Доклад за пазара на недвижими имоти - отдаване под наем и продажба

В сегмента на апартаментите с 2 до 4 спални броят на продажбите е приблизително еднакъв с този от предходната година. Поради недостатъчното предлагане в сегмента на апартаментите с 1 спалня тук не бяха постигнати много добрите резултати от предходната година. По-специално липсваха апартаменти с една спалня в ценовия диапазон до около 1000 евро. Изненадващо, пазарът до голяма степен е абсорбирал предлагането на нови, големи жилищни блокове. За 2016 г. не са планирани големи завършвания, което означава, че предлагането се очаква да остане недостатъчно и много скъпо през тази година.

През зимните месеци, както и през предходните години, невинаги беше възможно да се гарантира, че апартаментите ще бъдат отдадени под наем без свободни места. В някои от апартаментите за отдаване под наем имаше излишни оферти и свободни места.

За това има много причини:

• Градски локации, за които има по-малко търсене
• обзавеждането и оборудването на апартаментите не е в крак с времето
• Няма интернет
• Липса на пералня и сушилня в апартамента (за двустайни и по-големи апартаменти)
• липса на втора спалня (за 3-стайни апартаменти)
• Прекалено висок наем
• Ограничителни изисквания на наемодателя
• други причини

Перспективите за следващите месеци са благоприятни. Опитът показва, че предлагането на апартаменти е особено ограничено през септември, така че ремонтите на съществуващи апартаменти или обзавеждането на нови имоти трябва да бъдат завършени възможно най-рано, за да бъдат включени своевременно в предлагането. Търсенето е по-слабо през четвъртото тримесечие.

Цените се стабилизираха на високо ниво. Наемните цени на предлаганите от нас имоти варират в зависимост от размера, местоположението и обзавеждането. Трябва да очаквате следните основни ценови диапазони (крайни цени: с включени всички допълнителни разходи, както и интернет и електричество):

• 1-стайни апартаменти:
  средни/добри удобства: 950 до 1 200 евро
  много добро/ексклузивно обзавеждане: от 1 200 до 1 700 евро
• 2-стайни апартаменти:
  Средно/добро обзавеждане: 1,300 € до 1,560 €
  много добро/ексклузивно обзавеждане: 1 560 EUR до 2 600 EUR
• 3-стайни апартаменти:
  Средно/добро обзавеждане: 1,800 до 2,300 евро
  Много добро/ексклузивно обзавеждане: от 2,300 до 5,000 EUR
• Апартаменти с над 4 стаи:
  Средно/добро оборудване: 2,600 € до 3,600 €
  Много добро/изключително обзавеждане: 2 800 до 6 000 EUR
• Обзаведени къщи:
  Средно/добро обзавеждане: 2,300 € до 3,000 €
  Много добро/ексклузивно обзавеждане: от 3 000 до 8 000 EUR

Повече информация можете да намерите на нашия уебсайт: Изчисляване на наеми

Mr. Lodge наскоро въведе важно нововъведение и информира настоящите си наемодатели за важни ключови данни със седмичен доклад: Колко често апартаментът е бил разглеждан в интернет, колко често апартаментът е бил предлаган от Mr. Lodge и колко често е бил разглеждан.

Изцяло променената пазарна ситуация беше голямо предизвикателство за всички участници на пазара. Доходността, постигната преди промяната в закона, невинаги можеше да бъде постигната при отдаването под наем на обзаведени апартаменти след 1 юни 2016 г., а в някои случаи дори беше значително по-ниска. Някои наемодатели избираха други канали за продажба с различен, а понякога и недостатъчен успех. Mr. Lodge продължи да бъде много стабилен партньор в продажбите за над 85% от собствениците на апартаменти.

Все още много напрегнатата ситуация на жилищния пазар в много метрополии кара политиците да обмислят по-нататъшно затягане на закона за наемите. От една страна, мерките имат за цел до голяма степен да защитят наемателите и да ограничат повишаването на наемите, но от друга страна, те застрашават спешно необходимите инвестиции в жилищното строителство - една парадоксална ситуация. През тази година Федералното министерство на правосъдието планира второ изменение на закона за наемите, което, наред с другото, предвижда сериозни промени в индекса на наемите. Понастоящем индексът на наемите се основава на договорите за наем от последните 4 години. Федералният министър на правосъдието би искал да разшири базата за оценка до 8 години. Това би довело до допълнително намаляване на допустимия наем с до 1 до 2 евро на квадратен метър. За всички нови наеми, при които наемът се изчислява въз основа на индекса на наемите, това може да има значително отрицателно въздействие върху наемодателите. В бъдеще модернизацията ще може да се пренася върху наема само в намален размер.
От горната граница на наемите остават изключени следните обекти: Новопостроени сгради, които се обитават за първи път (важи за първото и следващите наемания) и наемания за временни нужди.

Според вестник Immobilien-Zeitung от 25 февруари 2016 г. разрешителните за строеж изненадващо са намалели с около 30 % през първите три тримесечия на 2015 г. Това е фатално развитие на ситуацията с оглед на нарастващото търсене на жилища поради силния наплив и необходимостта от настаняване на бежанци. За да се обърне тенденцията в броя на разрешителните за строеж, през март 2016 г. са създадени допълнителни 66 длъжности в органа за планиране и издаване на разрешителни за строеж. Това подобрено кадрово обезпечаване на органа, което е необходимо от години, вероятно ще се усети на пазара едва през 2017 г. поради по-големия брой разрешителни и по-голямото предлагане на жилища за ново строителство.

Следователно засега на пазара на недвижими имоти може да продължи да се очаква много ограничено предлагане и отлични цени за продавачите. Единствено в случай на икономическо забавяне би било необходимо да се предположи спад в търсенето на жилища. Повишаването на лихвените проценти би могло да ограничи възможностите за финансиране на купувачите на имоти в бъдеще. Предстоящото второ изменение на закона за наемите може да окаже отрицателно въздействие върху желанието за инвестиции и върху цените на активите на имотите втора употреба.

Ако обмисляте да продадете имота си, има какво да се каже за това да не чакате твърде дълго.

Нашият отдел за продажби с удоволствие ще ви посъветва:

Питър Сарта, мениджър продажби
T.: 089 340 823 541 | M.: 0170 975 83 26 | E-Mail: peter.sarta[a]mrlodge .de

1-ви обяви на Immobilienscout24:
Броят на публикуваните оферти за продажба продължава да намалява (-7%) - с много значителните -38% на годишна база за апартаменти до 250 000 евро.

• Предлагането на жилищни сгради за продажба:
  10.03.2013 : 2.158 | 11.04. 2014 : 2.305 | 24. 04.2015 : 1.854 | 24.04.2016: 1.739
• Оферта за продажба на кондоминиуми на стойност до 200 000 евро:
  10.03.2013: 353 | 11.04.2014: 250 | 24. 04.2015: 139 | 24.04.2016: 64
• Офертни продажби на жилищни имоти на стойност до 250 000 евро:
  29.10.2013: 496 | 11.04.2014: 408 | 24. 04.2015: 221 | 24.04.2016: 136
• Офертни продажби на жилищни имоти на стойност до 500 000 евро:
  24.04.2016: 765
• Офертни продажби на кондоминиуми с цена до 1 000 000 евро: 24.04.2016 г:
  22.07.2014: 2.091 | 24.04.2015: 1.633 | 24.04. 2016: 1.511
• Офертни продажби на къщи:
  29.10.2013: 393 | 11.04.2014: 386 | 24. 04.2015: 272 | 24.04.2016: 279

2. Parkstadt Schwabing:
През лятото Microsoft премества централата си в Германия от Unterschleißheim в Parkstadt Schwabing в Мюнхен, където IBM също премества важни изследователски дейности: "IBM открива централата на своето подразделение Watson IoT и първия си европейски център за иновации Watson в мюнхенските кули HighLight / ще бъдат създадени 1000 нови работни места около когнитивните изчисления и IoT (интернет на нещата). Новата централа на Watson IoT представлява най-голямата инвестиция на IBM в Европа за последните повече от 20 години."

3. кулите Bavaria Towers в Bogenhausen:
В източната част на Мюнхен започна строителството на кулите Bavaria Towers в края на улиците Prinzregentenstrasse и Einsteinstrasse. Изграждат се 4 небостъргача с височина между 46 и 83 метра: 1 хотел RAMADA и 3 офис сгради.

4-ти пазар на офиси 1-во тримесечие на 2016 г.:
SAVILLS съобщава данни за наемите за 1-во тримесечие, които са малко по-ниски от предходната година (177 000 кв. м за 1-во тримесечие в сравнение със 187 000 през 2015 г.). Отдаването под наем се развива много положително през втората половина на 2015 г., като почти 440 000 м² са значително над 275 000 м² за предходната година. Процентът на незаетите площи продължава да спада, достигайки проблематично ниски нива от 4,7% и 2% в локациите в центъра на града и в рамките на централния околовръстен път.

5. над 1 500 000 жители на Мюнхен:
На 31 декември 2015 г. населението е 1 521 678 души. Мюнхен преживява рекордна раждаемост и излишък на раждаемост, невиждан от 60-те години на миналия век. Увеличението през 2015 г. в сравнение с 2005 г. е +18,1 %. Съседните области се възползват от изключителната привлекателност на Мюнхен. Тук се регистрира силен приток на хора. Мюнхенска агломерация - град Мюнхен и всички съседни окръзи, както и окръг Ландсберг ам Лех, са се увеличили с 270 000 до 2,8 млн. жители през последните 10 години Прогноза за 2034 г.: +400 000 до 3 200 000 жители.

През април 2016 г. пазарът на труда в Мюнхен се представя много добре. Безработицата отново е по-ниска от тази през същия месец на миналата година - 44 223 души (равнище 4,5 %). Броят на свободните работни места (общо 11 555) е със 7,1% по-висок от този през предходната година. За разлика от това броят на новорегистрираните работни места за месец април е с 14,2 % по-нисък от предходната година. Очаква се икономиката да остане благоприятна за годината като цяло. (Източник: Федерална агенция по заетостта, Мюнхен)

Ето и актуалните най-добри стойности от 24.04.2016 г. (ефективен лихвен процент). (Най-добрите) стойности се отнасят за съотношение на кредита към стойността на имота от 50 % при покупна цена от 200 000 евро и амортизация от 2 % и имат ориентировъчен характер (източник: Interhyp - www.interhyp.de)