter Microsoft sitt tyske hovedkvarter fra Unterschleißheim til Parkstadt Schwabing i München, hvor også IBM flytter viktige forskningsaktiviteter: "IBM åpner hovedkvarteret til sin Watson IoT-divisjon og sitt første europeiske Watson Innovation Centre i HighLight Towers i München / 1000 nye arbeidsplasser vil bli skapt rundt kognitiv databehandling og IoT (Internet of Things). Det nye Watson IoT-hovedkvarteret representerer IBMs største investering i Europa på mer enn 20 år."
3. Bavaria Towers i Bogenhausen:
Øst i München er byggingen av Bavaria Towers i enden av Prinzregentenstrasse og Einsteinstrasse påbegynt. Det bygges 4 høyhus på mellom 46 og 83 meters høyde: 1 RAMADA-hotell og 3 kontorblokker.
4. kontormarked 1. kvartal 2016:
SAVILLS rapporterer om utleietall for 1. kvartal som ligger noe under fjoråret (177 000 m² for 1. kvartal sammenlignet med 187 000 i 2015). Utleieutviklingen i 2. halvår 2015 har vært svært positiv, med nesten 440 000 m², betydelig over fjorårets 275 000 m². Ledigheten fortsetter å synke, og har nådd problematisk lave nivåer på 4,7 % og 2 % i sentrum og innenfor den sentrale ringgaten.
5. München over 1 500 000innbyggere:
31. desember 2015 var innbyggertallet 1 521 678. München opplever rekordhøye fødselstall og et fødselsoverskudd som ikke har vært sett siden 1960-tallet. Økningen i 2015 sammenlignet med 2005 var på +18,1 %. Nabolandene nyter godt av Münchens ekstraordinære attraktivitet. Her registreres det en sterk tilflytting. Storbyområdet München - byen München og alle nabodistriktene samt Landsberg am Lech-distriktet har vokst med 270 000 til 2,8 millioner innbyggere i løpet av de siste 10 årene Prognosen for 2034: +400 000 til 3 200 000 innbyggere.
Arbeidsmarkedet i München - fortsatt positivt:
Arbeidsmarkedet i München utviklet seg svært godt i april 2016. Med 44 223 (4,5 %) var arbeidsledigheten igjen lavere enn i samme måned i fjor. Antallet ledige stillinger (totalt 11 555) er 7,1 % høyere enn året før. Antallet nyregistrerte jobber i april var derimot 14,2 % lavere enn året før. For året som helhet forventes det fortsatt gode konjunkturer. (Kilde: Bundesagentur für Arbeit München)
Boliglånsrenter - noe høyere:
Her er de beste verdiene fra 24.04.2016 (effektiv rente). De (beste) verdiene refererer til en belåningsgrad på 50 % med en kjøpesum på 200 000 euro og 2 % amortisering og er ment som en veiledning (kilde: Interhyp - www.interhyp.de)