Έκθεση για την αγορά ακινήτων - Εκμίσθωση και πώληση

Στην κατηγορία των διαμερισμάτων 2 έως 4 υπνοδωματίων, ο αριθμός των πωλήσεων ήταν περίπου στα ίδια επίπεδα με το προηγούμενο έτος. Λόγω της ανεπαρκούς προσφοράς στην κατηγορία των διαμερισμάτων 1 υπνοδωματίου, τα πολύ καλά αποτελέσματα του προηγούμενου έτους δεν μπόρεσαν να επιτευχθούν εδώ. Ειδικότερα, υπήρξε έλλειψη διαμερισμάτων 1 υπνοδωματίου στην κατηγορία τιμών έως περίπου 1.000 ευρώ. Παραδόξως, η αγορά απορρόφησε σε μεγάλο βαθμό την προσφορά νέων, μεγάλων πολυκατοικιών. Για το 2016 δεν έχουν προγραμματιστεί σημαντικές ολοκληρώσεις, πράγμα που σημαίνει ότι η προσφορά αναμένεται να παραμείνει ανεπαρκής και πολύ ακριβή φέτος.

Κατά τους χειμερινούς μήνες, όπως και τα προηγούμενα έτη, δεν ήταν πάντα δυνατό να εξασφαλιστεί ότι τα διαμερίσματα θα ενοικιάζονταν χωρίς κενά. Υπήρξαν πλεονάζουσες προσφορές και κενές θέσεις σε ορισμένα από τα διαμερίσματα προς ενοικίαση.

Υπάρχουν πολλοί λόγοι γι' αυτό:

• Τοποθεσίες στην πόλη για τις οποίες υπάρχει λιγότερη ζήτηση
• Η επίπλωση και τα εξαρτήματα των διαμερισμάτων δεν είναι σύγχρονα
• Δεν υπάρχει διαδίκτυο
• Δεν υπάρχει πλυντήριο-στεγνωτήριο στο διαμέρισμα (για διαμερίσματα 2 δωματίων και μεγαλύτερα)
• έλλειψη 2ου υπνοδωματίου (για διαμερίσματα 3 δωματίων)
• Πολύ υψηλό ενοίκιο
• Περιοριστικές απαιτήσεις του ιδιοκτήτη
• άλλοι λόγοι

Οι προοπτικές για τους επόμενους μήνες είναι ευνοϊκές. Η εμπειρία δείχνει ότι η προσφορά διαμερισμάτων είναι ιδιαίτερα περιορισμένη τον Σεπτέμβριο, οπότε οι ανακαινίσεις των υφιστάμενων διαμερισμάτων ή η επίπλωση των νέων ακινήτων θα πρέπει να ολοκληρωθούν όσο το δυνατόν νωρίτερα, ώστε να συμπεριληφθούν εγκαίρως στην προσφορά. Η ζήτηση είναι πιο υποτονική το τέταρτο τρίμηνο.

Οι τιμές έχουν σταθεροποιηθεί σε υψηλό επίπεδο. Οι τιμές ενοικίασης των ακινήτων που προσφέρουμε ποικίλλουν ανάλογα με το μέγεθος, την τοποθεσία και την επίπλωση. Θα πρέπει να αναμένετε τα ακόλουθα κύρια εύρη τιμών (τελικές τιμές: συμπεριλαμβανομένων όλων των παρεπόμενων εξόδων καθώς και του διαδικτύου και του ηλεκτρικού ρεύματος):

• Διαμερίσματα 1 δωματίου:
  € 950 έως € 1.200
  πολύ καλή/εξαιρετική επίπλωση: 1.200 έως 1.700 ευρώ
• Διαμερίσματα 2 δωματίων:
  € 1.300 έως € 1.560
  Πολύ καλή/εξαιρετική επίπλωση: 1.560 έως 2.600 ευρώ
• Διαμερίσματα 3 δωματίων:
  € 1.800 έως € 2.300
  Πολύ καλή/εξαιρετική επίπλωση: 2.300 έως 5.000 ευρώ
• Διαμερίσματα 4+ δωματίων:
  € 2.600 έως € 3.600
  Πολύ καλή/εξαιρετική επίπλωση: 2.800 έως 6.000 ευρώ
• Επιπλωμένες κατοικίες:
  € 2.300 έως € 3.000
  Πολύ καλή/εξαιρετική επίπλωση: 3.000 έως 8.000 ευρώ

Μπορείτε να βρείτε περισσότερες πληροφορίες στην ιστοσελίδα μας: Υπολογισμός ενοικίου

Ο Mr. Lodge εισήγαγε πρόσφατα μια σημαντική καινοτομία και ενημερώνει τους σημερινούς ιδιοκτήτες του για σημαντικά βασικά δεδομένα σε μια εβδομαδιαία έκθεση: Πόσο συχνά προβλήθηκε το διαμέρισμα στο Διαδίκτυο, πόσο συχνά το διαμέρισμα προσφέρθηκε από τον Mr. Lodge και πόσο συχνά προβλήθηκε το διαμέρισμα.

Η εκ βάθρων αλλαγή της κατάστασης της εμπορίας αποτέλεσε σημαντική πρόκληση για όλους τους συμμετέχοντες στην αγορά. Οι αποδόσεις που επιτυγχάνονταν πριν από την αλλαγή του νόμου δεν μπορούσαν πάντα να επιτευχθούν κατά την εκμίσθωση επιπλωμένων διαμερισμάτων μετά την 1η Ιουνίου 2016, και σε ορισμένες περιπτώσεις ήταν ακόμη και σημαντικά χαμηλότερες. Ορισμένοι ιδιοκτήτες επέλεξαν άλλα κανάλια πώλησης με διαφορετική και ενίοτε ανεπαρκή επιτυχία. Ο Mr. Lodge συνέχισε να είναι ένας πολύ σταθερός συνεργάτης πωλήσεων για πάνω από το 85% των ιδιοκτητών διαμερισμάτων.

Η ακόμη πολύ τεταμένη κατάσταση στην αγορά κατοικίας σε πολλές μητροπόλεις ωθεί τους πολιτικούς να εξετάσουν το ενδεχόμενο περαιτέρω αυστηροποίησης της νομοθεσίας για τις μισθώσεις. Από τη μία πλευρά, τα μέτρα αποσκοπούν σε μεγάλο βαθμό στην προστασία των ενοικιαστών και στον περιορισμό της αύξησης των ενοικίων, αλλά από την άλλη θέτουν σε κίνδυνο τις επείγουσες επενδύσεις στην κατασκευή κατοικιών - μια παράδοξη κατάσταση. Φέτος, το Ομοσπονδιακό Υπουργείο Δικαιοσύνης σχεδιάζει μια δεύτερη τροποποίηση του νόμου περί ενοικίων, η οποία, μεταξύ άλλων, προβλέπει σοβαρές αλλαγές στον δείκτη ενοικίου. Ο δείκτης ενοικίου βασίζεται επί του παρόντος σε μισθωτήρια συμβόλαια των τελευταίων 4 ετών. Ο Ομοσπονδιακός Υπουργός Δικαιοσύνης επιθυμεί να επεκτείνει τη βάση εκτίμησης στα 8 έτη. Αυτό θα μείωνε περαιτέρω το επιτρεπόμενο μίσθωμα κατά 1 έως 2 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Για όλες τις νέες μισθώσεις όπου το μίσθωμα υπολογίζεται βάσει του δείκτη ενοικίου, αυτό θα μπορούσε να έχει σημαντικές αρνητικές επιπτώσεις για τους ιδιοκτήτες. Στο μέλλον, οι εκσυγχρονισμοί θα μπορούν να μετακυλίονται στο μίσθωμα μόνο με μειωμένο ποσοστό.
Τα ακόλουθα εξακολουθούν να εξαιρούνται από το ανώτατο όριο ενοικίου: Νέα κτίρια για πρώτη χρήση (ισχύει για την πρώτη και τις επόμενες μισθώσεις) και μισθώσεις για προσωρινές ανάγκες.

Σύμφωνα με την εφημερίδα Immobilien-Zeitung της 25ης Φεβρουαρίου 2016, οι οικοδομικές άδειες μειώθηκαν αιφνιδιαστικά κατά 30% περίπου τα τρία πρώτα τρίμηνα του 2015. Πρόκειται για μια μοιραία εξέλιξη ενόψει της αυξανόμενης ζήτησης για κατοικίες λόγω της έντονης εισροής και της ανάγκης φιλοξενίας προσφύγων. Προκειμένου να αντιστραφεί η τάση στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, δημιουργήθηκαν τον Μάρτιο του 2016 επιπλέον 66 θέσεις εργασίας στην αρχή πολεοδομίας και έκδοσης οικοδομικών αδειών. Αυτή η βελτιωμένη στελέχωση της αρχής, η οποία ήταν αναγκαία εδώ και χρόνια, πιθανόν να μην γίνει αισθητή στην αγορά μέχρι το 2017 λόγω των υψηλότερων αριθμών αδειών και της μεγαλύτερης προσφοράς νεόδμητων κατοικιών.

Επομένως, η αγορά ακινήτων μπορεί να συνεχίσει να αναμένει προς το παρόν μια πολύ περιορισμένη προσφορά και εξαιρετικές τιμές για τους πωλητές. Μόνο σε περίπτωση οικονομικής επιβράδυνσης θα πρέπει να υποθέσουμε μείωση της ζήτησης για κατοικίες. Μια αύξηση των επιτοκίων θα μπορούσε να περιορίσει τις δυνατότητες χρηματοδότησης των αγοραστών ακινήτων στο μέλλον. Η επικείμενη δεύτερη τροποποίηση του νόμου περί μισθώσεων θα μπορούσε να έχει αρνητικό αντίκτυπο στην προθυμία για επενδύσεις και στις τιμές των περιουσιακών στοιχείων των μεταχειρισμένων ακινήτων.

Εάν σκέφτεστε να πουλήσετε το ακίνητό σας, υπάρχουν πολλά που συνηγορούν στο να μην περιμένετε πολύ.

Το τμήμα πωλήσεών μας θα χαρεί να σας συμβουλεύσει:

Peter Sarta, διευθυντής πωλήσεων
T.: 089 340 823 541 | M.: 0170 975 83 26 | E-Mail: peter.sarta[a]mrlodge .de

1. Angebote auf Immobilienscout24:
Wohnungen und Häuser zum Kauf - Das veröffentlichte Verkaufsangebot geht weiterhin zurück (-7 %) - bei Wohnungen bis 250.000 Euro sehr deutlich um -38 % gegenüber dem Vorjahr.

• Angebot Verkäufe Eigentumswohnungen: 
  10.03.2013 : 2.158 | 11.04.2014 : 2.305 | 24.04.2015 : 1.854 | 24.04.2016 : 1.739
• Angebot Verkäufe Eigentumswohnungen bis 200.000 Euro:
  10.03.2013: 353 | 11.04.2014: 250 | 24.04.2015: 139 | 24.04.2016: 64
• Angebot Verkäufe Eigentumswohnungen bis 250.000 Euro:
  29.10.2013: 496 | 11.04.2014: 408 | 24.04.2015: 221 | 24.04.2016: 136
• Angebot Verkäufe Eigentumswohnungen bis 500.000 Euro: 
  24.04.2016: 765
• Angebot Verkäufe Eigentumswohnungen bis 1.000.000 Euro:
  22.07.2014: 2.091 | 24.04.2015: 1.633 | 24.04.2016: 1.511
• Angebot Verkäufe Häuser:
  29.10.2013: 393 | 11.04.2014: 386 | 24.04.2015: 272 | 24.04.2016: 279

2. Parkstadt Schwabing:
Im Sommer zieht Microsoft mit seiner Deutschlandzentrale von Unterschleißheim nach München in die Parkstadt Schwabing. Hier siedelt IBM auch wichtige Forschungsaktivitäten an: „In den Münchnern HighLight Towers eröffnet IBM die Zentrale des Geschäftsbereichs Watson IoT und ihr erstes europäisches Watson Innovation Center / 1.000 neue Arbeitsplätze entstehen rund um Cognitive Computing und IoT (Internet of Things). Das neue Watson IoT-Hauptquartier repräsentiert die größte Investition der IBM in Europa seit mehr als 20 Jahren.“ 

3. Bavaria Towers in Bogenhausen:
Im Münchner Osten ist der Baubeginn für die die Bavaria Towers am Ende der Prinzregenten-/ Einsteinstraße erfolgt. 4 Hochhäuser mit 46 bis 83 m Höhe entstehen: 1 RAMADA Hotel und 3 Bürohäuser.

4. Büromarkt 1. Quartal 2016:
SAVILLS meldet für das 1. Quartal Vermietungszahlen, die etwas unter dem Vorjahr liegen (177.000 m² für Q1 gegenüber 187.000 in 2015). Sehr positiv entwickelten sich die Vermietungen im 2. Halbjahr 2015, die mit fast 440.000 m² deutlich über dem Vorjahr 275.000 m² lagen. Der Leerstand geht weiter zurück und erreicht mit 4,7 % und 2 % in Zentrumslagen und innerhalb des mittleren Rings problematisch niedrige Werte.

5. München über 1.500.000 Einwohner: 
Am 31. Dezember 2015 lag der Bevölkerungsbestand bei 1.521.678 Personen. München verzeichnet einen Geburtenrekord und einen Geburtenüberschuss, wie seit den 60er Jahren nicht mehr. Die Zunahme 2015 gegenüber 2005 betrug +18,1 %. Die angrenzenden Kreise profitieren von der außerordentlichen Attraktivität Münchens. Hier wird ein starker Zuzug verzeichnet. Ballungsraum München – Stadt München und alle umliegenden Kreise sowie der Kreis Landsberg am Lech wuchsen in den letzten 10 Jahren um 270.000 auf 2,8 Millionen EinwohnerPrognose für 2034: +400.000 auf 3.200.000 Einwohner.

Η αγορά εργασίας του Μονάχου σημείωσε πολύ καλές επιδόσεις τον Απρίλιο του 2016. Με 44.223 άτομα (ποσοστό 4,5%), η ανεργία ήταν και πάλι χαμηλότερη από ό,τι τον ίδιο μήνα πέρυσι. Ο αριθμός των κενών θέσεων εργασίας (συνολικά 11.555) είναι κατά 7,1% υψηλότερος από τον αντίστοιχο περσινό αριθμό. Αντίθετα, ο αριθμός των νέων εγγεγραμμένων θέσεων εργασίας για τον μήνα Απρίλιο ήταν κατά 14,2% χαμηλότερος από τον προηγούμενο χρόνο. Η οικονομία αναμένεται να παραμείνει ευνοϊκή για το σύνολο του έτους. (Πηγή: Ομοσπονδιακή Υπηρεσία Απασχόλησης Μονάχου)

Ακολουθούν οι τρέχουσες καλύτερες τιμές από τις 24/04/2016 (πραγματικό επιτόκιο). Οι (βέλτιστες) τιμές αναφέρονται σε λόγο δανείου προς αξία 50 % με τιμή αγοράς 200.000 ευρώ και απόσβεση 2 % και προορίζονται ως οδηγός (πηγή: Interhyp - www.interhyp.de)