Po spremembi zakonodaje (1. junij 2015) so se udeleženci na trgu prilagodili novim razmeram: Najemniki niso več tisti, ki plačujejo agencijsko provizijo, temveč najemodajalci. To je bil za vse udeležence na trgu težak proces prilagajanja, vendar se zdi, da je bil v veliki meri zaključen. Mr. Lodge je v prvem četrtletju leta 2016 uspelo ohraniti in razširiti svoj vodilni položaj na trgu posredovanja opremljenih stanovanj in hiš ter po nekoliko šibkejši drugi polovici leta 2015 zabeležiti vse večje povpraševanje.
Trg opremljenih stanovanj v prvem četrtletju 2016 - Mr. Lodge zabeležil naraščajoče povpraševanje
V segmentu 2- do 4-sobnih stanovanj je bilo število prodaj približno enako prejšnjemu letu. Zaradi nezadostne ponudbe v segmentu enosobnih stanovanj ni bilo mogoče doseči zelo dobrih rezultatov iz prejšnjega leta. Zlasti je primanjkovalo enosobnih stanovanj v cenovnem razredu do približno 1 000 EUR. Presenetljivo je, da je trg v veliki meri absorbiral ponudbo novih, velikih stanovanjskih blokov. Za leto 2016 ni predvidenih večjih dokončanj, kar pomeni, da bo ponudba letos predvidoma ostala nezadostna in zelo draga.
Obdobja prostih delovnih mest:
V zimskih mesecih, tako kot v prejšnjih letih, ni bilo vedno mogoče zagotoviti, da bodo stanovanja oddana brez prostih mest. V nekaterih stanovanjih za najem je bil presežek ponudb in prostih mest.
Razlogov za to je več:
- mestne lokacije, za katere je manj povpraševanja
- Oprema in oprema v stanovanjih ni posodobljena
- ni interneta
- v stanovanju ni pralnega in sušilnega stroja (za dvosobna in večja stanovanja)
- pomanjkanje druge spalnice (pri 3-sobnih stanovanjih)
- Previsoka najemnina
- Restriktivne zahteve najemodajalca
- drugi razlogi
Napovedi:
Obeti za prihodnje mesece so ugodni. Izkušnje kažejo, da je septembra ponudba stanovanj še posebej omejena, zato je treba prenove obstoječih stanovanj ali opremljanje novih nepremičnin končati čim prej, da bi se pravočasno vključili v ponudbo. Povpraševanje je v četrtem četrtletju bolj umirjeno.
Cenovni razponi:
Cene so se ustalile na visoki ravni. Cene najema nepremičnin, ki jih ponujamo, se razlikujejo glede na velikost, lokacijo in opremljenost. Pričakujte naslednje glavne cenovne razpone (končne cene: vključno z vsemi dodatnimi stroški ter internetom in elektriko):
- 1-sobna stanovanja:
povprečno/dobro opremljeno: od 950 do 1.200 EUR
zelo dobra/ekskluzivna oprema: 1.200 do 1.700 EUR - 2-sobna stanovanja:
povprečna/dobra opremljenost: 1.300 do 1.560 €
zelo dobra/izključna oprema: 1.560 € do 2.600 € - 3-sobna stanovanja:
povprečna/dobra oprema: 1.800 € do 2.300 €
zelo dobra/izključna oprema: 2.300 € do 5.000 € - stanovanja z več kot 4 spalnicami:
povprečna/dobra oprema: 2.600 € do 3.600 €
zelo dobra/izključna oprema: 2.800 do 6.000 EUR - Opremljene hiše:
povprečna/dobra opremljenost: 2.300 € do 3.000 €
zelo dobra/izključna oprema: 3.000 do 8.000 EUR
Več informacij najdete na naši spletni strani: Izračun najemnine
Tedenske informacije o najemodajalcu za stanovanja v ponudbi:
Mr. Lodge je pred kratkim uvedel pomembno novost in svoje trenutne najemodajalce v tedenskem poročilu obvešča o pomembnih ključnih podatkih: Kako pogosto si je bilo stanovanje ogledano na internetu, kako pogosto je bilo stanovanje ponujeno s strani podjetja Mr. Lodge in kako pogosto si je bilo stanovanje ogledano.
Načelo kupca otežuje oddajanje v najem:
Bistveno spremenjene tržne razmere so bile velik izziv za vse udeležence na trgu. Donosov, ki so bili doseženi pred spremembo zakonodaje, pri oddajanju opremljenih stanovanj po 1. juniju 2016 ni bilo mogoče vedno doseči, v nekaterih primerih pa so bili celo bistveno nižji. Nekateri najemodajalci so se odločili za druge prodajne poti, pri čemer so bili različno uspešni in včasih nezadostno uspešni. Mr. Lodge je bil še naprej zelo stabilen prodajni partner za več kot 85 % lastnikov stanovanj.
Druga sprememba zakona o najemu iz leta 2016:
Še vedno zelo napete razmere na stanovanjskem trgu v številnih velemestih spodbujajo politike k razmisleku o nadaljnji zaostritvi najemne zakonodaje. Ukrepi naj bi po eni strani v veliki meri zaščitili najemnike in omejili rast najemnin, po drugi strani pa ogrožajo nujno potrebne naložbe v stanovanjsko gradnjo, kar je paradoksalna situacija. Zvezno ministrstvo za pravosodje letos načrtuje drugo spremembo najemne zakonodaje, ki med drugim predvideva resne spremembe indeksa najemnin. Indeks najemnin trenutno temelji na najemnih pogodbah iz zadnjih štirih let. Zvezni minister za pravosodje želi osnovo za ocenjevanje podaljšati na 8 let. S tem bi se dovoljena najemnina dodatno znižala za 1 do 2 EUR na kvadratni meter. Za vse nove najemne pogodbe, pri katerih se najemnina izračunava na podlagi indeksa najemnin, bi to lahko imelo precejšen negativen vpliv na najemodajalce. V prihodnje se bodo modernizacije lahko prenesle na najemnino le po znižani stopnji.
Iz zgornje meje najemnin so še naprej izvzeti naslednji najemniki: Najemnine za najemnine: novogradnje za prvo uporabo (velja za prvo in naslednje najemnine) in najemnine za začasne potrebe.
Prodaja nepremičnin - prodajni oddelek pri Mr. Lodgeu:
Prodajni oddelek, ki ga vodi diplomirani ekonomist in bančnik Peter Sarta, se zelo uspešno razvija.
Od oktobra lani našim lastnikom ponujamo tudi prodajo njihovih nepremičnin. Na veliko zadovoljstvo vseh vpletenih strani so bile sklenjene že številne prodaje. Stanovanja različnih velikostnih kategorij so dosegla najvišje cene. Zaradi splošnega pomanjkanja ponudbe so se cene nepremičnin ponovno občutno zvišale.
Število gradbenih dovoljenj se je močno zmanjšalo:
Po podatkih časopisa Immobilien-Zeitung z dne 25. februarja 2016 je število gradbenih dovoljenj v prvih treh četrtletjih leta 2015 presenetljivo upadlo za približno 30 %. To je usodno glede na vse večje povpraševanje po stanovanjih zaradi močnega priliva in potrebe po nastanitvi beguncev. Da bi obrnili trend števila gradbenih dovoljenj, je bilo marca 2016 pri organu za načrtovanje in izdajo gradbenih dovoljenj ustvarjenih dodatnih 66 delovnih mest. To izboljšanje kadrovske zasedbe organa, ki je bilo potrebno že več let, se bo zaradi večjega števila dovoljenj in večje ponudbe novogradenj na trgu verjetno začutilo šele leta 2017.
Na nepremičninskem trgu lahko zato za zdaj še naprej pričakujemo zelo omejeno ponudbo in odlične cene za prodajalce. Le v primeru upočasnitve gospodarske rasti bi bilo treba predvideti zmanjšanje povpraševanja po stanovanjih. Zvišanje obrestnih mer bi lahko v prihodnosti omejilo možnosti financiranja kupcev nepremičnin. Prihodnja druga sprememba najemne zakonodaje bi lahko negativno vplivala na pripravljenost za naložbe in na cene rabljenih nepremičnin.
Če razmišljate o prodaji svoje nepremičnine, je veliko pripomb na to, da ne smete predolgo čakati.
Naš prodajni oddelek vam bo z veseljem svetoval:
Peter Sarta, vodja prodaje
T.: 089 340 823 541 | M.: 0170 975 83 26 | E-naslov: peter.sarta[a]mrlodge .de
Dodana vrednost s postavitvijo doma:
Mr. Lodge prodajalcem nepremičnin nudi posebno podporo s postavitvijo doma. Cilj je optimizirati nepremičnino za prodajo in tako doseči višjo prodajno ceno. Naši izkušeni notranji
svetovalci in notranji oblikovalci bodo na zahtevo zagotovili popolno predstavitev nepremičnine za prodajo.
Obrnite se neposredno na našo sodelavko gospo Evelyne Lelowski v oddelku za notranjo opremo: einrichtungsberatung[a]mrlodge.de | Tel. 089 340 823 71
Kratka poročila o stanovanjskem in pisarniškem trgu:
1. ponudbe na Immobilienscout24:
Število objavljenih ponudb za prodajo se še naprej zmanjšuje (-7 %) - za stanovanja do 250.000 EUR za zelo veliko -38 % v primerjavi s prejšnjim letom.
- Ponudba stanovanjskih hiš za prodajo:
10.03.2013 : 2.158 | 11.04. 2014 : 2.305 | 24. 04.2015 : 1.854 | 24.04.2016: 1.739 - Ponudba za prodajo kondominijev do 200.000 evrov:
10.03.2013: 353 | 11.04.2014: 250 | 24. 04.2015: 139 | 24.04.2016: 64 - Ponudba za prodajo stanovanjskih hiš do 250.000 evrov:
29.10.2013: 496 | 11.04.2014: 408 | 24. 04.2015: 221 | 24.04.2016: 136 - Ponudba za prodajo kondominijev do 500.000 evrov:
24.04.2016: 765 - Ponudba za prodajo kondominijev v vrednosti do 1.000.000 evrov: 24.04.2016: 1.000.000 evrov:
22.07.2014: 2.091 | 24.04.2015: 1.633 | 24.04. 2016: 1.511 - Ponudba za prodajo hiš:
29.10.2013: 393 | 11.04.2014: 386 | 24. 04.2015: 272 | 24.04.2016: 279
2. Parkstadt Schwabing:
Microsoft poleti seli svoj nemški sedež iz Unterschleißheima v Parkstadt Schwabing v Münchnu, kamor IBM prav tako seli pomembne raziskovalne dejavnosti: "IBM odpira sedež svojega oddelka Watson IoT in svoj prvi evropski inovacijski center Watson v münchenskih stolpnicah HighLight Towers / 1.000 novih delovnih mest bo ustvarjenih na področju kognitivnega računalništva in IoT (interneta stvari). Novi sedež podjetja Watson IoT je največja IBM-ova naložba v Evropi v več kot 20 letih."
3. Bavaria Towers v Bogenhausnu:
Na vzhodu Münchna se je na koncu Prinzregentenstrasse in Einsteinstrasse začela gradnja stolpnic Bavaria Towers. Gradijo se 4 stolpnice, visoke od 46 do 83 metrov: 1 hotel RAMADA in 3 pisarniške stavbe.
4. Trg pisarn 1. četrtletje 2016:
SAVILLS poroča o podatkih o oddaji v najem za 1. četrtletje, ki so nekoliko nižji od lanskih (177.000 m² za 1. četrtletje v primerjavi s 187.000 m² v letu 2015). Oddaja v najem se je v 2. polovici leta 2015 razvijala zelo pozitivno, saj je skoraj 440.000 m² znatno presegla 275.000 m² iz prejšnjega leta. Stopnja nezasedenih prostorov še naprej pada in je dosegla problematično nizki ravni 4,7 % in 2 % na lokacijah v mestnem središču in znotraj osrednjega obroča.
5. München nad 1.500.000 prebivalci:
31. decembra 2015 je število prebivalcev znašalo 1.521.678. München beleži rekordno rodnost in presežek rojstev, ki ga ni bilo od 60. let prejšnjega stoletja. V letu 2015 se je število prebivalcev v primerjavi z letom 2005 povečalo za +18,1 %. Sosednja okrožja imajo koristi od izredne privlačnosti Münchna. Tu beležijo močan priliv prebivalstva. Münchensko somestje - mesto München in vsi sosednji okrožji ter okrožje Landsberg am Lech so se v zadnjih 10 letih povečali za 270.000 na 2,8 milijona prebivalcev Napoved za leto 2034: +400.000 na 3.200.000 prebivalcev.
Trg dela v Münchnu - še vedno pozitiven:
Trg dela v Münchnu je bil aprila 2016 zelo dober. Brezposelnost je bila ponovno nižja kot v istem mesecu lani, ko je znašala 44.223 oseb (stopnja 4,5 %). Število prostih delovnih mest (skupaj 11.555) je za 7,1 % višje kot v preteklem letu. Nasprotno pa je bilo število novo prijavljenih delovnih mest v mesecu aprilu za 14,2 % nižje kot v prejšnjem letu. Pričakuje se, da bodo gospodarske razmere v celotnem letu ostale ugodne. (Vir: Zvezni zavod za zaposlovanje v Münchnu)
Hipotekarne obrestne mere - nekoliko višje:
Tukaj so trenutne najboljše vrednosti od 24.4.2016 (efektivna obrestna mera). (Najboljše) vrednosti se nanašajo na 50-odstotno razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine pri nakupni ceni 200.000 EUR in 2-odstotni amortizaciji ter so namenjene kot vodilo (vir: Interhyp - www.interhyp.de).