Účastníci trhu sa po zmene zákona (1. júna 2015) prispôsobili novej situácii: Províziu za sprostredkovanie už neplatia nájomcovia, ale prenajímatelia. Pre všetkých účastníkov trhu to bol náročný proces adaptácie, ale zdá sa, že sa ho už z veľkej časti podarilo ukončiť. Mr. Lodge si v prvom štvrťroku 2016 dokázal udržať a rozšíriť svoju pozíciu lídra na trhu sprostredkovania zariadených bytov a domov a po trochu slabšej druhej polovici roka 2015 zaznamenal rastúci dopyt.
Trh so zariadenými bytmi v 1. štvrťroku 2016 - Mr. Lodge zaznamenáva rastúci dopyt
V segmente 2- až 4-izbových bytov bol počet predajov približne rovnaký ako v predchádzajúcom roku. V dôsledku nedostatočnej ponuky v segmente 1-izbových bytov sa tu nepodarilo dosiahnuť veľmi dobré výsledky z predchádzajúceho roka. Chýbali najmä 1-izbové byty v cenovom rozpätí do približne 1 000 EUR. Prekvapivo trh do veľkej miery absorboval ponuku nových, veľkých bytových domov. Na rok 2016 nie sú naplánované žiadne väčšie dokončenia, čo znamená, že ponuka by mala zostať v tomto roku nedostatočná a veľmi drahá.
Obdobia voľných pracovných miest:
V zimných mesiacoch, podobne ako v predchádzajúcich rokoch, nebolo vždy možné zaručiť, že byty budú prenajaté bez voľných miest. V niektorých bytoch na prenájom bol prebytok ponúk a voľných miest.
Dôvodov je viacero:
- Mestské lokality, po ktorých je menší dopyt
- Zariadenie a vybavenie bytov nie je aktuálne
- Chýba internet
- V byte nie je práčka so sušičkou (v prípade 2-izbových a väčších bytov)
- chýbajúca druhá spálňa (v prípade 3-izbových bytov)
- príliš vysoké nájomné
- Reštriktívne požiadavky prenajímateľa
- iné dôvody
Výhľad:
Výhľad na nasledujúce mesiace je priaznivý. Skúsenosti ukazujú, že ponuka bytov je v septembri obzvlášť obmedzená, takže rekonštrukcie existujúcich bytov alebo zariaďovanie nových nehnuteľností by sa mali dokončiť čo najskôr, aby sa včas zaradili do ponuky. Dopyt je vo štvrtom štvrťroku utlmenejší.
Cenové rozpätie:
Ceny sa stabilizovali na vysokej úrovni. Ceny prenájmu nehnuteľností, ktoré ponúkame, sa líšia v závislosti od veľkosti, polohy a vybavenia. Mali by ste očakávať nasledujúce hlavné cenové rozpätia (konečné ceny: vrátane všetkých vedľajších nákladov, ako aj internetu a elektriny):
- 1-izbové byty:
priemerné/dobré vybavenie: 950 až 1 200 EUR
veľmi dobré/exkluzívne vybavenie: 1 200 € až 1 700 € - 2-izbové byty:
priemerné/dobré vybavenie: 1 300 € až 1 560 €
veľmi dobré/exkluzívne vybavenie: 1 560 € až 2 600 € - 3-izbové byty:
priemerné/dobré vybavenie: 1 800 € až 2 300 €
veľmi dobré/exkluzívne vybavenie: 2 300 € až 5 000 € - 4+izbové byty:
priemerné/dobré vybavenie: 2 600 € až 3 600 €
Veľmi dobré/exkluzívne vybavenie: 2 800 € až 6 000 € - Zariadené domy:
priemerné/dobré vybavenie: 2 300 € až 3 000 €
Veľmi dobré/exkluzívne vybavenie: 3 000 € až 8 000 €
Viac informácií nájdete na našej webovej stránke: Výpočet nájomného
Týždenné informácie prenajímateľa o ponúkaných bytoch:
Mr. Lodge nedávno zaviedol dôležitú inováciu a svojich súčasných prenajímateľov informuje o dôležitých kľúčových údajoch v týždennej správe: Ako často bol byt zobrazený na internete, ako často bol byt ponúkaný spoločnosťou Mr. Lodge a ako často bol byt zobrazený.
Princíp kupujúceho sťažuje prenajímanie:
Zásadne zmenená situácia na trhu bola veľkou výzvou pre všetkých účastníkov trhu. Výnosy dosahované pred zmenou zákona nebolo možné pri prenájme zariadených bytov po 1. júni 2016 vždy dosiahnuť a v niektorých prípadoch boli dokonca výrazne nižšie. Niektorí prenajímatelia zvolili iné predajné kanály s rôznym a niekedy nedostatočným úspechom. Mr. Lodge bol naďalej veľmi stabilným predajným partnerom pre viac ako 85 % vlastníkov bytov.
Druhá novela zákona o nájme z roku 2016:
Stále veľmi napätá situácia na trhu s bývaním v mnohých metropolách núti politikov uvažovať o ďalšom sprísnení nájomného práva. Na jednej strane majú tieto opatrenia do veľkej miery chrániť nájomníkov a obmedziť rast nájomného, na druhej strane však ohrozujú naliehavo potrebné investície do bytovej výstavby, čo je paradoxná situácia. Spolkové ministerstvo spravodlivosti plánuje v tomto roku už druhú novelu zákona o nájme, ktorá okrem iného počíta so závažnými zmenami indexu nájomného. V súčasnosti sa na tento účel používajú nájomné zmluvy z posledných 4 rokov. Spolkový minister spravodlivosti by chcel rozšíriť vymeriavací základ na 8 rokov. Tým by sa prípustné nájomné ešte viac znížilo, a to až o 1 až 2 eurá za meter štvorcový. Pri všetkých nových prenájmoch, pri ktorých sa nájomné vypočítava na základe indexu nájomného, by to mohlo mať značne negatívny vplyv na prenajímateľov. V budúcnosti sa modernizácia bude môcť premietnuť do nájomného len v zníženej miere.
Z hornej hranice nájomného sú naďalej vyňaté nasledujúce subjekty: Prvé obsadenie novostavby (vzťahuje sa na prvé a ďalšie prenájmy) a prenájmy na dočasné účely.
Predaj nehnuteľností - oddelenie predaja v spoločnosti Mr. Lodge:
Obchodné oddelenie pod vedením absolventa obchodnej akadémie a bankára Petra Sartu sa rozvíja veľmi úspešne.
Od októbra minulého roka ponúkame našim majiteľom aj predaj ich nehnuteľností. K veľkej spokojnosti všetkých zúčastnených strán sa už uzavrelo množstvo predajov. Byty v rôznych veľkostných kategóriách dosiahli najvyššie ceny. Vzhľadom na všeobecne pretrvávajúcu situáciu s nedostatkom ponuky ceny nehnuteľností opäť citeľne vzrástli.
Stavebné povolenia prudko klesli:
Podľa novín Immobilien-Zeitung z 25. februára 2016 sa počet stavebných povolení v prvých troch štvrťrokoch 2015 prekvapivo znížil približne o 30 %. Je to fatálny vývoj vzhľadom na rastúci dopyt po bývaní v dôsledku silného prílevu a potreby ubytovať utečencov. S cieľom zvrátiť trend v počte stavebných povolení bolo v marci 2016 vytvorených ďalších 66 pracovných miest na úrade pre plánovanie a vydávanie stavebných povolení. Toto zlepšenie personálneho obsadenia úradu, ktoré bolo potrebné už roky, sa na trhu pravdepodobne prejaví až v roku 2017 v dôsledku vyššieho počtu povolení a väčšej ponuky novostavieb.
V súčasnosti preto možno na trhu s nehnuteľnosťami naďalej očakávať veľmi obmedzenú ponuku a výborné ceny pre predávajúcich. Iba v prípade spomalenia hospodárskeho rastu by bolo potrebné predpokladať pokles dopytu po bývaní. Rast úrokových sadzieb by mohol v budúcnosti obmedziť možnosti financovania kupujúcich nehnuteľností. Pripravovaná druhá novela zákona o nájme by mohla mať negatívny vplyv na ochotu investovať a na ceny aktív v prípade nehnuteľností z druhej ruky.
Ak uvažujete o predaji svojej nehnuteľnosti, je dobré s tým príliš dlho neotáľať.
Naše oddelenie predaja vám rado poradí:
Peter Sarta, manažér predaja
T.: 089 340 823 541 | M.: 0170 975 83 26 | E-Mail: peter.sarta[a]mrlodge .de
Pridaná hodnota prostredníctvom home staging:
Mr. Lodge ponúka predajcom nehnuteľností špeciálnu podporu prostredníctvom home staging. Cieľom je optimalizovať nehnuteľnosť na predaj, aby sa dosiahla lepšia predajná cena. Naše skúsené interiérové
poradcovia a interiéroví dizajnéri zabezpečia na požiadanie dokonalú prezentáciu nehnuteľnosti na predaj.
Obráťte sa priamo na našu kolegyňu pani Evelyne Lelowski z oddelenia interiérového dizajnu: einrichtungsberatung[a]mrlodge.de | Tel. 089 340 823 71
Stručné správy o trhu s bývaním a kancelárskymi priestormi:
1. ponuky na Immobilienscout24:
Počet zverejnených ponúk na predaj naďalej klesá (-7%) - v prípade bytov do 250 000 EUR medziročne o veľmi výrazných -38%.
- Ponuka bytov na predaj:
10.03.2013 : 2.158 | 11.04. 2014 : 2.305 | 24. 04.2015 : 1.854 | 24.04.2016: 1.739 - Ponuka predaja kondomínií do 200.000 eur:
10.03.2013: 353 | 11.04.2014: 250 | 24. 04.2015: 139 | 24.04.2016: 64 - Ponukové predaje kondomínií do 250 000 eur:
29.10.2013: 496 | 11.04.2014: 408 | 24. 04.2015: 221 | 24.04.2016: 136 - Ponukové predaje kondomínií do 500 000 eur:
24.04.2016: 765 - Ponukové predaje kondomínií do 1 000 000 eur: 24.04.2016: 1 000 000 eur
22.07.2014: 2.091 | 24.04.2015: 1.633 | 24.04. 2016: 1.511 - Ponuka predaja rodinných domov:
29.10.2013: 393 | 11.04.2014: 386 | 24. 04.2015: 272 | 24.04.2016: 279
2. Parkstadt Schwabing:
V lete Microsoft presťahuje svoju nemeckú centrálu z Unterschleißheimu do Parkstadt Schwabing v Mníchove, kam IBM presúva aj dôležité výskumné aktivity: "IBM otvára centrálu svojej divízie Watson IoT a svoje prvé európske inovačné centrum Watson v mníchovských HighLight Towers / vznikne 1 000 nových pracovných miest v oblasti kognitívnych výpočtov a IoT (internetu vecí). Nová centrála Watson IoT predstavuje najväčšiu investíciu IBM v Európe za viac ako 20 rokov."
3. Bavaria Towers v Bogenhausene:
Na východe Mníchova sa začala výstavba Bavaria Towers na konci Prinzregentenstrasse a Einsteinstrasse. Stavajú sa 4 výškové budovy vysoké od 46 do 83 metrov: 1 hotel RAMADA a 3 kancelárske budovy.
4. Trh kancelárskych priestorov 1. štvrťrok 2016:
SAVILLS uvádza údaje o prenájme za 1. štvrťrok, ktoré sú mierne nižšie ako v predchádzajúcom roku (177 000 m² za 1. štvrťrok v porovnaní so 187 000 m² v roku 2015). Prenájmy sa v 2. polroku 2015 vyvíjali veľmi pozitívne, takmer 440 000 m² bolo výrazne nad úrovňou 275 000 m² v predchádzajúcom roku. Miera neobsadenosti naďalej klesá a v lokalitách v centre mesta a na centrálnom okruhu dosahuje problematicky nízke úrovne 4,7 % a 2 %.
5. Mníchov nad 1 500 000 obyvateľov:
K 31. decembru 2015 mal Mníchov 1 521 678 obyvateľov. Mníchov zažíva rekordnú pôrodnosť a prebytok narodených detí, ktorý nebol zaznamenaný od 60. rokov 20. storočia. Nárast v roku 2015 v porovnaní s rokom 2005 predstavoval +18,1 %. Susedné okresy ťažia z mimoriadnej atraktívnosti Mníchova. Zaznamenáva sa tu silný prílev obyvateľstva. Mníchovská aglomerácia - mesto Mníchov a všetky susedné okresy, ako aj okres Landsberg am Lech sa za posledných 10 rokov rozrástli o 270 000 na 2,8 milióna obyvateľov Prognóza na rok 2034: +400 000 na 3 200 000 obyvateľov.
Trh práce v Mníchove - stále pozitívny:
Mníchovský trh práce dosiahol v apríli 2016 veľmi dobré výsledky. Nezamestnanosť na úrovni 44 223 osôb (miera 4,5 %) bola opäť nižšia ako v rovnakom mesiaci minulého roka. Počet voľných pracovných miest (spolu 11 555) je o 7,1 % vyšší ako v predchádzajúcom roku. Naopak, počet novo registrovaných pracovných miest bol v apríli o 14,2 % nižší ako v predchádzajúcom roku. Očakáva sa, že vývoj ekonomiky bude v celom roku naďalej priaznivý. (Zdroj: Spolkový úrad práce Mníchov)
Úrokové sadzby hypoték - mierne vyššie:
Tu sú aktuálne najlepšie hodnoty z 24.4.2016 (efektívna úroková sadzba). Tieto (najlepšie) hodnoty sa vzťahujú na pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti 50 % pri kúpnej cene 200 000 eur a amortizácii 2 % a sú určené ako orientačné (zdroj: Interhyp - www.interhyp.de)